解读证监会《房地产企业股权融资方面调整优化5项措施》：地产股权融资优化，资本市场的新增量

11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，支持房地产企业股权融资。 包括：1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；2）恢复上市房企和涉房上市公司再融资；3）调整完善房地产企业境外市场上市政策；4）进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；5）积极发挥私募股权投资基金作用。 地产公司股权融资政策转向，目的为支持地产上市公司合理融资，缓释地产风险 2010年国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中明确提到“证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”，自此经过多年的政策监管，A股地产上市公司IPO上市、并购重组、再融资等各项资本市场股权融资基本停滞。此次在股权融资方面的优化调整，除了IPO外，房地产公司的股权融资政策均出现了方向性调整，对于地产行业股权融资而言具有重大意义。我们认为此次优化调整是为了有效支持房地产公司的合理股权融资需求，化解地产行业风险。对于证券行业而言，一方面利于提供股权再融资业务增量。另一方面有助于化解证券行业的涉房类投资业务的风险。 恢复涉房上市公司并购重组和再融资，募集资金用途限制为“涉房类”需求 2016年以来资本市场没有房企借壳上市和重组类业务，本次优化措施允许符合条件的房地产企业实施重组上市，此举有可能打开存量上市房企并购重组的大门，有助于进一步盘活存量资产，优化存量地产上市公司的资产质量。从募资用途来看，并购重组及配套融资的用途限制为“涉房类”需求，比如重组对象须为房地产行业上市公司、允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产、募集资金用于存量涉房项目等。 允许符合条件的房地产企业实施重组上市，将加快出险房企重组，进一步化解房地产风险，加快房地产风险出清。此外，建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。地产行业涉及产业链众多，我们认为“上下游”的整合有助于出现地产产业链的跨行业资本运作，有利于优化整体资源配置。 上市房企非公开方式再融资放松，但募集资金需用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。此外，允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。房企通过再融资，可有效的补充流动资金和“保交楼”业务，避免债务风险的蔓延，从而利于资本市场稳定。 与境内A股政策保持一致，允许以房地产为主业的H股上市公司再融资；允许主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。此举将进一步促进房企融资的恢复，缓解房企流动性紧张的局面。此外，进一步调整房地产企业境外上市政策，有助于资本市场的双向互联互通，以及证券公司海外业务的进一步发展。 进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，REITs有望扩容“涉房类”项目 目前REITs产品以基础设施为主，此次措施推动保障性租赁住房REITs常态化发行。此外，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，将进一步支持已上市基础设施REITs的扩募资产。我们认为此举有助于盘活存量资产，对于存量经营性资产较多的房企提供资产盘活渠道。 REITs有助于打通资金与资产端的连接，实现地产类主体从“收购-增值-退出”的全业务流程布局。 积极发挥私募股权投资基金作用，推动新的发展模式 开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。开展不动产私募投资基金试点表明国内部分地产平台上市公司可参考海外私募股权基金的运作模式，通过发行不动产私募基金对于商业地产等发挥积极投融资功能。 投资建议： 根据中信一级行业分类目前地产类上市公司一共125家，我们认为此次股权业务转向将会带来给私募股权行业和证券行业带来部分新增的业务机会。更重要的是，部分证券公司资管和自营业务存在地产债务风险敞口，地产类上市公司再融资有助于化解证券行业的涉房类债类业务的风险。近期在资本市场积极深改的大背景下，我们认为资本市场会推出全面注册制、双向对外开放进一步推进、支持香港国际金融中心地位提升等一系列利好政策，我们看好证券行业表现，从公司层面来看“分化”将是行业演绎的关键词，在“分化”过程中头部券商和部分有差异化竞争力的券商有望获得超额收益，建议关注两条主线：1）券商板块中综合实力突出、市场份额逐步提升的龙头券商的补涨机会，推荐中信证券（A+H）； 2）财富管理大时代下，推荐在互联网财富管理领域具备差异化竞争力的东方财富，以及受益于基金子公司快速发展的广发证券。 风险提示：经济复苏不及预期；政策改革推进滞后。 表1：证监会关于“地产股权融资政策”梳理