轻资产化步伐加快，回笼现金聚焦主业

事件：12月4日，招商积余发布公告称，公司正在筹划出售成都市中航地产发展有限公司100%股权、九江市九方商业管理有限公司100%股权、中航城置业（昆山）有限公司100%股权、江西中航地产有限责任公司100%股权、岳阳中航地产有限公司100%股权、赣州市航逸酒店管理有限公司100%股权、深圳中航观澜地产发展有限公司51%股权，并妥善解决上市公司对标的公司的股东借款。截至公告日，交易对方、交易方式、交易价格等相关事项尚不确定。 点评：剥离重资产提高整体运营效率，回笼现金支持核心业务发展 1)坚持集团内轻资产运营平台定位，有序推进重资产剥离，提升运营效率。2022年中期报告显示，公司持有部分酒店、购物中心等项目，总可租面积约48.6万平方米，上半年公司积极响应减租政策，租金收入1.87亿元，同比减少25%。 截至2022年6月30日，公司投资性房地产账面净值约55.5亿元（年初约69.9亿元），本次筹划剥离资产包含了购物中心、酒店和零星商业，对应至少6个重资产项目（除深圳中航观澜地产发展有限公司51%股权外，详见附录），合计投资性房地产账面净值约40亿元，占总净值比重72%。我们认为公司将加快轻重资产分离，优化资产结构，从而提升整体资产运营效率。 2)沉淀资产盘活，回笼现金，业务拓展和收并购动力进一步增强。根据2022年中报披露，公司上半年出售中航城投资、昆山中航、赣州九方三家公司100%股权，交易价格7.78亿元，产生投资收益3343万元；本次拟出售的7家子公司交易价格尚不确定。截至2022年9月30日，公司拥有货币资金30亿元，若交易完成，预期将为公司补充大量现金，有利于公司进一步加大项目拓展力度； 同时，公司前期通过收购上航物业、南航物业加大航空物业布局力度，又通过增资汇勤物业、收购新中物业提升金融物业服务能力，我们认为公司在资金充裕的情况下，有动力进一步通过收并购等方式扩大非住宅业态业务规模，加深护城河，稳固非居业态领先地位。 盈利预测、估值与评级：公司在非住宅业态建立较高壁垒，基础物管增速平稳，平台增值发展较快，基本面稳健；重资产剥离利于提升整体运营效率，回笼资金后收并购动力增强，业务发展能力提升，预计2023年完成资产剥离，增厚业绩； 综合考虑出售资产后的投资收益与租金损失，我们维持公司2022年归母净利润预测为6.1亿元，分别上调2023年、2024年预测至7.7亿元（上调7.2%）、9.7亿元（上调14.2%）；当前股价对应2022-24年盈利预测PE估值为30/24/19倍，公司作为A股稀缺物管龙头标的，估值具备吸引力，维持“买入”评级。 风险提示：新冠疫情反复对公司资管板块持续冲击，非住宅物业外拓竞争加剧。 公司盈利预测与估值简表 表1：招商积余筹划出售标的公司及对应项目