克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 2022年9月 中国房地产 研报 苏州:第五轮仍仅有园区火热 民企+城投联合体成为“新势力” 文/谢杨春、吴嘉茗 12月5日,苏州完成年内第五轮集中土拍,也是2022年的最后一次集中供地。本轮共成功出让10宗地,在园区优质地块的带动下,整体溢价率达到4.8%,成为今年溢价率最高的一次土拍。整体来看土地市场依旧处于冷热不均、需要托底的局面中,但在此之中也出现了新趋势,例如城投在进行了多次托底后,逐渐发展出了民企与城投联合拿地的走势。 表:苏州2022年五轮集中供地整体成交情况(万平方米,亿元,元/平方米) 指标 2022年第一批次 2022年第二批次 2022年第三批次 2022年第四批次 2022年第五批次 较上批次变动 成交幅数 15 20 9 18 10 ↓44% 成交建面 165 198 69 147 83.2 ↓43% 成交金额 234 271 127 179 132 ↓26% 成交楼板价 14194 13667 28343 12196 15866 ↑30% 溢价率 3.00% 3.10% 3.00% 0.00% 4.80% ↑4pct 流拍率 0% 0% 0% 0% 0% 持平 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 一、2022年苏州供地计划完成率64%,第五轮增加园区优质地块吸引参拍 在苏州的前五轮集中供地结束后,苏州住宅用地实际成交土地面积占供地计划64%(2022年苏州市区计划供应住宅用地约567公顷),而第五轮也并没有为了完成供地计划而大幅度增加供应, 仅出让10宗地块,总建筑面积83.2万平方米。 虽然供应体量持续低位,但是本次供应从质量上来说远远优于第四轮:本轮10宗地块中,就有 3宗来自园区的优质地块。地块均位于配套醇熟的热点板块,均属于稀缺的土地资源,园区热门板 块每次宅地出让时都会迎来房企的积极竞拍,例如本轮出让的月亮湾66号地块,在今年第二批次土 拍中,月亮湾29号地块便是由苏高新通过一次性竞价获得。且本轮园区供应的3宗地块中,有两宗容积率分别为1.2和1.5,适宜打造低密度高端项目,配合优质的地段资源,未来项目入市预计将得到瞩目关注。 今年以来苏州所有触及最高限价的地块,无一例外均来自园区,而本轮供应的3宗宅地自身素 质也非常优秀,在报名阶段就已经吸引多家房企。据不完全统计,园区的06号地块和月亮湾66号 地块参拍房企超过10家,而园区07号地块也有8家房企参拍,与之形成鲜明对比的是,其他7宗 地块均只有1个房企参拍,土地市场呈现明显的冷热不均。 图:苏州2022年第五批集中供地供地区域分布情况(万平方米,幅) 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 二、区域内冷热两极分化,园区2宗地块迎来今年“首摇” 在苏州的上一轮土拍中由于园区的缺席,整体热度陷入全年最低谷,而本次园区的回归,也带动整体热度大幅回升,第五轮整体溢价率达到4.8%,也是苏州今年5轮土拍的最高值。与此同时,土地市场冷热两极分化的情况依然存在,园区热火朝天的同时,其他7宗地块均底价成交。 园区的3宗地块中,2宗达到最高限价,需要等待摇号成交,另外1宗位于奥体核心的小体量地块由绿城以14.4亿元竞得,溢价率10.35%。苏州今年从第三轮开始取消了一次报价环节,改为触及最高限价后直接摇号,而第三、四轮土拍热度不佳,本轮园区产生的2宗摇号地块,也是苏州今年首次出现的摇号地块。 与此同时,土地市场冷热两极分化的情况依然存在,园区热火朝天的同时,其他7宗地块均仅有一家房企参拍,并以底价成交。整体来看,真正优质、稀缺的地块即使在市场冷却的情况下,也不乏手握足够资金积极参拍的买家,而条件一般的地块则确实无人问津,从苏州今年的5场土拍便可以看出,除了园区以外,其他区域的市场认可度相对较低、抗风险能力也较弱。 表:苏州2022年第五批集中供地成交地块溢价率分布情况(按幅数) 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 三、园区高端项目盈利空间大,地越贵越赚钱 从盈利空间方面来看,苏州本次盈利空间最大的当属园区的三宗地,虽然成交楼板价高达32000-34000元/平方米,但是地块周边目前同类型的新房产品暂时空白,板块内二手房最高可达6-8万元/平方米,且结合板块内曾出现过千人摇号盘等的情况来看,这3宗地块品质更优,66号地块更是稀缺的一线湖景房,密度低至1.2,项目在入市时基本没有去化压力。 此外,其他的7宗地块基本成交楼板价与周边在售项目价差在1-1.5万元/平方米左右,能否实 现盈利与项目开盘去化情况关系较大。从11月市场表现来看,苏州新房市场基本维持稳定,整体开 盘去化率约为4成。 在市场低位运行的周期中,更为稳定的反而是更稀缺的豪宅市场,因此像园区的3宗地块的盈利空间要比其他地块更高,从长远来看,以品质取胜才是房企的运营之道。 表:苏州第五轮土拍成交楼板价及周边售价情况(元/平方米) 土地名称 周边项目售价 成交楼板价 苏地2022-WG-66号工业园区启月街西、创苑路南 花语江南:38000板块内二手房可高达8万元/㎡ 34,578 苏园土挂(2022)06号工业园区旺墩路北、津梁街西 颐和源璟花园:45000部分二手房价格可达6万元/㎡ 33,364 苏园土挂(2022)07号工业园区锦溪街东、西洛巷北 颐和源璟花园:45000部分二手房价格可达7万元/㎡ 32,000 苏地2022-WG-70号相城区高铁新城齐门北大街东、马泾路北 铂悦春和万象:30300紫珺兰园:24600 14,897 苏地2022-WG-68号高新区科技城青山路西、科憬路北 和萃澜庭:24000科技城金茂府:32000 14,800 苏地2022-WG-71号相城区元和街道齐门北大街东、富元路北 紫珺兰园:24000 万科玉玲珑:27800 14,500 苏地2022-WG-69号相城区黄桥街道旺盛路南、旺湖路东 九龙仓天灏:24500 复地鹿溪雅园:24700 11,800 WJ-J-2022-019吴江东太湖度假区(太湖新城)庞杨路南秋枫街西 苏州湾铂珺庭:25000 11,502 苏地2022-WG-67号高新区通安镇新街东、规划道路南 保利时光印象:20100 新澎湃国际社区:19600 8,000 WJ-J-2022-018吴江汾湖高新区(黎里镇)浦港路北侧、思忠路东侧 保利湖畔云上:19500金地商置湖城风华:19700 7,780 注:摇号地块暂按最后一轮楼板价 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 四、民企+城投成为土拍新势力,4宗地块由联合体竞得 苏州本轮10宗地块均成功出让,除了2宗待摇号地块以外,另外8宗地块中有2宗由民企竞得, 分别是绿城和苏州伟业,另外苏高新则将高新区的2宗宅地全部收入囊中,剩余的4宗地块则全部由民企&城投联合体竞得。 与前几轮土拍相比,全部靠城投托底的局面有所改变,而是民企+城投成为了拿地的新主力,这一变化趋势从苏州的第四轮集中土拍就有所体现。第四轮中,苏州成交的18宗地中有7宗由“民企 +城投”或“民企+集体经济”的形式竞得,而在本轮中,10宗地块由4宗也是由“民企+城投”联合体竞得的。 这样新模式出现,一方面是由于城投托底的模式并不长久,另一方面也可以看出,在苏州、杭州等经济基本面较好的城市,一些地方民企是有资金实力、也对未来有向上预期的,以联合体的形式拿地,能够一定程度上减轻城投压力,也对于项目的后续开发有益。 表:苏州第五轮土拍企业拿地情况(亿元) 土地名称 成交金额 成交方 企业类型 苏地2022-WG-68号高新区科技城青山路西、科憬路北 18.2 苏高新 城投公司 苏地2022-WG-67号高新区通安镇新街东、规划道路南 7.59 苏高新 城投公司 苏园土挂(2022)07号工业园区锦溪街东、西洛巷北 14.4 绿城 民企 WJ-J-2022-018吴江汾湖高新区(黎里镇)浦港路北侧、 思忠路东侧 6.1 苏州伟业集团 民企 苏地2022-WG-71号相城区元和街道齐门北大街东、富元 路北 12.97 中惠&相城高新 民企&城投 WJ-J-2022-019吴江东太湖度假区(太湖新城)庞杨路南 秋枫街西 12.74 亨通&吴江城建 民企&城投 苏地2022-WG-70号相城区高铁新城齐门北大街东、马泾 路北 11.59 嘉盛&高铁新城发展 民企&城投 苏地2022-WG-69号相城区黄桥街道旺盛路南、旺湖路东 12.76 常润&黄桥国资 民企&城投 苏园土挂(2022)06号工业园区旺墩路北、津梁街西 15.67 待摇号 / 苏地2022-WG-66号工业园区启月街西、创苑路南 20.02 待摇号 / 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 总体来看,苏州今年的最后一轮集中供地,共计成功出让10宗地,并且在园区3宗优质地块的带动下热度有所回升,给全年土拍画上了较为圆满的句号。 纵观苏州今年的土地市场,主要以底价成交、低位平稳运行为主,几乎所有的热度都集中在了园区、以及高新区的个别地块上,不同区域之间的热度分化持续加剧;企业方面,在经历了长时间的城投托底后,逐渐形成了以“民企+城投”为新主力的拿地格局。