房地产行业11月25日央行降准点评：货币政策，进一步呵护

事件描述 11月25日，中国人民银行决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。 1）一是保持流动性合理充裕，二是优化金融机构资金结构，三是此次降准降低金融机构资金成本每年约56亿元。 2）此次降准共计释放长期资金约5000亿元。此次降准为全面降准，除已执行5%存款准备金率的部分法人金融机构外，对其他金融机构普遍下调存款准备金率0.25个百分点。 事件评论 降准进一步强化货币政策对楼市的呵护。我们曾提出，今年稳楼市政策存在3个关键时间节点：1）2022年3月，两会相关表述，地方因城施策由试探期进入加速期；2）2022年8月，LPR下调，意味着政策能级由地方上升至中央；3）2022年11月，三箭齐发，意味着中央层面政策释放进入密集期。本次降准，继续属于中央层面、货币政策的范畴，印证了我们对于稳楼市政策的逻辑。这也意味着继8月LPR下调以来，货币政策进一步强化了对楼市的呵护。具体来看，降准有利于释放长期资金，可能的方向包括支持商业银行投放个人按揭贷款、房地产开发贷款、房地产企业信用债等。 逻辑持续兑现，政策等级向货币政策、财税政策提升。我们在9月初报告中提出的逻辑：①政策底已至、②政策能级由地方上升至中央、③释放稳楼市更为积极的信号意义、④政策力度持续加大。至此，我们当初提出的逻辑依次得到验证。我们认为投资者对于地产政策调整存在两个误区，分别为1）市场认为该出的政策已经出的差不多了，2）房住不炒基调之下稳楼市政策可能存在较大限制。 从政策力度来看，我们认为财政政策>货币信贷政策＞限购限贷政策＞公积金/人才支持政策，前期政策集中于后两类，调整力度与范围也存在局限性。而目前，政策已经扩容升级，一方面由地方上升至中央，另一方面由后两类升级至前两类，而且未来发力空间仍然充足。 地产政策已形成组合拳，稳楼市三位一体，提振购房信心。首先，需要明确的是，本轮地产政策的用意在于“稳”，而非以往周期中的“刺激”。稳楼市，根本是需要把销售稳住，制约销售企稳的因素包括：需求不振、楼盘停工、居民对民企不信任等。稳楼市的根本是稳信心，居民存款创新高，但购房信心不足。因此，稳楼市需要三个支点，即稳需求、保交楼、稳主体（尤其是民营房企），目前来看已形成三位一体的政策体系，有利于提振购房者信心。 楼市销售有望缓慢筑底，但房企或将呈现出清、修复、增长并存的局面。1）行业销售端，未来十年我国商品住宅需求虽然中枢见顶，但仍然具有支撑，按目前累计增速测算，2022年全年商品住宅销售面积预计达到12亿平左右，或已在需求中枢附近。2）出清：负债驱动型的非国企目前出险比例较高，合同负债/有息负债在1.6以下的房企未出险比例仅约12.5%。3）修复：优质民企信用资质有望逐步修复，受益于稳楼市、担保发债等政策，投资者对于优质民营房企信心有所恢复，债券价格开始企稳回升；4）增长：稳健型民企、积极型国央企10月份销售额已经实现单月正增长。 投资建议：市场对地产的4个认知差尚未完全修复，看好地产行情持续性，推荐三条思路：优质民企信用修复、区域格局优化、行业见底复苏。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，在稳需求、保交楼、稳主体的政策推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。标的上建议关注三条思路：1）优质民企（包括混合所有制房企）信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团；3）天地源、滨江集团、华发股份等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展；2）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展、招商蛇口等龙头房企。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 1.事件描述 11月25日，中国人民银行决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。 1）一是保持流动性合理充裕，二是优化金融机构资金结构，三是此次降准降低金融机构资金成本每年约56亿元。 2）此次降准共计释放长期资金约5000亿元。此次降准为全面降准，除已执行5%存款准备金率的部分法人金融机构外，对其他金融机构普遍下调存款准备金率0.25个百分点。 2.事件评论 降准进一步强化货币政策对楼市的呵护。我们曾提出，今年稳楼市政策存在3个关键时间节点：1）2022年3月，两会相关表述，地方因城施策由试探期进入加速期；2）2022年8月，LPR下调，意味着政策能级由地方上升至中央；3）2022年11月，三箭齐发，意味着中央层面政策释放进入密集期。本次降准，继续属于中央层面、货币政策的范畴，印证了我们对于稳楼市政策的逻辑。这也意味着继8月LPR下调以来，货币政策进一步强化了对楼市的呵护。具体来看，降准有利于释放长期资金，可能的方向包括支持商业银行投放个人按揭贷款、房地产开发贷款、房地产企业信用债等。 图表1稳楼市成为货币政策的重要目标 逻辑持续兑现，政策等级向货币政策、财税政策提升。我们在9月初报告中提出的逻辑： ①政策底已至、②政策能级由地方上升至中央、③释放稳楼市更为积极的信号意义、④政策力度持续加大。至此，我们当初提出的逻辑依次得到验证。我们认为投资者对于地产政策调整存在两个误区，分别为1）市场认为该出的政策已经出的差不多了，2）房住不炒基调之下稳楼市政策可能存在较大限制。从政策力度来看，我们认为财政政策>货币信贷政策＞限购限贷政策＞公积金/人才支持政策，前期政策集中于后两类，调整力度与范围也存在局限性。而目前，政策已经扩容升级，一方面由地方上升至中央，另一方面由后两类升级至前两类，而且未来发力空间仍然充足。 图表2政策工具箱充足，未来或仍有发力空间 地产政策已形成组合拳，稳楼市三位一体，提振购房信心。首先，需要明确的是，本轮地产政策的用意在于“稳”，而非以往周期中的“刺激”。稳楼市，根本是需要把销售稳住，制约销售企稳的因素包括：需求不振、楼盘停工、居民对民企不信任等。稳楼市的根本是稳信心，居民存款创新高，但购房信心不足。因此，稳楼市需要三个支点，即稳需求、保交楼、稳主体（尤其是民营房企），目前来看已形成三位一体的政策体系，有利于提振购房者信心。 图表3地产政策已经形成组合拳，稳主体当务之急是稳融资 楼市销售有望缓慢筑底，但房企或将呈现出清、修复、增长并存的局面。1）行业销售端，未来十年我国商品住宅需求虽然中枢见顶，但仍然具有支撑，按目前累计增速测算，2022年全年商品住宅销售面积预计达到12亿平左右，或已在需求中枢附近。2）出清：负债驱动型的非国企目前出险比例较高，合同负债/有息负债在1.6以下的房企未出险比例仅约12.5%。3）修复：优质民企信用资质有望逐步修复，受益于稳楼市、担保发债等政策，投资者对于优质民营房企信心有所恢复，债券价格开始企稳回升；4）增长：稳健型民企、积极型国央企10月份销售额已经实现单月正增长。 图表4商品房销售历史数据及未来中枢示意图 图表5房地产企业出清、修复、增长并存 投资建议：市场对地产的4个认知差尚未完全修复，看好地产行情持续性，推荐三条思路：优质民企信用修复、区域格局优化、行业见底复苏。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，在稳需求、保交楼、稳主体的政策推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。标的上建议关注三条思路：1）优质民企（包括混合所有制房企）信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团；3）天地源、滨江集团、华发股份等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展；2）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展、招商蛇口等龙头房企。 3.风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化