11月国家统计局房地产数据点评：信心恢复仍需时间，政策执行亟待发力

事件描述 国家统计局发布2022年1-11月房地产行业开发投资和销售数据。1-11月：商品房销售面积累计同比-23.3%，当月同比-33.3%；商品房销售额累计同比-26.6%，当月同比-32.2%；地产投资累计同比-9.8%，当月同比-19.9%；到位资金累计同比-25.7%，当月同比-35.4%。 事件评论 11月销售降幅走阔，疫情影响仍存，居民信心恢复仍需时间。11月销售面积和销售额分别累计-23.3%、-26.6%，增速相比前月分别下降1.0、下降0.6个百分点，当月同比分别-33.3%、-32.2%，增速相比前月分别下降10.0、下降8.5个百分点；销售均价累计和当月分别同比-4.3%、1.6%，增速相比前月分别上升0.6、上升2.2个百分点。 11月销售降幅走阔，且幅度相对较大，我们认为疫情管控政策虽已优化，但居民经济活动等行为在放开初期仍然谨慎，购房信心的恢复也需要时间来消化。 销售处于磨底阶段，复苏方向是明确的，但过程或是缓慢且充满波动的。政策端，稳楼市已形成稳需求、保交楼、稳主体等三位一体的组合拳。前期缺位明显的稳主体政策，自11月以来在以“三箭齐发”为代表的稳融资政策引领下，开始迅速补齐、推进。销售端，市场对于后续销售能否企稳复苏存在分歧，但我们认为未来销售复苏方向是确定的，但过程可能是缓慢且充满波动的。房地产行业从长期看仍然是十万亿级别的市场，经过2022年的大幅调整，商品住宅销售量或已接近市场真实需求水平。我们认为当前销售处于磨底阶段，复苏方向是明确的，但过程或是缓慢且充满波动的。 到位资金降幅走阔，融资端政策三箭齐发，但落地执行层面亟待发力。11月到位资金累计同比、当月同比分别-25.66%、-35.38%，增速相比前月分别下降1.0、下降9.4个百分点。国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比-26.9%（前值-26.6%）、-17.5%（前值-14.8%）、-33.6%（前值-33.8%）、-26.2%（前值-24.4%）； 当月同比分别-30.5%（前值-18.4%）、-38.8%（前值-20.7%）、-30.4%（前值-31.0%）、-42.0%（前值-31.1%）。11月以来，融资端是房地产行业政策出台最密集的方向，融资支持政策力度已经不低，但实际执行落地方面仍然需要加大力度。 拿地端持续低迷，房企资金链改善前仍将承压。11月拿地面积和拿地价款分别累计同比-53.8%、-47.7%，增速相比前月分别下降0.7、下降0.8个百分点，当月同比分别-58.5%、-50.8%，增速相比前月分别下降5.4、下降1.0个百分点。虽然销售目前呈现底部形态，但拿地表现仍然低迷，降幅甚至有所扩大。在销售实现实质性复苏，房企资金链得到明显改善之前，拿地作为房企加杠杆的第一步，改善难度较大，当务之急仍是稳融资、稳销售。 投资端数据表现仍受压制。11月地产投资累计同比-9.8%，当月同比-19.9%，增速分别相比前月下降1.0、下降3.9个百分点。新开工、竣工面积分别累计同比-38.9%、-19.0%，增速相比前月分别下降 1.1、下降0.3个百分点，当月同比分别-50.8%、-20.2%,增速相比前月分别下降15.7、下降10.8个百分点。施工面积累计同比-6.5%，增速相比前月下降1.1个百分点。在房企资金周转困难甚至偿债重压之下，房企拿地、开工、投资意愿和能力均受到压制，预计只有在销售见底复苏之时，开工、投资才有可能筑底回升。 投资建议：销售短期走弱但不必过于悲观，信心恢复需要时间，政策执行亟待发力，4个认知差尚未完全修复，看好地产行情持续性，推荐三条思路：优质民企信用修复、区域格局优化、行业见底复苏。 目前市场目前对于地产行情存在4方面认知差，分别为政策有效性、稳融资力度、政策空间和销售预期。目前市场的4方面认知差未完全修复，看好地产行情持续性，标的上建议关注三条思路：1）优质民企信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团；2）区域竞争格局优化思路，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3）行业见底复苏思路，建议关注保利发展、招商蛇口。 风险提示： 政策施行效果存在不及预期的可能性、疫情管控政策调整存在不确定性。 1.事件描述 国家统计局发布2022年1-11月房地产行业开发投资和销售数据。1-11月：商品房销售面积累计同比-23.3%，当月同比-33.3%；商品房销售额累计同比-26.6%，当月同比-32.2%；地产投资累计同比-9.8%，当月同比-19.9%；到位资金累计同比-25.7%，当月同比-35.4%。 图表1国家统计局发布房地产行业数据 2.事件评论 11月销售降幅走阔，疫情影响仍存，居民信心恢复仍需时间。11月销售面积和销售额分别累计-23.3%、-26.6%，增速相比前月分别下降1.0、下降0.6个百分点，当月同比分别-33.3%、-32.2%，增速相比前月分别下降10.0、下降8.5个百分点；销售均价累计和当月分别同比-4.3%、1.6%，增速相比前月分别上升0.6、上升2.2个百分点。11月销售降幅走阔，且幅度相对较大，我们认为疫情管控政策虽已优化，但居民经济活动等行为在放开初期仍然谨慎，购房信心的恢复也需要时间来消化。 图表2 2022年11月商品房销售面积累计同比下降23.3% 图表3 2022年11月商品房销售额累计同比下降26.6% 销售处于磨底阶段，复苏方向是明确的，但过程或是缓慢且充满波动的。政策端，稳楼市已形成稳需求、保交楼、稳主体等三位一体的组合拳。前期缺位明显的稳主体政策，自11月以来在以“三箭齐发”为代表的稳融资政策引领下，开始迅速补齐、推进。销售端，市场对于后续销售能否企稳复苏存在分歧，但我们认为未来销售复苏方向是确定的，但过程可能是缓慢且充满波动的。房地产行业从长期看仍然是十万亿级别的市场，经过2022年的大幅调整，商品住宅销售量或已接近市场真实需求水平。我们认为当前销售处于磨底阶段，复苏方向是明确的，但过程或是缓慢且充满波动的。 图表4商品房销售历史数据及未来中枢示意图 到位资金降幅走阔，融资端政策三箭齐发，但落地执行层面亟待发力。11月到位资金累计同比、当月同比分别-25.66%、-35.38%，增速相比前月分别下降1.0、下降9.4个百分点。 国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比-26.9%（前值-26.6%）、-17.5%（前值-14.8%）、-33.6%（前值-33.8%）、-26.2%（前值-24.4%）；当月同比分别-30.5%（前值-18.4%）、-38.8%（前值-20.7%）、-30.4%（前值-31.0%）、-42.0%（前值-31.1%）。11月以来，融资端是房地产行业政策出台最密集的方向，融资支持政策力度已经不低，但实际执行落地方面仍然需要加大力度。 图表5 2022年11月到位资金累计同比下降25.7% 图表6 2022年11月国内贷款累计同比下降26.9% 图表7 2022年11月利用外资累计同比下降26.3% 图表8 2022年11月自筹资金累计同比下降17.5% 图表9 2022年11月定金及预收款累计同比下降33.6% 图表10 2022年11月个人按揭贷款累计同比下降26.2% 拿地端持续低迷，房企资金链改善前仍将承压。11月拿地面积和拿地价款分别累计同比-53.8%、-47.7%，增速相比前月分别下降0.7、下降0.8个百分点，当月同比分别-58.5%、-50.8%，增速相比前月分别下降5.4、下降1.0个百分点。虽然销售目前呈现底部形态，但拿地表现仍然低迷，降幅甚至有所扩大。在销售实现实质性复苏，房企资金链得到明显改善之前，拿地作为房企加杠杆的第一步，改善难度较大，当务之急仍是稳融资、稳销售。 图表11 2022年11月土地购置面积累计同比下降53.8% 图表12 2022年11月土地成交价款累计同比下降47.7% 投资端数据表现仍受压制。11月地产投资累计同比-9.8%，当月同比-19.9%，增速分别相比前月下降1.0、下降3.9个百分点。新开工、竣工面积分别累计同比-38.9%、-19.0%，增速相比前月分别下降1.1、下降0.3个百分点，当月同比分别-50.8%、-20.2%,增速相比前月分别下降15.7、下降10.8个百分点。施工面积累计同比-6.5%，增速相比前月下降1.1个百分点。在房企资金周转困难甚至偿债重压之下，房企拿地、开工、投资意愿和能力均受到压制，预计只有在销售见底复苏之时，开工、投资才有可能筑底回升。 图表13 2022年11月地产投资累计同比下降9.8% 图表14 2022年11月新开工面积累计同比下降38.9% 投资建议：销售短期走弱但不必过于悲观，信心恢复需要时间，政策执行亟待发力，4个认知差尚未完全修复，看好地产行情持续性，推荐三条思路：优质民企信用修复、区域格局优化、行业见底复苏。目前市场目前对于地产行情存在4方面认知差，分别为政策有效性、稳融资力度、政策空间和销售预期。目前市场的4方面认知差未完全修复，看好地产行情持续性，标的上建议关注三条思路：1）优质民企信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团；2）区域竞争格局优化思路，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3）行业见底复苏思路，建议关注保利发展、招商蛇口。 3.风险提示 政策施行效果存在不及预期的可能性、疫情管控政策调整存在不确定性。