世联评估城市快报【北京】（2022年11月）

中国房地产市场发展报告 城市快报 北京市场 本期摘要 01.全国楼市综述（2022年10月） 02.全国代表城市房价变化（2022年10月） 03.聚焦北京市场（2022年10月） 04.世联评估价值研究院月报 Nov.2022 每一天，为您创造价值 WorldunionAppraisal 号或与客户经理联络 获“取价更值多领资地讯”，微信请公关众注 世联评估价值研究院 目录 CITYEXPRESS世联评估研报系列 2北京住宅核心指标一览 3利率指标一览 4全国楼市综述 6EVS数据大公开 8北京市楼市一览 9北京市政策资讯 10北京市土地市场 12北京市住宅市场 18研究院月报 愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司世联研报系列仅供分享1 CITYEXPRESS核心指标 北京物业核心指标一览 变动指标为环比变化 新建住宅均价：49,262元/㎡存量住宅均价：54,360元/㎡ 2.09% 22.8 存量住宅均价 住宅房价收入比 0.22% 新建住宅均价 24.36% 新建住宅成交套数 存量住宅成交套数 1:567 住宅租售比 21.77% 23.2月 住宅去化周期 愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司世联研报系列仅供分享2 利率指标一览 最低利率最高利率平均利率 CMBS/CMBN/类REITs发行利率（%） 86.57.06.87.0 75.55.6 6.06.06.0 6.66.4 6.0 7.1 5.55.4 6.5 65.0 5 4.84.4 3.9 4.74.64.74.34.3 5.25.0 4.23.83.94.0 4.0 4.2 3.8 3.3 3 44.54.44.23.7 2 1 3.42.13.93.53.9 3.7 3.43.53.33.23.2 3.32.92.8 2.0 贷款市场报价利率（LPR）（%） 4.84.85 4.6 4.4 4.80 4.75 4.24.254.20 4.65 4.60 4.0 3.8 3.6 3.4 4.45 4.15 4.05 4.30 3.85 3.803.70 3.65 5.0 1年LPR5年LPR 数据来源：世联数据平台 2019-08-20 2019-09-20 2019-10-20 2019-11-20 2019-12-20 2020-01-20 2020-02-20 2020-03-20 2020-04-20 2020-05-20 2020-06-20 2020-07-20 2020-08-20 2020-09-20 2020-10-20 2020-11-20 2020-12-20 2021-01-20 2021-02-20 2021-03-20 2021-04-20 2021-05-20 2021-06-20 2021-07-20 2021-08-20 2021-09-20 2021-10-20 2021-11-20 2021-12-20 2022-01-20 2022-02-20 2022-03-20 2022-04-20 2022-05-20 2022-06-20 2022-07-20 2022-08-20 2022-09-20 2022-10-20 2022-11-20 债券发行平均利率（%） 数据来源：中国人民银行 1年期国债5年期国债10年期国债 85年期公司债（AAA）5年期公司债（AA+）5年期公司债（AA）7 6 5 4 3 220162017201820192020 3.85 2.92 3.15 44 2.68 1.67 20212022Q12022Q22022-072022-082022-092022-10 数据来源：WIND 银十爽约市场磨底仍需时日 细雨生寒政策护航孕育转机 全国住宅市场综述（10月份） 十月综述：均价稳中有降，成交双双下滑 世联EVS存量住宅加权均价为24,733元/㎡，环比名义跌幅为0.17%，同比名义跌幅扩大到0.53%。对照最新消费者物价指数（CPI）升幅（2.1%）、广义货币（M2）增幅（12.1%），住宅均价实际跌幅更为显著，短期难言见底。 在世联评估跟踪的重点城市中，10月存量住宅成交反季节下滑，成交整体依旧低迷，环比下降10.8%。 即便在房企积极把握“国庆”假期加大促销力度的背景下，10月新房成交仍全线萎缩，销售旺季“金九银十”毫无波澜。在可连续获得官方数据的城市中，新建住宅销售面积环比下降21.3%。其中，一线城市环比下降27.3%，二线城市下降16.1%，三四线城市下降20.0%。 10月，重点城市居住用地成交规划建筑面积环比上升16.9%，成交金额环比下降21.6%，溢价率为创记录的低值1.1%，流拍率维持在15.3%。 本月有9座城市开展集中供地，央国企继续担当兜底主力，溢价率降至冰点。有行业大牛总结，集中供地“以预设的方向，预想的结果，预料的价格，最终由预备的企业顺利完成”。 广州第三批集中供地推出18宗涉宅宗地，成功出让15宗，央国企排队分果，落槌收金479.2亿，问鼎全国城市出让金榜冠军。荔湾广船巨无霸宗地被中信泰富+中船联合体以187.6亿总价斩获，总价仅次于2009年成交的亚运城地块。此前恒大退还的广州番禺足球场地块被广州城投以底价31.5亿竞得。 成都、南京、苏州分别掘金325.2亿元、274.7亿元、179.2亿元，位列第二至四位。 环比变动：下跌城市数量持续增加 在世联评估高频跟踪的重点城市中，均价环比上涨城市只有上海、北京等8座（比上月减少3座），下跌城市多达38座，下跌城市数量持续增加。下半年，上海全面复工复产，存量住宅成交量价稳步恢复，整体表现较为强势。 环比涨幅居前的城市为上海（0.36%）、泉州（0.34%）、济南（0.31%）、北京（0.22%）及乌鲁木齐（0.20%）。环比跌幅居前的城市为宁波（-1.80%）、东莞（-1.05%）、哈尔滨（-0.85%）、沈阳（-0.83%）及郑州（-0.82%）。 均价同比：南热北冷格局持续 存量住宅均价同比上涨城市有10座（比上月减少1座），上涨城市数量总体呈趋势性下降形态。厦门、泉州、海口、三亚等南方城市涨幅居前，哈尔滨、郑州、呼和浩特阴跌不止，南热北冷格局持续。 同比涨幅居前的城市为厦门（4.04%）、北京（3.81%）、泉州（3.15%）、上海（2.96%）及合肥（2.35%）。同比跌幅居前的城市为哈尔滨（-11.41%）、郑州（-6.91%）、南宁（-6.07%）、重庆（-5.82%）及呼和浩特（-5.80%）。 市场展望：均价平稳，成交微升 朔风渐起，细雨生寒。 楼市“金九”爽约之后，“银十”也不及市场预期，“金九银十”彻底熄火。 “十一”假期前夕，中央信贷、财税利好三箭齐发，引导资金有序进入房地产市场，妥善处理房企风险，部分城市楼市一度呈现微弱复苏趋势。多地疫情反复拖累市场恢复节奏，政策效果未完全显现，下半月成交重回下行通道。由于三大压制因素（期房烂尾的担忧、房价预期的趋弱、收入预期的悲观）延续，销售节奏缓慢，又有更多的房企陷入资金链危机，暂停境外债偿付。 作为增进人民福祉、提升生活品质的重要部分，二十大报告重申“房住不炒”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，与十九大报告保持一致，彰显了政策定力。预期近期将加快住房领域供给侧结构性改革，尤其是在保障性住房、租赁住房领域更加注重补短板，重点向人口持续流入城市倾斜。 大会之后，重点工作要铺开推进，深圳房地产税试点传言再起。10月，财政部发文支持深圳在全国税制改革中先行先试，承担国家重大税收改革工作和研究课题。深圳2021年2月发布《住宅小区二手住房成交参考价格》，2022年10月发布《房屋租赁参考价格》，均可以为房地产税征收提供计税基准。 10月，财政部发文禁止通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。在当前土地市场普遍依靠央国企、地方城投刷单托底的情况下，四季度土地市场将持续降温。 当前因城施策持续出台，稳楼市成主旋律。宁波实行购“70年产权房即可落户”；深圳、苏州、济南等16城落地执行存量住宅“带押过户”；北京试行“连环单”业务并行办理，降低了再入市门槛，有助于进一步活跃房地产市场。预计一二线城市限购限贷政策将渐进式放宽，而其他城市的行政限制性政策则有望全面取消。 楼市基本面修复路径较为曲折，四季度主要问题都在逐步进行解决和修正，市场磨底仍需时日。预计四季度存量住宅呈“均价平稳，成交微升”态势，各地市场继续分化。三大都市圈和南方少数高能级城市是全国楼市的基本盘，其核心区住宅均价、成交量将率先回稳。其他城市住房有效需求不足，市场信心有待恢复，楼市整体回暖仍需一定时间。 同比变动 排名 城市 均价（元/㎡） 环比变动 累计变动 同比变动 1 厦门 40,475 -0.24% 3.16% 4.04% 2 北京 54,36 0 0.22% 3.28% 3.81% 3 泉州 12,430 0.34% 2.10% 3.15% 4 上海 59,285 0.36% 3.22% 2.96% 5 合肥 17,279 -0.20% 2.16% 2.35 % 6 成都 13,931 -0.35% 3.03% 2.25 % 7 海口 15,548 -0.08% 0.43% 1.79 % 8 三亚 28,433 0.19% 0.43% 0. 87% 9 佛山 14,114 0.20% 0.41% 0.74% 10 长沙 10,916 -0.06% -0.41% 0.12% 11 西安 13,881 -0.11% 0.13% -0.34% 12 大连 13,444 -0.42% -1.11% -0.56% 13 南京 29,804 -0.24% -0.30% -0.57% 14 广州 31,738 -0.12% -0.51% -0.73% 15 杭州 40,146 -0.52% -1.21% -0.85% 16 珠海 19,920 -0.12% -1.47% -0.89% 17 无锡 14,158 -0.22% -1.25% -1.28% 18 济南 15,053 0.31% -1.06% -1.35% 19 苏州 19,646 -0.23% -1.25% -1.49% 20 兰州 11,282 -0.19% -1.33% -1.55% 21 乌鲁木齐 7,946 0.20% -0.20% -1.83% 22 常州 12,462 -0.06% -1.89% -1.90% 23 青岛 17,103 0.01% -1.92% -1.98% 24 深圳 60,621 -0.28% -2.13% -2.72% 25 昆明 10,729 -0.22% -2.09% -2.79% 26 江门 7,422 -0.09% -2.99% -2.93% 27 温州 17,791 -0.20% -2.55% -3.14% 28 武汉 15,809 -0.52% -2.70% -3.33% 29 长春 8,875 -0.53% -2.58% -3.43% 30 贵阳 8,647 -0.48% -3.36% -3.53% 31 石家庄 13,430 -0.20% -3.49% -3.64% 32 福州 21,508 -0.26% -3.62% -3.90% 33 南昌 11,261 -0.46% -3.30% -4.02% 34 天津 19,278 -0.08% -3.10% -4.06% 35 惠州 10,359 -0.64% -3.72% -4.11% 36 东莞 24,095 -1.05% -1.64% -4.13% 37 中山 10,670 -0.69% -3.71% -4.32% 38 宁波 23,558 -1.80% -4.03% -4.50% 39 沈阳 9,302 -0.83% -4.10% -4.