单月销售依旧低迷,融资三支箭齐发力,维持“买入”评级 万科发布2022年11月经营简报。公司11月销售面积和金额分别同比下滑18.3%和29.5%,投资拿地保持谨慎,自房地产融资三支箭落地后,公司在银行授信、债券融资和股权融资三端都获得助力,融资端进一步改善,对公司基本面提供有力支撑。我们维持盈利预测不变,预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元,EPS分别为2.10、2.31、2.56元,当前股价对应PE估值分别为8.7、7.9、7.2倍,维持“买入”评级。 单月销售不及预期,累计降幅持续收窄 万科11月实现合同销售面积207.4万平方米,合同销售金额304.4亿元,分别同比下滑18.3%和29.5%,销售金额降幅较10月同比扩大,延续了低迷表现。公司1-11月合同销售面积2343.1万平方米,合同销售金额3772.2亿元,分别同比下滑32.2%和33.1%,在2021年低基数下累计降幅有所收窄,优于克而瑞百强房企累计销售金额42.6%的下滑比例。 拿地保持谨慎,单月新增开发项目三个 万科11月单月新增3个开发项目,分别位于长沙和东莞,总计容建面67.1万平方米,权益建面32.1万平方米,拿地建面权益比47.8%,需支付权益土地款41.9亿元,权益拿地楼板价13053元/平方米。公司1-11月共获取开发项目35个,拿地面积667.8万平方米,权益拿地面积410.8亿元,拿地建面权益比61.5%。公司11月拿地金额/销售金额达29.2%,拿地总体延续了谨慎的策略。 融资渠道畅通,披露股权融资意向 万科已向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向,也是唯一一家获得全部六大行意向融资授信的房企,获得六大行授信额度超3000亿。同时公司披露股权融资意向,第一大股东深圳地铁提请股东大会给予授权,包括但不限于配发新股不超过已发行的A股及/或H股数量的20%,展现了公司对未来发展的坚定信心。 风险提示:行业恢复不及预期,政策放松不及预期,公司销售恢复不及预期。 财务摘要和估值指标 附:财务预测摘要