黑色组专题报告（黑色）：2022年地产宽松政策回溯及影响分析

中信期货研究|黑色组专题报告（黑色） 2022-12-13 2022年地产宽松政策回溯及影响分析 投资咨询业务资格： 证监许可【2012】669号 报告要点 2022年，在地产周期下行压力下，中央及各级地方政府发布地产宽 松政策接近700条，本专题将回顾全年政策节奏和导向，并对不同级别宽松政 策带来的影响进行分析。 中信期货黑色建材指数走势 中信期货商品指数 中信期货黑色建材指数 250 230 210 190 170 150 2022/022022/042022/062022/082022/10 摘要： 据不完全统计，截至2022年11月底，中央及各级地方政府发布地产宽松政 策接近700条；分类别来看，中央级别政策约60余条，省级及一、二线城市发布 约230余条，其他地方政府发布数量接近400条。 从地产宽松政策出台的节奏和方向来看，宽松政策自年初逐步增加，在5月份达到顶峰，随后逐步下降；方向从保障住房建设和商品房销售和资金监管的放松，转向至确保“保交楼”和房企融资放松的关注。 通过分析不同层级政府部门发布政策后的螺纹钢期货表现，我们发现中央政府发布的政策对螺纹钢期货影响更为显著，随着发布政策的政府级别下降，对螺纹钢期货价格的提振效果也逐级减弱；中央级别政策的发布在次日、三日及五日后的螺纹钢期货价格正向提振效果显著强于其他层级政府发布的政策。 风险因素：终端需求加速回升、重启行政性减产（上行风险）；终端需求下滑，供给极端宽松（下行风险） 黑色建材研究团队 研究员：俞尘泯 021-61051109 从业资格号F03093484 投资资格号Z0017179 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 一、2022年地产宽松政策出台节奏和方向 据不完全统计，中央层面，2022年至今已发布地产宽松政策60余条：分类别来看，一季度主要针对保障性租赁住房建设为主，二季度逐步增加对商品房销售和房企资金的放松，三季度开始，保交楼的政策关注度逐步提升。政策出台方向从保障住房建设和商品房销售和资金监管的放松，转向至确保“保交楼”和房企融资放松的关注。 图1：月度中央层面地产宽松政策出台数量图2：月度分类别地产宽松政策出台数量 7 商品房销售 房企资金 保障房建设 保交楼 保障房建设 保交楼 房企资金 商品房销售（右轴） 6140 6 5120 5100 4 480 3 360 2 240 1120 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 00 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所 通过汇总全年中央和地方出台的地产相关政策，我们发现从发布频次来统计，宽松政策自年初开始便逐月增加，在5月份达到顶峰，随后开始下降。分类别统计：作用于商品房销售端的地产政策出台数量占绝对多数，政策包括降低房贷利率、增加公积金贷款额度、下调首付比、降低购房门槛、放宽落户条件、增加人才补贴等。 图3：月度分类别地产宽松政策出台比例图4：月度分区域地产宽松政策出台比例 100% 商品房销售保障房建设房企资金保交楼 100% 中央省级与一二线城市其他区域 80%80% 60% 60% 40% 40% 20% 20% 0% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 0% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所 分地区来看，一季度的宽松政策的主要发布主体主要为中央、省级及一、二 线核心城市政府；进入二、三季度后，非核心城市政府的发布比例明显增加，省级与核心城市的地产宽松政策出台数量有所回落；10月开始，省级与核心城市的地产宽松政策发布频率重新增加。横向比较一线和三线城市的销售面积，在一、二季度中，三线及以下城市的商品房销售面积持续低位。低能级城市政府受制于经济发展和财政压力，率先密集出台宽松政策；进入四季度后，省级和一、二线核心城市也因所在区域的商品房成交下行压力之下，重启地产销售的松绑进程。近期的中央和高能级城市政府的宽松政策密集出台，体现了地产销售压力重新恶化。 图5：30大中城：一线城市商品房成交面积图6：30大中城：三线城市商品房成交面积 2018 2019 2020 2021 2022 万平米 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万平米 2018 2019 2020 2021 2022 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所 二、不同级别地产宽松政策发布后对行情的影响分析 截至2022年11月底，中央及各级地方政府发布地产宽松政策接近700条， 分类别来看，中央级别政策约60余条，省级及一、二线城市发布约230余条，其 他地方政府发布数量接近400条。统计今年以来至11月底，地产宽松政策发布后螺纹钢期货主力价格当日、次日、三日内、五日内的涨跌幅度，我们发现不同级别政策在不同时间尺度内，对于螺纹钢期货的影响效果存在较为明显的差异。 图7：中央政策发布后市场表现 当日涨幅 次日涨幅 三日内涨幅 五日内涨幅 最大值 5.32% 3.94% 6.72% 7.63% 最小值 -3.43% -3.03 -5.34% -6.64% 均值 0.17% 0.64% 0.98% 1.16% 标准差 1.82% 1.41% 2.53% 2.99% 盈亏比 0.09 0.46 0.39 0.39 数据来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所 在中央层级政策发布后，市场反应往往相对积极：不同时间尺度的统计结果均显示：涨幅平均为正。同时随着时间跨度增加，盘面走势表现为——五日内涨 幅>三日内涨幅>次日涨幅>当日涨幅，但衡量风险度的指标（标准差）也在逐步增加。从盈亏角度（收益率/风险度）来分析，中央层级稳地产的政策出台后，螺纹钢期货上涨的确定性相对最高。 当日涨幅频数 分布概率 次日涨幅频数 分布概率 图8：中央政策发布后当日涨幅情况图9：中央政策发布后次日涨幅情况 1414.0%1414.0% 1212.0%1212.0% 1010.0%1010.0% 88.0%88.0% 66.0%66.0% 44.0%44.0% 22.0%22.0% -7.0% -6.0% -5.0% -4.0% -3.0% -2.0% -1.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% 9.0% -7.0% -6.0% -5.0% -4.0% -3.0% -2.0% -1.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% 9.0% 00.0%00.0% 资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所 五日内涨幅频数 分布概率 图10：中央政策发布后三日内涨幅情况图11：中央政策发布后五日内涨幅情况 1414.0%1414.0% 1212.0%1212.0% 1010.0%1010.0% 88.0%88.0% 66.0%66.0% 44.0%44.0% 22.0%22.0% 0 -7.0%-5.0%-3.0%-1.0%1.0%3.0%5.0%7.0%9.0% 0.0% 0 -7.0%-5.0%-3.0%-1.0%1.0%3.0%5.0%7.0%9.0% 0.0% 三日内涨幅频数 分布概率 资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所 相较于中央级别政策，省级与一、二线城市发布的地产宽松政策对行情影响有限；而其他非一、二线城市发布的地产政策，对行情的影响更加微弱。统计结果基本符合我们对于不同级别政府发布宽松政策后，市场行情走势的直观感知：中央政府发布的政策对螺纹钢期货影响更为显著，随着发布政策的政府级别下降，对螺纹钢期货价格的提振效果也逐级减弱。 图12：省级与一、二线城市政策发布后市场表现图13：其他区域政策发布后市场表现 14%14% 12%12% 10%10% 8%8% 6%6% 4%4% 2%2% 0% -11.0%-8.5%-6.0%-3.5%-1.0%1.5%4.0%6.5%9.0% 0% -14.0%-10.5%-7.0%-3.5%0.0%3.5%7.0% 当日涨幅分布概率 三日内涨幅分布概率 次日涨幅分布概率 五日内涨幅分布概率 当日涨幅分布概率 三日内涨幅分布概率 次日涨幅分布概率 五日内涨幅分布概率 资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所 政策发布后，不同时间跨度的行情演进结果显示：中央部委发布的地产政策对行情的正向提振作用在一周时间内持续增强；省级与核心城市的政策在周度内对期货价格可以起到一定正向作用，而非核心城市政策的提振效果极为有限。 图14：政策发布后市场表现 均值 当日涨幅 次日涨幅 三日内涨幅 五日内涨幅 中央 0.18% 0.64% 0.98% 1.17% 省级与一、二线城市 0.11% -0.18% -0.15% 0.05% 其他区域 0.13% -0.23% -0.20% -0.41% 数据来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所 通过观察相同市场演进周期内，不同层级政府发布政策后的市场表现：中央级别政策发布后对当日螺纹钢期货行情的影响，没有出现显著优于其他层级政府政策情况；但在次日、三日及五日后对期货价格的正向提振效果显著强于其他层级政府发布的政策。 图15：当日涨幅情况图16：次日涨幅情况 中央省级与一二线城市其他区域 80分布概率分布概率分布概率 70 60 50 14% 12% 10% 中央省级与一二线城市其他区域 80分布概率分布概率分布概率 70 60 50 14% 12% 10% 8%8% 4040 306%306% 204%204% 102%102% 00% -6.5%-4.5%-2.5%-0.5%1.5%3.5%5.5% 00% -6.5%-4.5%-2.5%-0.5%1.5%3.5%5.5% 资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所 图17：三日内涨幅情况图18：五日内涨幅情况 中央省级与一二线城市其他区域 80 分布概率分布概率分布概率 70 60 50 14% 12% 10% 中央省级与一二线城市其他区域 80 分布概率分布概率分布概率 70 60 50 14% 12% 10% 8%8% 4040 306%306% 204%204% 102%102% 00% -6.5%-4.5%-2.5%-0.5%1.5%3.5%5.5% 00% -10.5%-8.5%-6.5%-4.5%-2.5%-0.5%1.5%3.5%5.5%7.5% 资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所资料来源：WindBloombergMysteel中信期货研究所 风险因素：终端需求加速回升、重启行政性减产（上行