地产行业周报：保交楼再迎利好，万亿授信支持房企

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 保交楼再迎利好，万亿授信支持房企 2022年11月27日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周六大行与多家房企签订战略合作协议，提供意向性授信额度超万亿，强调国企民企一视同的支持导向；同时2000亿“保交楼”免息贷款出台，从金融端加快“保交楼”进度，进一步明确金融支持步入“稳信用”、“保优质房企”阶段。此外本周央行宣布全面降准，也为住房市场信贷投放提供流动性支持，有助于从供需两端改善预期。我们强调市场融资收紧周期已经见底，需求端政策亦在不断宽松，短期建议关注超跌弹性房企金地集团、新城控股、绿城中国，同时持续关注融资、拿地及销售占优的强信用房 企如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、滨江集团、越秀地产、天健集团等。物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，如东方雨虹、科顺股份、伟星新材、海螺水泥。 政策环境监测：1）六大行与多家房企签订战略合作协议，提供意向性额度超万亿；2）央行、银保监：出台2000亿元“保交楼”免息贷款，此前2000亿“保交楼”专项借款已基本投放至项目 市场运行监测：1）新房成交环比回升，市场压力犹存。本周（11.19-11.25）新房成交3万套，环比增长6.9%，二手房成交1.5万套，环比下滑3.4%。11月新房日均成交同比下降31.2%，降幅较10月扩大8.3pct。2）改善型需求占比环比上升。2022年10月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升0.3pct至80.5%。3）库存环比微升，短期维持稳定。16城取证库存10432万平，环比升0.6%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。4）土地成交、溢价率回升，一、三线占比提高。上周百城土地供应建面9255.6万平、成交建 面4001万平，环比升5.6%、升27.6%；成交溢价率5%，环比升3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.8%、27.4%、69.8%，环比 分别升0.4pct、降2.8pct、升2.4pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行73.6亿元，环比增加8亿元；内房企无海外债发行；境内外发行利率2.4%-5.8%，可比发行利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块涨5.09%，跑赢沪深300（-0.68%）；当前地产板块PE（TTM）13.56倍，估值处于近五年92.1%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、新城控股、金科股份；南向资金净流入前三房企为碧桂 园、金科服务、旭辉控股集团。 2 风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2022年11月21日央行 用好“第二支箭”支持民营房企发债融资 2022年11月21日央行 出台2000亿元“保交楼”免息借款 2022年11月21日商丘 购买首套商品住房公积金贷款 额度最高不超过80% 2022年11月22日贵阳 多部门推动商品房团购活动 2022年11月22日哈尔滨进一步释放刚性和改善性住房 需求，为房企纾困解难 2022年11月22日张掖 下发4500万元补贴购房者 2022年11月25日央行 南海诸岛 12月5日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点 2022年11月24日银保监“保交楼”专项借款资金已基本投放至项目 2022年11月25日苏州 保障性租赁住房享受土地支持、 税费优惠、金融支持 2022年11月24日荆州 引导房企合理定价，严禁低价 或以工抵房、特价房等形式 偏松偏紧中性 2022年11月24日甘肃宁县首套房最低按1%的税率征收契 税，贷款首付比例20% 2022年11月24日甘肃庆阳对个人购买家庭唯一住房，首套房最低按1%的税率征收契税 六大行与多家房企签订战略合作协议，提供意向性额度超万亿 事件描述:11月23、24日，中海、万科、金地、绿城、龙湖、碧桂园、美的等十多家房企与工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、邮储银行等签订战略合作协议，六大国有行合计为房企提供意向性融资总额超万亿元。 点评：1）六大行集中与房企签订战协，或为统一安排的“集体行动”，为“金融16条”、“第二支箭”、保函置换预售监管资金等“组合拳”延续，意在为优质房企提供融资支持，加快信用重塑，提振行业信心。金融端既保交楼，也保优质房企，标志着金融支持房地产 行业发展步入新阶段。2）签约房企既包括万科、中海、华润、绿城等头部央国企，也包括金地、龙湖、碧桂园、美的、金辉等民营房企，体现“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”的金融支持导向。预计后续部分股份制银行、城商行也将与房企签订战协。3）六大行的意向性授信额度投向基本一致，涵盖房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、房地产项目并购融资、保函置换预售监管资金、债券承销 与投资、供应链融资等业务，亦为“金融16条”的重点支持方向。 央行、银保监：出台2000亿元“保交楼”免息贷款，此前2000亿“保交楼”专项借款已基本投放至项目 事件描述：11月21日，央行表示，2000亿元“保交楼”免息贷款支持计划将在6家商业银行展开，支持商业银行提供配套资金用于助力 “保交楼”，封闭运行、专款专用；11月24日，银保监表示，此前由国开行、农行等政策性银行推出2000亿元“保交楼”专项借款已基本投放至项目。 点评：1）从8月29日央行指导国开行、农行等政策性银行推出2000亿元“保交楼”专项借款，到9月7日郑州提出10月6日前须实现全市所 有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工，叠加近期“金融16条”、“第二支箭”、“保函置换预售监管金”、2000亿元“保交楼”免息贷款等政策，均有助于房企修复流动性，加速保交楼落地。2）我们此前在专题报告《“保交楼”资金量及来源探讨》测算出险或展期房企后续建安投入为4464-6335亿，当前中央层面已推出4000亿“保交楼”借款（2000亿元“保交楼”专项借款+2000亿元“保交楼”免息贷款），加之地方纾困基金，从资金总量角度，当前“保交楼”支持资金总量有望匹配后续建安支出，但核心仍在于执行落实。 4 资料来源：政府官网，平安证券研究所 成交：新房环比回升，市场压力犹存 点评：本周（11.19-11.25）新房成交3万套，环比增长 6.9%，二手房成交1.5万套，环比下滑3.4%。11月新房日均 成交同比下降31.2%，降幅较10月扩大8.3pct。 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 6 4 2 0 21.10.16 2.5 2 1.5 1 0.5 0 22.1.16 22.4.16 22.7.16 22.10.16 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比 一线同比 二线 三线 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 2022.3 2022.5 2022.7 2022.9 2022.11 结构：改善型需求占比环比上升 点评：2022年10月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比 环比降0.3pct至19.4%，90-140平套数占比环比升1.8pct至65.7%，140平以上套数占比环比降1.5pct至14.8%，改善型 需求（90平以上）占比环比上升。 32城商品住宅成交结构 140平以上套数占比 120-140平 90-120平 90平以下 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2021.62021.82021.102021.122022.22022.42022.62022.82022.10 库存：环比微升，短期维持稳定 点评：16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。 点评：截至11月25日，16城取证库存10432万平，环比升0.6%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10000 9000 8000 7000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 20.12.1821.2.521.3.2621.5.1421.7.221.8.2121.10.821.11.2622.1.1422.3.422.4.2222.6.1022.7.2922.9.1622.11.4 土地：成交、溢价率回升，一、三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面9255.6万平、成交建面4001万平，环比升5.6%、升27.6%；成交溢价率5%，环比升3pct。其中一、二、三 线成交建面分别占比2.8%、27.4%、69.8%，环比分别升0.4pct、降2.8pct、升2.4pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 百城土地周均供应百城土地周均成交 10000 8000 6000 4000 2000 0 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 一线成交建面二线三线 2021.102022.12022.42022.72022.10W11.7 0 20.10.1921.3.1921.8.1922.1.1922.6.19 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周6% 5% 4% 500 400 300 万平 385 百城土地成交前五城（11.14-11.20） 283269 1500 1000 500 0 2021.10 2022.1 2022.4 2022.7 2022.10 3% 2% 1% 0% W11.7 200 100 0 成都 宿迁长沙 226218 潍坊南宁 流动性环境：除7天期外，资金价格边际下行 受跨月因素影响，除7天期外，资金价格边际下行。R001下行26.13BP至1.15%，R007上行24.9BP至2.07%。下周公开市场操作到期230亿元。为维护银行体系流动性合理充裕，本周央行公开市场操作7天逆回购共投放730亿元，全周净回笼3780亿元。下周公 开市场到期230亿元。 R007较上周上行（%） 7654321 T-28 T-8 T+12 T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 资金价格多数下行（%） 2019202020212022 908,000 806,000 净投放（亿元，右轴） 央行投放对冲 流动性指标平均 央行对流动性表述为较高 基准 对冲缴税发债投放 704,000 2022/11/182022/11/25涨跌幅（BP） 1D 1.41 1.15 -26.13 R 7D 1.82 2.07 24.9 14D 2.19 2.08 -11.4 1M 2.24 2.31 7.68 1D 1.32 1.02 -29.48 DR 7D 1.72 1.73 1.1 14D 2.04 1.92 -11.6 1M 2.10 0.00 -209.6 ON 1.36 1.02 -34.3 SHIBOR 1W 1.79 1.74 -4.7 1M 1.93 1.92 -0.9 3M 2.24 2.19 -5 602,000 500 40-2,000 30-4,000 20/6/6 20/7/6 20/8/6 20/9/6 20/10/6 20/11/6 20/12/6 21/1/6 21/2/6 21/3/6 21/4/6 21/5/6 21/6/6 21/7/6 21/8/6 21/9/6 21/10/6 21/11/6 21/12/6 22/1/6 22/2/6