世联评估城市快报【北京】（2022年10月）

中国房地产市场发展报告 城市快报 北京市场 本期摘要 01.全国楼市综述（2022年9月） 02.全国代表城市房价变化（2022年9月） 03.聚焦北京市场（2022年9月） 04.世联评估价值研究院月报 Oct.2022 每一天，为您创造价值 WorldunionAppraisal 号或与客户经理联络 获“取价更值多领资地讯”，微信请公关众注 世联评估价值研究院 目录 CITYEXPRESS世联评估研报系列 愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司 02北京住宅核心指标一览 03利率指标一览 04全国楼市综述 06EVS数据大公开 08北京市楼市一览 10北京市政策资讯 11北京市土地市场 14北京市住宅市场 20北京市商办市场 22研究院月报 世联研报系列仅供分享1 CITYEXPRESS核心指标 北京物业核心指标一览 变动指标为环比变化 22.8 新建住宅均价：50,314元/㎡存量住宅均价：54,241元/㎡新建商业均价：16,829元/㎡新建写字楼均价：25,330元/㎡ 8.11% 存量住宅均价 住宅房价收入比 0.38% 新建住宅均价 34.79% 新建住宅成交套数 2.94% 存量住宅成交套数 1:559 住宅租售比 24.2月 住宅去化周期 愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司世联研报系列仅供分享2 利率指标一览 CMBS/CMBN/类REITs发行利率（%） 最低利率最高利率平均利率 86.57.06.87.0 75.55.6 6.06.06.0 6.66.4 6.0 7.1 5.55.4 65.0 5 4.84.4 3.9 4.74.64.74.34.3 5.25.0 4.23.83.94.0 4.04.2 3 44.54.44.2 2 1 3.73.42.1 3.9 3.5 3.9 3.73.43.53.33.23.2 3.3 2.0 3.3 2.9 数据来源：世联数据平台 2019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022M72022M82022M9 贷款市场报价利率（LPR）（%） 5.0 4.84.854.804.75 1年LPR5年LPR 4.6 4.4 4.0 4.24.254.20 3.8 3.6 2019-08-20 2019-09-20 2019-10-20 3.4 4.154.05 4.654.60 2019-11-20 2019-12-20 2020-01-20 2020-02-20 2020-03-20 2020-04-20 2020-05-20 2020-06-20 2020-07-20 2020-08-20 2020-09-20 2020-10-20 2020-11-20 2020-12-20 2021-01-20 2021-02-20 2021-03-20 2021-04-20 2021-05-20 2021-06-20 2021-07-20 2021-08-20 2021-09-20 2021-10-20 2021-11-20 2021-12-20 2022-01-20 2022-02-20 2022-03-20 2022-04-20 3.853.803.70 4.45 4.30 2022-05-20 2022-06-20 2022-07-20 2022-08-20 2022-09-20 2022-10-20 3.65 债券发行平均利率（%） 数据来源：中国人民银行 1年期国债5年期国债10年期国债 85年期公司债（AAA）5年期公司债（AA+）5年期公司债（AA） 7 6 5 4 3 2 3.86 2.94 3.16 2.67 21..3643 12016201720182019202020212022Q12022Q22022-072022-082022-09 数据来源：WIND 金九不再供需两端未见明显恢复 三箭齐发央地协同提振市场信心 全国住宅市场综述（9月份） 九月综述：存量市场平稳，新房复苏缓慢 9月是一年里金融属性最强的月份，但受经济下行，疫情反复等影响，住宅成交活跃度不足，今年“金九”成色欠佳。 世联EVS存量住宅加权均价为24,775元/㎡，环比名义涨幅为0.01%。同比跌幅为0.3%，明显低于长期同频共振的广义货币（M2）增幅（12.1%）。 在世联评估跟踪的重点城市中，9月存量住宅成交反季节下滑，环比下降14.5%。主要是二线城市前期政策已经透支了部分需求，成交冲高回落所致。 新房供需两端均未出现明显恢复，网签量复苏缓慢，万众期待的销售旺季“金九银十”没能挽回多少颓势。在可连续获 得官方数据的城市中，新建住宅销售面积环比上升15.5%。其中，一线城市环比上升17.3%，二线城市微升1.7%，三四线城市上升21.2%。 9月，全国居住用地成交规划建筑面积环比上升50.5%，成交金额环比上升134.0%，溢价率为3.0%，流拍率下降到 15.3%。12座城市开展了集中供地，拿地仍以央国企为主，民企集体躺平。特殊买家托底的“虚火”并不能反映土地市 场真实情况，要到土地买家多元化进场的时候，市场才能真正筑底。 9月27日，上海第三批次集中供地收官，成功出让35宗涉宅宗地，无一流拍，落槌收金1,053.8亿，问鼎全国城市出让金榜冠军。标杆民企龙湖集团鏖战突围，成功拍得松江11-05号宗地，但未能改变以央国企为主的格局。35宗宗地中，有 26宗被央企、国企以及城投公司竞得，占比达到74%。 北京第三轮集中供地共推出18宗，由于采用了“预申请”机制，本轮没有宗地流拍，成交总额500.3亿元，提名金榜榜 眼。中海表现抢眼，以147亿独揽三地，成为本轮土拍的最大赢家。杭州、武汉分别掘金432.5亿元、299.7亿元，位列第三、四位。 环比变动：高能级城市维持全国均价平稳 在世联评估高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市有11座（比上月减少3座），下跌城市多达35座，下跌城市数量维持在高位。 上海、北京、成都等高能级城市本月表现强势，勉强维持着全国均价平稳。西南、西北、华东以及华北城市整体表现不 佳，典型如太原、哈尔滨、沈阳、贵阳、长春等。 环比涨幅居前的城市为上海（0.58%）、北京（0.38%）、成都（0.22%）、乌鲁木齐（0.20%）及长沙（0.17%）。 环比跌幅居前的城市为太原（-0.84%）、哈尔滨（-0.80%）、郑州（-0.76%）、沈阳（-0.74%）及中山（-0.72%）。 均价同比：南热北冷格局持续 存量住宅均价同比上涨城市有11座（比上月减少2座），上涨城市数量总体呈趋势性下降形态。 泉州、厦门、海口、三亚等南方城市涨幅居前，哈尔滨、郑州、沈阳、呼和浩特跌幅扩大，南热北冷格局持续。 同比涨幅居前的城市为泉州（4.42%）、北京（4.20%）、厦门（4.01%）、合肥（2.87%）及海口（2.81%）。同比跌幅居前的城市为哈尔滨（-10.36%）、郑州（-6.59%）、沈阳（-5.91%）、南宁（-5.87%）及呼和浩特（-5.61%）。 市场展望：均价平稳，成交微升 2022年三季度结束，宏观经济仍在筑底，压制销售复苏的三大因素（居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付）仍未消散，楼市信心依然脆弱。2021年以来，信用风险爆发叠加短期政策密集出台，房地产行业至今未走出负反馈螺旋。 地方层面，各地保交楼加速落地，政策工具多向轮动，促需求进入实质性阶段。一线城市政策调整最少，保持稳中求进的战略定力；宁波、济南等强二线加速松绑“四限”；低能级城市宽松政策应出尽出，纷纷掏出狠招救市。8月以来，深圳、南京、昆明、苏州、济南、福州等城市推行存量住宅“带押过户”。“带押过户”在流程化繁为简的同时，也解决了卖方提前还贷的资金来源问题，有效降低了二手房交易的成本与风险，对市场回暖会起到一定的积极作用。 “十一”假期前夕，中央信贷、财税利好三箭齐发，降低居民购房的交易成本，对冲基本面下行压力。9月29日，央行、银保监会发文，对于符合条件的城市放宽住房贷款利率下限，涉及23座大中城市及众多低能级城市。财政部于30日发文支持居民改善住房条件，居民出售自有住房1年内购房予以退个人所得税。30日，央行决定下调首套个人住房公积金贷款利率。全国性统筹政策出台，从地方发力升级至系统放松，从三四线为主扩大至涵盖一二线城市，中央、地方协同出牌，合力提振市场信心。 预计四季度存量住宅呈“均价平稳，成交微升”态势，各地市场继续分化。三大都市圈和南方少数高能级城市是全国楼市的基本盘，其核心区住宅均价、成交量将率先回稳。 同比变动 EVS数据大公20开22—年—9月2022年9月全国代表城2市02存2年量房房价变化 排名城市 1泉州 2北京 3厦门 4合肥 5海口 6成都 7上海 8三亚 9佛山 10长沙 11杭州 12南京 13珠海 14大连 15广州 16无锡 17西安 18苏州 19兰州 20济南 21常州 22青岛 23乌鲁木齐 24深圳 25宁波 26温州 27昆明 28武汉 29长春 30江门 31石家庄 32福州 33东莞 34南昌 35中山 36惠州 37天津 38贵阳 39太原 40重庆 41烟台 42呼和浩特 43南宁 44沈阳 45郑州 46哈尔滨 均价（元/㎡） 12,388 54,241 40,574 17,313 15,560 13,980 59,071 28,378 14,086 10,923 40,355 29,877 19,943 13,501 31,776 14,189 13,896 19,692 11,304 15,006 12,470 17,102 7,930 60,790 23,991 17,826 10,753 15,891 8,922 7,429 13,457 21,565 24,350 11,313 10,744 10,426 19,294 8,689 10,331 9,578 10,024 10,280 11,254 9,380 13,018 9,034 环比变动 0.01% 0.38% -0.02% -0.17% 0.08% 0.22% 0.58% 0.04% -0.16% 0.17% 0.02% -0.06% 0.08% -0.42% -0.08% -0.12% 0.08% -0.22% -0.20% -0.08% -0.06% -0.19% 0.20% -0.10% -0.18% -0.17% -0.12% -0.38% -0.39% -0.35% -0.35% -0.65% -0.32% -0.18% -0.72% -0.36% -0.37% -0.56% -0.84% -0.62% -0.21% -0.16% -0.50% -0.74% -0.76% -0.80% 累计变动 2.80% 3.58% 4.30% 2.55% 1.87% 2.61% 2.58% 0.67% 0.54% 0.18% -0.33% -0.33% -0.78% -0.14% -0.61% -1.07% -0.23% -1.26% -1.36% -1.66% -1.84% -1.99% -2.03% -2.45% -2.74% -2.95% -2.57% -2.83% -2.92% -2.84% -3.44% -3.65% -3.12% -3.58% -3.66% -3.49% -3.98% -3.06% -4.47% -5.37% -4.64% -5.51% -5.71% -3.79% -6.14% -10.65% 同比变动 4.42% 4.20% 4.01% 2.87% 2.81% 2.71% 2.15% 1.12% 0.74% 0.45% 0.16% -0.11% -0.22% -0