月酝知风之地产行业：三箭齐发助力房企融资，需求端仍需配合发力

月酝知风之地产行业 三箭齐发助力房企融资，需求端仍需配合发力 2022年12月14日 平安证券研究所地产研究团队 证券研究报告 行业评级：强于大市（维持） 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 本月观点：近期中央层面接连出台“第二支箭”、金融16条、放开房企股权融资、允许保函置换预售监管资金等文件，稳信用再度加码，有望实质缓解房企短期资金压力。尽管行业融资收紧周期见底，但成交未见转暖，我们认为短期行业主要挑战将由信用端逐步转移到需求端，预计需求端政策有望进一步宽松，建议积极把握地产板块行情。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；中期行业筑底企稳，投资主线回归基本面，格局重塑洗牌逐步尘埃落地，将更加比拼各家房企内功，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团等。同时持续关注股权融资主题投资机会。物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，如东方雨虹、科顺股份、伟星新材、海螺水泥。 政策：三箭齐发助力地产融资，核心二线城市需求端发力。11月涉房类政策共33项，其中偏松类政策31项，延续偏松基调；信贷、债券、股权“三支箭”组合齐发，允许保函置换预售监管资金，有望实质缓解房企短期资金压力。同时核心二线城市需求端频频发力，政策风向正加速转变。 资金：居民中长期贷款疲弱，行业融资“三箭齐发”。11月M2同比增速环比提升0.6pct，社融存量增速环比降0.3pct，居民中长期贷款缩量至上年同期的36.1%，居民提前偿还房贷意愿增强。“第二支箭”出台支持民企发债，房企股权融资再度放开，不仅可扩充房企融资渠道，还可优化房企资产负债表，助推行业流动性改善。 楼市：临近年末推盘力度加大，新房二手房存在分化。年终冲刺业绩临近，叠加多重政策利好出台，11月房企推盘力度有所加大，35城商品房平均批准上市面积环比增38%；重点50城新房月日均成交同比降27.5%；重点20城二手房月日均成交同比升24.5%，交付担忧下二手房表现明显更优。 地市：供应达年内周期性高点，京杭土拍回温。11月为年内土地供应周期性高点（非重点城市临近年末集中推地），叠加重点城市于月内相继发布第4、5轮集中供地公告，百城土地供应建面环比增94.6%；成交建面环比降6.5%，仍维持年内高位；平均地价因城市成交结构变动再度下调，环比降26.3%；受北京、杭州供地质量提升影响，土拍热度小幅回温，土地溢价率2.86%，环比升1pct。 房企：销售延续低迷，优质房企为拿地主力。11月百强房企全口径销售金额、全口径销售面积累计同比降43.3%、47.8%，降幅较上月收窄1.2pct、1pct；单月同比降27.6%、33.8%，降幅较上月收窄3.5pct、10.8pct；重点监测的10家房企1-11月销售目标完成率均值68.5%，与往年同期仍存在明显差距，房企完成全年目标压力较大。50强房企整体拿地销售金额比12%、拿地销售面积比13%，环比回落0.1pct、10.7pct；50强房企中仅滨江、绿城中国、中海等7家房企参与拿地，多数为财务稳健、信用资质较好的央国企或优质民企。 板块表现：11月申万地产板块上涨27.8%，跑赢沪深300（9.81%）；截至2022年12月13日，当前地产板块PE（TTM）13.9倍，估值处于近五年92.7%分位；11月上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为碧桂园、远洋集团、中梁控股。 风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售 报告主要观点： 回顾：基本面低开低走，信用困局未破。2022年1-10月全国房地产投资同比降8.8%、销售金额同比降26.1%、土地出让金同比降25.8%，投资销售疲软、土地财政“冰封”，基本面低开低走，未见明显好转。成交量缩带动一二手房价格下滑，且逐步向一二线蔓延。到位资金匮乏叠加建安、还款等刚性支出导致部分房企深陷流动性困局，市场（地方政府、金融机构、购房者、地产产业链上下游）对房企交付、还款信心进一步减弱，叠加行业个别事件冲击，围绕房企（尤其是民企）的信用链条遭受极大挑战。2022年出险房企数量增长，新增违约债务余额呈倍数级上升，房企资产负债表并未明显改善。 展望：保交付到稳信用，阵痛仍将延续。2022年政策松绑力度持续加大，以时间换空间保交楼及稳信用，年末信贷、债券、 股权“三支箭”政策齐发，有望实质缓解房企资金压力、优化企业资产负债表、加速“保交楼”落地。收入、房价下行预期 叠加交付担忧冲淡需求端政策效果，房价下行、需求不足或替代信用风险成为2023年主要挑战，从优化房企资产负债表到改善居民资产负债表，需求端政策宽松仍值得期待。预计2023年销售面积同比下降4.5%、销售额同比下降5.6%、投资同比下降7.0%。 房企：洗牌尘埃落定，内功比拼见真章。信用冲击之下央国企等强信用企业融资、投资、销售优势持续显现。随着融资收紧 周期见底、“保项目”向“保主体”转移，行业洗牌出清或渐近尾声，但阵痛期业绩冲击预计仍将延续。考虑新出让土地潜 在盈利提升，短期土储换仓、资产质量率先修复房企有望更好把握复苏机遇；中长期过往高杠杆、高周转模式不可延续，房企ROE驱动将主要回归净利率提升，更加考验房企运营、管控能力，重心转向内功比拼。 投资建议：展望2023年，我们认为短期行业阵痛仍将延续，但政策加速转型背景下，房企信用风险再度暴露风险弱化，需求 不足带来的房价下行或成为短期压力。2022年地产板块全年演绎“格局优化、强信用房企市占率提升”逻辑，2023年行业洗 牌将逐步尘埃落定，更加考验各家房企硬实力。短期基本面承压下政策博弈空间仍在，板块持仓低位增强安全边际，中期行业筑底企稳，基本面修复推动行情上行，我们看好2023年地产板块整体表现，维持“强于大市”评级。短期建议关注政策弹性大的超跌房企；中期行业筑底企稳，投资主线回归基本面，格局重塑洗牌逐步尘埃落地，将更加比拼各家房企内功，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企。同时持续关注股权融资主题投资机会。 报告主要观点： 低基数下销售降幅收窄，需求端有望进一步宽松：尽管受疫情反复影响，但政策密集出台叠加低基数，11月百强销售降幅有所收窄。单月百强房企销售额6122亿元，环比下降1.1%，同比下降27.6%，同比降幅较10月收窄3.5个百分点；销 售面积3541万平米，环比增长1.0%，同比下降33.8%，同比降幅较10月收窄10.8个百分点。受此影响，1-11月百强房企累计销售额同比下降43.3%、销售面积同比下降47.8%，较1-10月分别收窄1.2个、1.0个百分点。往后看，我们认为近期行业信贷、债券及股权融资政策优化将有助于增强市场信心、缓解房企短期资金压力，但追本溯源行业困境解决关键仍在于销售端经营现金流修复。我们认为短期行业主要挑战将由信用端逐步转移到需求端，预计需求端政策有望进一步宽 松。强信用企业优势延续：从具体房企来看，碧桂园1-11月全口径销售额4413亿元，领跑房企。重点监测的30家房企中，央国企及高信用民企销售优势延续，11月单月建发股份、华发股份、滨江集团、华润置地、绿城中国、金地集团销售额同比正增长，分别增长136.5%、60.4%、10.6%、8.9%、5.0%、3.3%；1-11月越秀地产、华发股份、华润置地、建发股份、招商蛇口、滨江集团累计销售额同比增速靠前，分别增长8.5%、下降0.2%、7.0%、7.3%、11.7%、13.6%。重点监测的10家房企1-11月销售目标完成率均值68.5%，与往年同期仍存在明显差距。 投资建议：当前行业融资收紧周期已经见底，需求端政策亦在不断宽松，政策风向正在加速转变，建议积极把握地产板块行情。个股投资方面，建议关注四条主线，一是小公司大集团、背靠优质资源、存在兼并重组预期的上市房企；二是有望借助再融资做大做强的优质央国企；三是负债率较高、有望改善公司现金流状况的超跌民企；四是在本轮土地市 场积极托底、存在融资改善资金状况的地方国企，同时建议关注物业管理企业及产业链机会。 更多报告内容参见：《行业点评：强信用企业优势延续，需求不振为短期主要挑战》 报告主要观点： “第三支箭”加速落地，三箭齐发全面支持地产融资。11月21号易会满主席在金融街论坛表示“支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资”，本次为对易主席表态的全面落地，但时间及力度均超出市场预期。从“第二支箭”支持民营企 业发债融资，到“金融16条”对房地产市场全方位金融支持，再到本次房地产股权融资调整优化，信贷、债券、股权“三支箭”政策组合齐发，有望为房地产风险化解再添助力。 政策力度及广度超出市场预期，利于改善房企资产负债表。本次股权融资支持包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用以及积极发挥私募股权投资基金作用5个方面，覆盖力度广而全；其中兼并重组募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、 补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等；再融资募集资金可用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等，均利于缓解房企短期资金压力，改善房企资产负债表，避免信用风险进一步扩散。 加速行业兼并整合，利于优质房企做大做强。新政允许符合条件的房地产企业实施重组上市，允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产并配套融资；一方面利于集团控股母公司拥有土地资源的房企做大做强，盘活集团未上市土储；另一方面有助于提高优质企业并购积极性，在负债可控的基础上通过再融资收购优质资产，同时补充扩充资本金实现规模快速突破。 助力盘活存量资产，融资渠道再拓宽。新政将推动保障性租赁住房REITs常态化发行；鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产；同时允许不动产私募投资基金投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，均有望帮助房企盘活存量资产，进一步拓宽融资渠道。 更多报告内容参见：《行业点评：“第三支箭”加速落地，三箭齐发助力地产融资》 报告主要观点： REITs试点范围扩大，房企存量资产盘活再添助力。此前证监会对房地产股权融资优化调整时即涉及进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，重点提及推动保障性租赁住房REITs常态化发行，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。此次视频致辞提出加快打造REITs市场的保障性 租赁住房板块，为股权融资“第三支箭”政策思路延续。目前已上市22只基础设施REITs中，园区、仓储物流、保障性租赁住房REITs分别为7只、2只、3只，后续研究推动试点范围拓展至市场化的长租房及商业不动产等领域，有利于扩大有效投资范围，盘活相关存量资产，同时市场化长租房、商业不动产领域占优房企有望直接受益。 从优化房企资产负债表到改善居民资产负债表，需求端政策仍需持续发力。2022年政策松绑力度持续加大，以时间换空间保交楼及稳信用，年末信贷、债券、股权“三支箭”政策齐发，我们认为有望实质缓解房企资金压力、优化企业资产负债表、加速“保交楼”落地。但需求端收入、房价下行预期叠加交付担忧冲淡政策效果，11月百强房企单月销售额、销售面 积同比下降27.6%、33.8%，1-11月同比下降43.3%、47.8%。近期杭州、成都、