2021年中国购物中心对经济社会发展贡献力报告

中国购物中心对经济社会发展贡献力报告 （2021年） 中国连锁经营协会中商数据 二零二二年十一月 目录 前言2 第一部分中国购物中心对消费及经济社会贡献力4 第二部分购物中心经济社会贡献力解读8 一、城市经济发展晴雨表8 二、城市服务水平最佳实践场12 三、城市营商环境提升高速路15 四、城市现代商业文明贡献者17 五、城市美好生活创建者21 六、城市更新先锋试验基地22 第三部分中国购物中心经济社会贡献力指数研究24 一、购物中心经济社会贡献力指数化分析24 二、五大国际消费中心城市购物中心贡献力指数研究24 第四部分中国购物中心市场高质量发展的政策提议28 一、确定购物中心的商业属性和城市基础设施属性28 二、区别购物中心行业与即售地产（住宅地产）的调控政策29 三、建立健全商业地产REITs政策法规和体制机制30 前言 20多年来，购物中心在我国从一、二线到三、四、五线市场持续下沉深入发展，是各等级市场最大的线下商业服务综合型平台；是集合了零售、餐饮、服务、体验、场景、文化、娱乐等多种业态和服务于一体的综合商业消费目的地；是实体商业大中小商户共同生存发展生态圈和航母。 购物中心不仅是满足消费、稳定市场、助推经济发展的“稳压器”，也是为社会提供就业岗位、营造良好营商环境，加速城市更新等方面的“助推器”；不仅是各种业态各种品类商业企业的经营场所，也是促进本土消费业态和品牌从小到大、从大到强的“孵化器”。 近三年的疫情反复对消费、经济的影响巨大，这期间作为购物中心的经营方，一方面积极通过各类营销来促活消费市场，激发消费；另一方面积极帮扶商家维持经营，保障商品和服务提供。购物中心在保民生、促消费、稳就业等方面发挥着重要作用。 长期以来，《国民经济行业分类》中将购物中心等同住宅等即售地产7040类别管理（房地产租赁经营，属于房地产业大类）。但从本质上讲，购物中心是通过商业运营与服务、资产管理和增值而生存发展的；而住宅地产等即售型地产产品是一次性的投入和产出，售卖即获利，不需要长期持有和运营。从实际运营角度分析，购物中心与百货业租赁加联营模式很相像，自建或受委托经营物业，为众多商户提供场地租赁、营销宣传、运营管理等服务，更适合调整至7222（商业综合体管理服务，属于商务服务业大类）。 为疫情后消费市场的恢复，为促进以国内大循环为主的新发展格局的形成；为促进以消费驱动国民经济发展的新动能，中国连锁经营协会根据访谈具有代表性购物中心企业的资料，并结合中商数据数据库关于购物中心行业发展的历史性数据，共同起草了《购物中心对经济社会发展贡献力报告》，希望能勾勒出购物中心发展的整体图景，以全面、客观反映我国购物中心市场现状及其对我国经济社会发展的贡献。 更为重要的是，希冀能让社会对购物中心对经济社会发展的积极作用有新的了解，并促进消费市场和经济社会的长期、稳定、高质量发展；促进更有利于投 资者、经营者、消费者各相关利益方的权益及获得感，建立健全中国商业地产REITs政策法规的出台，有利于投融管退更健康发展的体制机制的形成。 第一部分中国购物中心对消费及经济社会贡献力 中国国内消费市场庞大，蕴含强大的消费潜力；随着中国经济实力的不断壮大，居民的生活水平日益提升，对美好生活向往的诉求在质与量的维度上不断发生改变。据国家统计局核算，2021年，全年国内生产总值(GDP)实现1,143,670亿元，按不变价格计算，比上年增长8.1%，两年平均增长5.1%。中国国内市场销售规模扩大，基本生活类和升级类商品销售增长较快，全年社会消费品零售总额440,823亿元，较2020年增长12.5%，两年平均增长3.9%。与此同时，居民消费价格（CPI）温和上涨，全年CPI较上一年上涨0.9%。 （数据来源：中国连锁经营协会，中商数据） （数据来源：中国连锁经营协会，中商数据） 中国购物中心销售额占社会零售总额超10% 2020年中国购物中心销售额占社会零售总额的比例达到约8.9%。2021年，全国购物中心总销售额达38860亿元，同比增长4%，占全国社会零售总额的10.7%；其中，上海3万平方米以上的存量购物中心共343家，营业总额占上海社零 12.96%，比上年增加了1.56个百分点。 中国购物中心客流数量近290亿人次 2021年全国购物中心总客流近290亿人次，场日均客流超18500人次，同 比2020年增长10%，但相较于2019年同比有一定幅度下降。 中国购物中心人均享有面积约达0.35㎡ 2021年，中国购物中心人均享有面积约达0.35㎡，较2020年同比增加8.6%； 据相关统计研究，全美人均享有面积超过2㎡，日本和欧洲等国家则达0.4-0.5 ㎡，中国购物中心人均享有面积已接近日、欧等发达国家水平。 中国购物中心提供就业岗位数量超1070万个 据协会相关统计，2021年全国6300个3万平方米以上的购物中心提供就业 岗位1071万个；相较美国，全美11.5万个购物中心提供2450万个工作岗位。 中国购物中心规模增速放缓，市场存量规模仍处高位 随着城镇化快速推进，商业存量市场规模迅速增长，整体商业市场市场竞争加剧。过去10多年里，国内每年新开的购物中心数量仍在增加，截止2021年底，全国购物中心总数量已达到6300座（＞3万㎡）。 自2018年，购物中心开业数量（＞3万㎡以上）连续下降，随之疫情影响减弱，2020年和2021年两年平均开业446个，预计至2025年全国新开购物中心 数量将有1920个。整体来看，购物中心规模增速放缓，市场发展进入平稳期，存量规模仍处高位。 （数据来源：中国连锁经营协会，中商数据） （数据来源：中国连锁经营协会，中商数据） （数据来源：中国连锁经营协会，中商数据） （数据来源：中国连锁经营协会，中商数据） 第二部分购物中心经济社会贡献力解读 随着中国现代化、城镇化的快速推进发展，商业存量市场规模持续扩大，购物中心作为城市功能的重要构成部分，不仅提供了具备服务民生消费功能的空间场所，而且对城市经济发展、文化孵化以及商业文明塑造等方面都产生了巨大的贡献力。 一、城市经济发展晴雨表 ——购物中心与国民经济及消费增长 通过解读相关经济数据可知，疫情期间，线上实物消费占比增加；随着相关政府部门采取有效防控措施，疫情发展态势得到进一步控制，线上实物消费占比下降，增速呈放缓趋势。2021年全年社会消费品零售总额44.1万亿元，同比增长12.5%，线上消费总量增长，但实物商品网上消费占比，较2020年下降0.4%，从分析数据走势可发现，线上消费遇到拐点。 对比数据发现，2021年线上平台和线下消费市场的竞争力度已经呈现乏力态势；在线上、线下消费市场竞争的过程中，双方占市场份额的比例已趋于稳定，线下消费市场在经济社会中占据重要位置。 （数据来源：中国连锁经营协会，中商数据） （公开数据整理，来源：中国连锁经营协会，中商数据） 2020年受疫情影响，大量实体商业无法正常营业经营受阻，2021年虽疫情 有所反复，但并未出现集中爆发的情况，受此影响分布在全国城市中300个具有代表性的购物中心，业绩平均增长率29%，直观反映了城市经济发展中消费端的需求水平，是城市具备经济发展活力的最好的表达。 （数据模型来源：中国连锁经营协会，中商数据） 购物中心对拉动内需消费、稳定经济发展有重要贡献作用，根据中商数据库2021年“40强城市”的经济、人口和消费等数据的统计与计算，并结合300个代表性项目经营数据，通过模型推演方法，测算出全国购物中心营业总额约占社会消费品零售总额的10.7%。 （数据及统计模型来源：中国连锁经营协会，中商数据） 二、城市服务水平最佳实践场 ——购物中心与稳定就业 购物中心具备一个较为完整的“生态系统”，而购物中心全生命周期则是一个内容、结构庞大的产业链，以购物中心为中心形成的产业链是一个城市产业的生产水平、消费水平、服务水平的直观体现。 以管理结构视角分析，购物中心“生态系统”形成立体、纵向的结构模型，而购物中心全生命周期的“产业链”则形成横向的结构模型。在纵向、横向结构中，分布着不同类型、职责的岗位，为购物中心整体结构良好协调运行提供保障。结构中每一个岗位的设置直接推动和促进了社会层面的就业，在一定程度上缓解就业矛盾，为经济社会的发展做出相应的贡献。 （一）一个建筑面积10万平方米的购物中心可直接提供就业岗位1720个 根据已有访谈对象和现有样本数据和项目架构体系进行估计，假设以一个10万平方米体量的购物中心为样本单量估计。 以购物中心运营管理端统计，提供运营管理（含项目招商）岗位约40个， 物业管理岗位约80个。如果该项目非三级架构、或有归属的区域公司、或有总部公司提供人员支持，购物中心所提供的就业岗位数量将会更多。 以购物中心中营业的各业态的品牌经营端统计，一个10万平方米的购物中 心约有300个品牌（含主力店），可提供零售、餐饮、娱乐和服务等相关职能服 务岗位约1600个，进一步推估购物中心可直接提供就业岗位密度数约为172个/万平方米。 购物中心在中国快速发展二十余年，现阶段进入到存量时代，从依靠品牌更替更重视招商工作的阶段进入到深度运营、精细化运营阶段，与购物中心相关的工种和岗位也在不断发生变化。在访谈和数据收集过程中发现，更多头部的购物中心围绕着自身优势、特色，在职能部门加大人员配备，例如在高端购物中心，服务人员和物业人员数量达行业均值的1.3-1.5倍；在数字化创新领先的购物中心加设“大数据创新部”、“会员资产部”等部门，为运营私域流量提供更完备的数据支持，带动了更多专门性、技术性的就业岗位。 某购物中心团队架构图 （来源：中国连锁经营协会，中商数据） （二）在营购物中心外延服务、活动，提供大量服务型就业岗位 与购物中心日常经营活动相关的产业：围绕购物中心日常经营形成的相关产业也为社会提供了就业岗位，吸纳了大量的外延服务型人员。以购物中心商品供应链为例，从品牌商的货物运输物流、仓储管理，到货物配送、快递、外卖等管理服务工作，提供了大量就业岗位；在购物中心日常经营、营销活动组织实施的“链条”中，物料制作、场地搭建、演艺表演等对服务型劳动力需求较大，相应的为社会人员提供就业岗位。 购物中心相关服务人员活动边界图 （来源：中国连锁经营协会，中商数据） （三）购物中心产业链条衍生大量高端人才岗位 “投融管退”金融行业链条：购物中心的全生命周期涉及“投融管退”各个环节，从金融行业，到后期开发、运营维护，以及改造升级等，涉及上下游众多行业产业链，衍生各类就业岗位，为社会提供就业机会。 科技及互联网：互联网时代的到来，促使各类网络应用技术不断发生变革，推动先进网络应用技术深入各行各业，并在各行业中发挥重要作用，与之相关的应用技术类岗位需求旺盛。 数字化在购物中心市场的广泛应用体现了科技与商业、线上与线下的互通与互动。数字化应用于购物中心日常经营相关数据的收集、存储、分析，为购物中心智慧化运营提供服务。数字化网络技术的应用在购物中心的不断变化和更新，使得购物中心成为了数字化网络技术应用的实践场。科技、互联网在为各方带来便利的同时，需要大量线上技术、营销、策划类人才提供技术型服务支持，这给 数字化网络应用技术类人才的能力兑现提供机会，也助推网络应用技术型人才就业。 三、城市营商环境提升高速路 ——购物中心与品牌发展 城市消费生活中的购物中心为消费者提供舒适、便捷的消费环境，为品牌方提供了开展经营活动的基本场所和基础设施。根据调查研究与行业经验，高端品质型购物中心提供了优质的物业管理、服务支持，以及稳定的运营基础，这是国际化品牌入驻某一城市的首要条件。 根据中国连锁经营协会与中商数据统计，2021年购物中心市场成功为“五大国际消费中心城市”承接首店品牌2637家。在一线、新一线和部分二线城市，购物中心市场吸引了大量优质新品牌进驻，掀起了“首店经济”的热潮，提升城市商业消费品牌丰富度，创造了大