2022上半年北美数据中心趋势报告

聪明的投资 北美数据中心的趋势H12022 报告创纪录的需求燃料 北美激增 数据中心发展 世邦魏理仕研究 2022年10月 内容 3执行概要 6国家的市场 8供应的见解 9需求的见解 10国家定价 12资本市场的见解 14估值的见解 15网络的见解 16数据中心的前景 17趋势看 18市场热点 20美国市场的聚光灯 37加拿大市场的聚光灯 40附录 01020304 记录了北弗吉尼亚州、达拉斯、硅谷 、芝加哥、凤凰城、纽约三州和亚特兰大等美国主要市场的批发托管数据中心 2022年上半年正净吸收量为453.4兆瓦（MW），是2021年上半年水平的三倍多，其中近60%在北弗吉尼亚州 。 一级市场的总库存同比增长20%，达到3，711.0兆瓦。 2022年上半年，在建容量超过1，600MW，是一年前的两倍多。 超过一半的新产能正在北弗吉尼亚州增加。 数据中心用户需求在规模和数量上都在持续增长。几家大公司签订了超过60MW的租约，其中一些超过100MW 。 05060708 执行概要 整体空置率 一级市场创历史新低3.8%。所有主要市场都看到了 他们的空置率比一年前有所下降，以硅谷为首， nationwide-low1.3%。 由于担心产能增长可能受到供应链中断的限制，导致预售活动激增，因为大型超大规模企业积极确保空间以适应未来五年的计划增长。 主要市场250至500千瓦需求的平均月度要价同比增长5.9%，达到每千瓦127.50美元。 随着创纪录的超大规模需求，我们预计部分利息交易和新建筑的远期销售将增加。此外，利率上升可能会推动企业的售后回租 急于筹集资金。 一级市场的整体空置率创历史新低，为3.8%。所有一级市场的空置率都比一年前有所下降，以硅谷为首，全国最低，为1.3%。 01 北美 数据中心概述 1.3% 硅谷的空置率 国家的市场 •2022年上半年，一级市场的供应量增加了352.9MW，即10.5%，同比增长20%，达到627.3MW。 •一级市场的建设管道同比增长一倍多，达到1，601.5兆瓦。 •北弗吉尼亚州的在建总量同比增长188%，达到837兆瓦，其中76%已经主要由超大规模企业发布。 •平均租金自2017年以来首次上涨，上涨5.9%至 250至500kW的需求为每千瓦127.50美元/月，适用于初级批发托管市场。二级市场平均租金从2021年下半年上涨2.3%，达到133.00美元/千瓦/月，需求为250至500千瓦 。 •一级市场的净吸纳量同比增长近三倍，达到453.4兆瓦，主要受大型超大规模企业的推动。 •所有七个主要市场的空置率都比一年前有所下降。硅谷最低，仅为1.3%。 +20% 2022年上半年一级市场数据中心供应同比增长。 +5.9% 一级市场平均租金同比上涨。 图1：2022年上半年批发一级市场基本面 市场 库存 同比变化 可用MW/空置率 同比变化* H12022净吸收 同比变化 租赁利率(千瓦/mo)** 北弗吉尼亚 1908年。1兆瓦 ▲404.3兆瓦 35.6MW/1.9% ▼-703个基点 269.3兆瓦 ▲198.7兆瓦 $95-$130 达拉斯/英国《金融时报》。价值 375.8兆瓦 ▲8.5兆瓦 25.8MW/6.9% ▼-1160个基点 25.9兆瓦 ▲22.2兆瓦 $110-$150 硅谷 369.6兆瓦 ▲66.5兆瓦 4.8MW/1.3% ▼-30个基点 56.2兆瓦 ▲43.2兆瓦 $150-$175 芝加哥 306.0兆瓦 ▲2.5兆瓦 23.0MW/7.5% ▼-710个基点 9.7兆瓦 ▼-3.7兆瓦 $110-$125 凤凰城 324.5兆瓦 ▲56.9兆瓦 25.5MW/7.8% ▼-139个基点 46.3兆瓦 ▲26.3兆瓦 $115-$130 纽约三态 177.5兆瓦 ▲16.9兆瓦 15.9MW/9.0% ▼-310个基点 16.0兆瓦 ▲10.0兆瓦 $125-$135 亚特兰大 249.5兆瓦 ▲71.7兆瓦 9.1MW/3.6% ▼-930个基点 30兆瓦 ▲15.0兆瓦 $110-$125 *空缺率同比变化是通过比较2022年上半年和2021年上半年之间的差异来计算的。**租金报价为N+1/TierIII要求的250+kW。资料来源：世邦魏理仕研究，世邦魏理仕数据中心解决方案，2022年上半年。 图2：2022年上半年批发二级市场基本面 市场 库存 同比变化 可用MW/空置率 同比变化* H12022净吸收 同比变化 租赁利率(千瓦/mo)** 奥斯汀/圣安东尼奥 153.6兆瓦 ▲3.0兆瓦 2.0MW/1.3% ▼ -180个基点 4.9兆瓦 ▲ 1.5兆瓦 $130-$145 休斯顿 133.5兆瓦 ▲0.0兆瓦 37.9MW/28.4% ▲ 680个基点 0.0兆瓦 ▼-5.7兆瓦 $120-$140 南加州 139.1兆瓦 ▲16.7兆瓦 26.3MW/18.9% ▲ 21个基点 7.9兆瓦 ▲5.6兆瓦 $125-$155 西雅图 140.1兆瓦 ▲3.1兆瓦 21.1MW/15.1% ▼ -78个基点 4.0兆瓦 ▲1.9兆瓦 $120-$130 丹佛 86.3兆瓦 ▲1.6兆瓦 15.7MW/18.2% ▼ -171个基点 1.0兆瓦 ▼-1.0兆瓦 $125-$140 夏洛特/罗利 58.5兆瓦 ▼-0.5兆瓦 11.4MW/19.5% ▼ -760个基点 1.6兆瓦 ▲2.1兆瓦 $115-$130 明尼阿波里斯市 58.6兆瓦 ▲3.0兆瓦 14.6MW/24.9% ▼-50个基点 1.9兆瓦 ▼-2.3兆瓦 $115-$170 西斯波罗 139.4兆瓦 ▲27.0兆瓦 9.8MW/7.0% ▼-820个基点 37.0兆瓦 ▲22.4兆瓦 $105-$125 华盛顿市中心 146.0兆瓦 ▲1.6兆瓦 11.6MW/8.0% ▼-261个基点 4.3兆瓦 ▲4.3兆瓦 $120-$130 *空缺率同比变化是通过比较2022年上半年和2021年上半年之间的差异来计算的。**租金报价为N+1/TierIII要求的250+kW。资料来源：世邦魏理仕研究，世邦魏理仕数据中心解决方案，2022年上半年。 供应的见解 •供应商在2022年上半年为主要市场带来了352.9MW的新批发托管供应，比2021年下半年增长了10.5%。 •亚特兰大在一级市场中增长百分比最高（40%），增加了71.7兆瓦的新库存。 •北弗吉尼亚州在2022年上半年增加了219.5MW的新供应，另有837MW正在建设中，其中76%已经提前释放。 •凤凰城和纽约三州在H1分别交付了37.5兆瓦和16.9兆瓦的新供应。 •纽约三州立的建设管道在上半年几乎翻了一番，主要来自主要供应商DataBank和QTS。只有4.9兆瓦（7.3%）被预释放。 •俄勒冈州希尔斯伯勒的二级市场中供应增幅最大，增长27%至139.4兆瓦，这得益于大型社交媒体公司的需求。 •上半年主要市场的1，601.5兆瓦在建容量中有73%已经提前释放。达拉斯以90%的预发行率领先所有市场。 •蒙特利尔在2022年上半年没有供应增长，其在建总量保持不变，为69.0兆瓦 。 图3：自2015年以来主要数据中心市场的库存增长 400% 350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 353% 233% 175% 171% 135% 128% 43% 资料来源：世邦魏理仕研究，世邦魏理仕数据中心解决方案， 图5：2022年上半年按一级市场划分的净吸收量与在建量 1100兆瓦(多工作站系统) 900 837 700 269.3 240 500 100 (100) 56.2 100.6 25.9 16.0 67.4 46.3 85.5 9.7 91 300 图4：一级市场历史净吸收、预购和在建 1800兆瓦(MW) 0 2 1,600 1,400 1,200 1,000 298.0 191.2 486.3 376.6 800 203.4 95.5 225.5 257.3 63.0 236.7 600 400 200 2 01 8 2 01 7 2 01 6 0 来源:世邦魏理仕的研究, 世邦魏理仕的数据中心解决方案,H12022 图6：二级市场的净吸收量与在建量（2022年上半年） 250兆瓦(多工作站系统) 200 150 100 50 0 来源:世邦魏理仕的研究, 世邦魏理仕的数据中心解决方案,H12022 H12022净吸收在建 46.0 37.0 228.8 。 02 1 H1 202 2 2 01 9 2 02 58.0 274.8 329.6 238.5 457.8 493.4 321.7 453.4 净吸收Preleased在建设中 30.0 180 7.9 18.4 1.0 10.5 4.9 1.9 10.5 0.0 4.0 16.0 1.6 3.0 4.3 来源:世邦魏理仕的研究, 世邦魏理仕的数据中心解决方案,H12022 。 H12022净吸收在建设中 727.6 1170.0 1601.5 3 一级市场净吸纳量同比增长 需求的见解 •一级市场的净吸收量在上半年同比增长近三倍，达到453.4兆瓦，因为大型超大规模企业为长期增长采购了云容量。 •北弗吉尼亚州在2022年上半年记录了269.3MW的净吸收量，几乎是一年前的四倍。硅谷的总数排名第二，为56.2兆瓦。 •达拉斯上半年的净吸收量为25.9兆瓦，高于2021年上半年的3.7兆瓦。 •二级市场录得62.6兆瓦的净吸收量，几乎是一年前的两倍。随着一级市场的可用空间和电力供应收紧，这些市场正在吸引更多用户。 •在二级市场中，俄勒冈州希尔斯伯勒在H1的净吸收量最大，总计37兆瓦 ，主要来自社交媒体公司的需求增加。 •虽然需求主要由超大规模企业推动，但企业用户在硅谷等某些市场变得越来越活跃。 •在AI、5G和区块链技术的推动下，边缘部署的增加是由供应商在二级市场开设小型设施推动的。 269.3兆瓦 H1北弗吉尼亚州的净吸收量是一年前的四倍。 62.6兆瓦 H1二级 市场净吸收量，是一年前的两倍。 图7：一级市场的平均租金率同比变化百分比 千瓦美元/月 160 150 1.2% -3.2% 140 -4.0% 0.5% -4.4% 130 -1.9% 5.9% -6.1% 120 -0.4% 110 100 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 H12022 资料来源：世邦魏理仕研究，世邦魏理仕数据中心解决方案， 低 高 平均 Avg变化百分比 国家定价 •主要市场250至500千瓦需求的平均月度要价同比增长5.9%，达到每千瓦127.50美元。 •供应链中断导致新建筑交付延迟。保护网络交换机等关键数据中心设备可能需要一年或更长时间，进一步加剧供需失衡并导致价格上涨。 平均每月的问 一级市场的利率同比增长5.9%。 图8：一级市场与二级市场的平均租金要价 千瓦/月145美元 140 $143$142 $139 135 $134$133 $131 $131 $133 $130$130 130 $126 $128 125 $121 $121$120$120 120 115 110 105 主要市场 二级市场 H22018 H12019 H22019 H12020 H22020 H12021 H22021 H12022 资料来源：世邦魏理仕研究，世邦魏理仕数据中心解决方案， •新的供应水平跟不上不断增长的需求，使任何可用空间的租金溢价。 •北弗吉尼亚州和硅谷等主要市场正在努力快速满足新项目的电力需求。北弗吉尼亚州对新输电线路和变电站的需求强劲。在硅谷，圣克拉拉市几乎