市场气若游丝 政策注入强心剂——2022Q3房地产金融

NIFD季报主编:李扬 房地产金融 蔡真 崔玉陶琦 2022年11月 《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度2月份发布。 特别鸣谢 贝壳研究院 对本报告提供数据支持 市场气若游丝政策注入强心剂 摘要 2022年三季度的房地产市场和房地产金融形势可概括为“气若游丝”，房价和地价持续低迷、销售规模深度下探、房企违约蔓延至优质大型民营房企，仅有开发贷余额增速转正。在党的二十大胜利闭幕后仅半个月的时间，房地产市场迎来了金融政策的三个“大礼包”：银行间交易商协会支持民营房企约2500 亿元的发债额度；人民银行和银保监会发布254号文（业界称 为金融16条），从稳定开发贷、债券、信托等资管产品、并购贷、“保交楼”专项借款等多渠道支持房企融资，并对房企的存量融资进行合理展期；银保监会、住建部、人民银行联合发布 《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行与优质房企开展保函置换预售监管资金业务。 上述政策找准了问题方向并抓住了重点环节，为市场注入了强心剂。从问题方向来看，房地产市场面临的需求偏弱、预期不稳、供给冲击（房企违约）三个方向的问题最终都归结为供给冲击。而此次三项政策都是针对供给冲击，方向精准。政策抓住了重点环节则体现在两个方面：第一，供给冲击主要源于金融端，政策目标是要帮助房企再融资速度跑赢“资金失血”速度。此次三项政策中，第一项政策是针对房企的金融机构负债，第三项政策是针对房企的购房者负债，这两处都是房企“资金大出血”的地方；第二项政策（金融16条）则可谓是一剂经典中药配方，“君臣佐使”搭配合理，目标就是为了“止血”。第二，政策关注了微观传导渠道不畅的问题。自2021年6月恒大风险事 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人： 蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 陶琦 贝壳研究院数据研究总监 【NIFD季报】全球金融市场人民币汇率 国内宏观经济宏观杠杆率中国宏观金融中国金融监管中国财政运行地方区域财政房地产金融债券市场 股票市场银行业运行保险业运行 件爆发以来，各个重要时点都有高层表态，随后亦有相关政策出台，但政策效果迟迟未能显现，一个重要原因在于微观主体面临考核机制、风险约束。此次金融16条明确向专项借款发放配套融资，对于新发放融资形成不良的，相关机构人员已尽职的，可予免责。这是金融16条的最大亮点。 至于政策强心剂效果何时显现，我们认为短期内还难言筑底。原因包括三点：第一，政策传导过程存在时滞。一些研究表明，美国货币政策对产出和就业产生影响大约需要6个月；考虑到中国的动员能力，政策时滞效应会明显小于美国。第二， 资金供给方（金融机构）“给药”的意愿和能力。金融16条明确了专项借款配套融资如果尽职则可免责，其他方面尚未明确。然而，中国特色金融发展之路除了坚持“安全性、流动性、盈利性”三原则外，更应坚持政治性和人民性原则。第三，资金需求方（房企）对“药力”的吸收意愿和能力。一方面，房企依然存在着项目交付后主体保不住的担忧；另一方面，在错综复杂的债权债务关系中，资金注入后的经营能力和偿付安排能力对房企也是个考验。 当前，微观主体风险已经汇集形成系统性压力，在非常时刻如果商业银行继续采取“雨天收伞”策略，房企选择“躺平”文化，那么“当雪崩发生时，没有一片雪花是无辜的”。防范系统性风险需要每一位行业从业者的努力。 党的二十大报告指出，我们“完成脱贫攻坚、全面建成小康社会的历史任务，实现第一个百年奋斗目标”，从此踏上“全面建成社会主义现代化强国、实现第二个百年奋斗目标，以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴”的新征程。党的二十大报告为新征程擘划了伟大愿景，即“五个现代化”，其中前四个现代化都与深度城市化密切相关。我们认为：尽管当前市场面临较大困境，但这一困难是短暂的。新征程描绘的现代化伟大愿景为房地产市场的转型和发展提供了广阔空间，我们必将克服困难，谱写历史新篇章。 目录 一、房地产市场政策形势1 （一）中央及部委层面1 （二）地方政府层面1 二、房地产市场运行情况2 （一）70城商品住宅销售价格环比下跌的态势已持续13个月2 （二）住房销售规模大幅下跌3 （三）住宅市场的有效供给大幅下降4 （四）受供给冲击影响住宅库存去化周期缩短5 （五）住房租赁市场价格基本保持稳定5 （六）租金资本化率相对保持稳定6 （七）土地交易市场持续低迷7 二、个人住房金融形势8 （一）多城首套住房贷款利率已下调至LPR减20个基点8 （二）个人住房贷款余额增速持续下降11 （三）个人住房贷款放款周期大幅缩短12 （四）个人住房抵押贷款总体风险可控13 （五）“保交楼”工作正在积极推进14 三、房地产开发企业融资形势15 （一）房地产开发贷余额同比增速转正15 （二）房地产信托仍在持续压降16 （三）房企境内外信用债存量规模仍在压缩17 （四）债务违约蔓延至优质大型民营房企17 四、近期政策分析18 五、从党的二十大报告寻找未来市场信心20 附件：相关指标说明22 一、房地产市场政策形势 （一）中央及部委层面 2022年前三季度，中央层面继续坚持“房住不炒”的房地产调控政策总基调不变，稳地价、稳房价、稳预期、稳定房地产市场；加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；因城施策用足用好政策工具箱，支持房企和居民住房消费的合理融资需求，防范化解房企债务风险，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 央行、银保监会、财政部、住建部等部委层面，主要从以下几个方面贯彻落实中央要求：第一，支持和有效满足房企合理融资需求，利用信用保护工具等创新服务支持民营房企债务性融资；通过政策性银行专项借款方式支持保交楼工作。第二，推动LPR下行，下调住房公积金首套住房贷款利率，阶段性放宽部分城市的首套房住房贷款利率下限，加大对居民刚需以及改善性住房需求的金融支持力度。第三，推进房企债务风险的防范化解，按照法治化、市场化原则开展房企债务风险和不良资产的处置化解工作。第四，压实地方政府责任，用足用好政策工具箱，保交楼、稳民生。第五，加大对租赁住房的金融支持力度，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，推进首批保障性租赁住房公募REITs的顺利发行。第六，支持居民通过换购的方式改善住房条件，并给予个人所得税退税优惠。 （二）地方政府层面 2022年前三季度，在住房销售规模大幅下降、住房销售价格持续下行和市场预期较弱的行业形势下，为稳定房地产市场运行和维持土地财政的可持续性，地方政府在“因城施策”的原则下，开始密集出台“救市”的宽松性房地产政策。需求端的支持政策涉及需求放开和金融支持两个方面：第一，放松或取消落户限制、放松或取消区域限购政策、重启棚改货币化安置或出具房票安置、发放购房补贴、给予购房税费补贴或优惠、鼓励农村居民进城买房；第二，放宽公积金贷款发放和使用要求、允许提取公积金账户缴存余额支付首付款、允许提取直系亲属公积金账户缴存余额、提高个人住房公积金贷款最高额度、放松区域限贷要求、 下调首付比例和个人购房贷款利率。供给端的支持政策主要包括稳定供地节奏、放宽土地出让要求、降低土地竞买保证金、允许土地出让价款和税费延期缴纳、加大对房地产项目的融资支持、放松或取消区域限售政策、放松限价要求、设立或拟设立房地产纾困基金、落实城市主体责任牵头推动“保交楼”工作、支持房企项目收并购、优化房地产项目预售资金的监管、回购滞销存量商品住房作为安置房、人才房或保障性租赁住房。 二、房地产市场运行情况 （一）70城商品住宅销售价格环比下跌的态势已持续13个月 从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，2022年前三季度，70城新建商品住宅销售价格较2021年末下降了1.39%，二手住宅销售价格下降了2.43%。从价格同比的情况来看，2022年第三季度末70城的新建商品住宅销售价格同比下降了2.30%，二手住宅销售价格同比下降了3.52%。从价格环比的走势来看，2022年第三季度，随着多城疫情新一轮爆发和房企债务违约形势加剧，70城房价环比跌幅再次扩大（见图1左上图）。 图170个大中城市房价走势（环比）资料来源：国家统计局，Wind。 注：70个大中城市房地产价格统计按照一二三线城市划分，一线城市指北 京、上海、广州、深圳4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、 沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。 分城市层级来看，2022年前三季度一线城市的住房销售价格仍略有上涨，其中新建商品住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为2.75%和1.80%；同比涨幅分别为2.72%和1.20%（见图1右上图）。二线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格分别累计下降0.32%和1.99%；同比降幅分别为1.22%和2.99% （见图1左下图）。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别累计下降 2.85%和3.36%，同比降幅分别为3.83%和4.53%（见图1右下图）。2022年9月， 70城中有15个城市的新建商品住宅销售价格和8个城市的二手住宅销售价格表现为环比上涨；同时，54个城市的新建商品住宅销售价格和61个城市的二手住宅销售价格表现为环比下降。整体来看，受房企违约、市场需求低迷、预期较弱三种因素的交织影响，70城商品住宅销售价格环比下跌态势已经持续13个月，但跌幅明显小于历史上的最深跌幅（2014年5月～2015年4月期间的跌幅）。这表明持续、密集出台的宽松性房地产政策，虽然不能完全改变房价持续下行的趋势，但避免了房价大幅下探的情况，在边际对房价起到了托底作用。 （二）住房销售规模大幅下跌 从商品住宅销售情况来看，2022年前三季度延续了2021年下半年以来的持续下行态势。2022年前三季度，商品住房销售规模大幅下跌，住房销售面积为 8.58亿平方米，同比下跌25.71%；住房销售额为8.71万亿元，同比下跌28.62%。其中，2022年前三季度的住房销售面积分别为2.63亿平方米、3.16亿平方米、 2.77亿平方米，同比下跌18.64%、32.08%、23.79%；前三季度的住房销售额分别为2.61万亿元、3.16万亿元、2.94万亿元，同比下跌25.62%、36.24%、21.31% （见图2）。 自2021年第三季度以来，受房企债务违约事件的影响，部分购房者因担心购买期房可能会陷入烂尾楼纠纷，暂缓了购房计划，住房市场需求端观望情绪较浓；叠加疫情不断在多城零散爆发的影响，购房者对未来收入增长预期的下降， 导致住房销售同比增速持续下降，销售规模大幅下跌。总体来看，宽松性的房地产政策对房价起到了托底作用，但在数量上未能有效地稳住房地产市场需求。 图2商品住宅销售情况（季度）资料来源：国家统计局，Wind。 （三）住宅市场的有效供给大幅下降 从商品住宅的开发和投资数据来看，2022年前三季度，全国住宅开发投资完成额为7.86万亿元