2023年第1周地产周报：“房住不炒”底线之上释放住房需求，复苏节奏仍需观察

行业研究|行业周报 看好（维持） “房住不炒”底线之上释放住房需求，复苏节奏仍需观察 ——2023年第1周地产周报 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2023年01月09日 核心观点 本周市场回顾。第1周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为1.1%。沪深300指数报收3980.89，周度涨幅为 2.8%；创业板指数报收2422.14，周度涨幅3.2%；房地产板块指数报收3111.19，周度涨幅为3.9%。 本周行业要闻。央行、银保监会：建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。住建部部长倪虹：大力支持首套房，合理支持二套房，原则上不支持购买三套以上住房。银保监会主席郭树清：努力促进房地产与金融正常循环，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点，逐步推动房地产业向新发展模式过渡。央 行：落实金融16条措施，支持房地产市场发展。财政部：坚持中央不救助原则，建 立市场化、法治化的债务违约处置机制。东莞：全域首套首付降至2成。深圳：推广“顺位抵押”等二手房“带押过户”模式。上海：延长房产税试点暂行办法有效期。成都：2022年新房、二手房成交套数分别同比减少25%、增加200%。重庆发布27条房地产新政。河南：取消房地产过热时期的限制性政策。 本周新房销售量均较上周下降，二手房较上周上升。第1周44大城市新房销售为 3.1万套，较上周下降23.0%；21大城市二手房销售12,595套，较上周上升 4.4%；一线城市新房、二手房交易较上周分别上升13.6%、下降31.7%；二线城市新房、二手房交易较上周分别下降25.5%、上升17.8%。库存量、库销比较上周下降。截至第1周，20大城市库存为118.3万套，较上周减少0.7万套；库销比为 16.7个月，较上周减少1.3个月。本周土地市场出让热度较上周下降。第1周36大城市合计成交土地4块。土地出让金增加。第1周36大城市土地出让金为25.85亿元，较上周减少790.70亿元。平均溢价率下降。第1周36大城市土地成交平均溢 价率0%，较上周下降1.2个百分点。 重点公司公告。保利发展、招商蛇口披露2022年度业绩预告。多家公司披露2022年12月经营快报。中南建设、新黄浦等公司发布非公开发行A股股票预案。建发股份拟收购红星美凯龙不超过30%股份。华发股份拟以总对价35.8亿元收购深圳融华置地剩余51%股权及债权。新大正拟以7.88亿元收购沧恒投资80%股权。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 张续远zhangxuyuan@orientsec.com.cn 12月百强销售表现不理想，限购限贷政策 2023-01-03 放松持续：——2022年第52周地产周报集中精力化解地产风险：——2022年第50 2022-12-20 周地产周报降幅扩大，仍需等待更多政策：——11月 2022-12-17 统计局数据点评 投资建议与投资标的 本周新房及二手房销售市场尚无明显好转。央行、银保监会发布首套房贷利率动态调整机制，延续了2022年9月29日政策，70城中满足连续3个月新房价格同环比均下降条件的城市从9月底的23个扩大至目前的38个，此外本次政策进一步明确符合条件的城市放宽首套房贷利率下限后，若后续评估期内新房价格同环比连续3个月上涨，自下一季度起恢复原房贷利率下限，我们预计会有更多城市打开首套房贷利率下限。从实操来看，上一轮政策中符合条件城市首套房贷利率普遍下调至即LPR下浮40-50bp，而二套房贷利率总体维持LPR+60bp不变。结合住建部部长倪虹发言中强调精准施策，支持首套房及以旧换新、以小换大、多孩家庭等需求，不给投机炒房者重新入市留有空间等表述，我们认为政策思路是在“房住不炒”底线之上，尽可能释放此前被抑制的合理住房需求，但并非不计代价刺激炒房或“大水漫灌”。地方因城施策方面，2022年下半年以来二线及以下城市政策放松幅度明显，近期东莞全域首套房首付降至2成，总体而言中低能级城市政策进一步宽松的空间相对有限，我们预计2023年或可期待强二线甚至一线城市迎来核心限购限贷等政策进一步适度放松，但在“房住不炒”、精准施策等原则下，通过拉升高能级城市房价刺激需求的逻辑将难以获得支持。我们认为需求端复苏的节奏仍需观察，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第1周市场行情回顾（2023.01.02~2023.01.08）4 1.1第1周行业指数表现4 1.2第1周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.01.02~2023.01.08）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议12 风险提示13 附录13 图表目录 图1：本周（第1周）44城市新房成交6 图2：本周（第1周）21城市二手房成交6 图3：本周（第1周）新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第52周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况8 图7：卫星城土地成交情况9 图8：一、二线城市土地出让金情况9 图9：卫星城土地出让金情况9 图10：36城土地平均溢价率情况10 图11：36城土地流拍情况10 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周房地产个股表现，数源科技、实达集团、东旭蓝天涨幅居前4 表3：地产板块股票池名单13 1.第1周市场行情回顾（2023.01.02~2023.01.08） 1.1第1周行业指数表现 第1周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为1.1%。沪深300指数报收3980.89，周度涨幅为2.8%；创业板指数报收2422.14，周度涨幅3.2%；房地产板块指数报收3111.19，周度涨幅为3.9%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指 指数(2023/01/06) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3980.89 2.8% 1.1% 2.8% 创业板指 2422.14 3.2% 2.6% 3.2% 房地产指数（申万） 3111.19 3.9% -2.8% 3.9% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第1周地产板块个股表现 第1周地产板块涨幅居前的公司分别为数源科技、实达集团、东旭蓝天、三湘股份和滨江集团。 表2：本周房地产个股表现，数源科技、实达集团、东旭蓝天涨幅居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 数源科技 37.97% 深天地A -14.16% 实达集团 21.20% 东百集团 -10.02% 东旭蓝天 20.71% 深振业A -8.89% 三湘股份 17.37% 浙江东日 -6.86% 滨江集团 16.76% 深深房A -4.46% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2023.01.02~2023.01.08） 2.1行业一周要闻回顾 央行、银保监会：建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。住建部部长倪虹：大力支持首套房，合理支持二套房，原则上不支持购买三套以上住房。银保监会主席郭树清：努力促进房地产与金融正常循环，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点，促进房地产业平稳健康发展，逐步推动房地产业向新发展模式过渡。央行：落实金融16条措施，支持房地产市场发展。财政部：坚持中央不救助原则，建立市场化、法治化的债务违约处置机制。东莞：全域首套首付降至2成。深圳：推广“顺位抵押”等二手房“带押过户”模式。上海：延长房产税试点暂行办法有效期。成都：2022年新房、二手房成交套数分别同比减少25%、增加200%。重庆发布27条房地产新政。河南：取消房地产过热时期的限制性政策。 1)央行、银保监会：建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。 （01.05） 信息来源：观点地产网 2)银保监会主席郭树清：落实“金融16条”措施，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点，促进房地产业平稳健康发展，逐步推动房地产业向新发展模式过渡。有序开展地方政府债务置换，推动优化债务期限结构。（01.07） 信息来源：观点地产网 3)住建部部长倪虹：大力支持首套房需求，降低首付比、首套利率；合理支持以旧换新、以小换大、生育多子女家庭等二套房需求；原则上不支持购买三套以上住房，不给投机炒房者重新入市留有空间。增加保障性租赁住房的供给和长租房市场建设，让新市民、青年人更好安居。用力推进保交楼保民生保稳定工作。（01.05） 信息来源：观点地产网 4)财政部：坚持中央不救助原则，建立市场化、法治化的债务违约处置机制。（01.05）信息来源：观点地产网 5)央行：落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展。（01.04）信息来源：观点地产网 6)东莞：全域购房统一首套首付2成、房贷结清首付3成，按揭利率4.1%；有1套房贷在供的，首付3成，按揭利率4.9%；2套房贷在供的，依旧暂停发放房贷。（01.07） 信息来源：观点地产网 7)深圳：6部门发布二手房“带押过户”模式工作方案，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程。（01.05） 信息来源：观点地产网 8)上海：延长“对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法”有效期。（01.04）信息来源：观点地产网 9)成都：2022年新房成交面积同比减少约20%，成交套数同比减少约25%。二手房成交面积同比增加约194%，成交套数同比增加约200%。（01.06） 信息来源：观点地产网 10)重庆：发布提高住房公积金贷款额度等27条房地产新政。（01.05）信息来源：观点地产网 11)河南：取消和调整房地产过热时期妨碍消费释放的限制性政策。（01.03）信息来源：观点地产网 12)乌鲁木齐：发布《关于促进房地产业平稳发展的22条措施》，如住房公积金最高贷款额度由70万上调为80万，用住房公积金贷款购买二手住房的首付款比例降至20%。（01.06）信息来源：观点地产网 13)长春：提高多孩家庭公积金首贷额度，三孩家庭最高上调20万元（01.04）信息来源：观点地产网 14)连云港：多子女家庭购首套房公积金最高贷款额度提至90万元。（01.06）信息来源：观点地产网 15)扬州：在扬来扬大专及以上人才在市区购买首套商品住房，给予所缴纳契税50%的一次性购房补贴的政策已延长至2023年6月30日。（01.03） 信息来源：观点地产网 16)常州：2023年1月1日起施行“以贷还贷”方式商转公贷款，该方式无需借款人还清原商贷，只要商转公贷款抵押办妥后，公积金管理中心就放款（01.03） 信息来源：观点地产网 17)绍兴：继续推进房屋拆改，房票使用范围扩大至二手房（01.02）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 本周新房销售量较上周下降，二手房销售量较上周上升。第1周44大城市新房销售为3.1万套，较上周下降23.0%；21大城市二手房销售12,595套，较上周上升4.4%；一线城市新房、二手房交易较上周分别上升13.6%、下降31.7%；二线城市新房、二手房交易较上周分别下降25.