10月统计局数据点评：主要指标再度下探，恢复速度不宜期待过高

行业研究|动态跟踪 看好（维持） 主要指标再度下探，恢复速度不宜期待过高 ——10月统计局数据点评 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2022年11月17日 核心观点 统计局公布2022年10月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为9757万平米/9452亿元/10386亿元/8955万平米，同比增速分别为-23.2%/-23.7%/-16.0%/-35.1%，前值-16.2%/-14.2%/-12.1%/-44.4%。 10月量价全面回落，基本面惯性下滑压力不减。10月全国商品房销售面积和销售金额同比降幅再度扩大，单月成交量降至历史同期和本年低位；销售均价为9,687元/平方米，同比转跌0.6%，连续三个月环比下跌。表明9月以价换量后后续成交乏 力，宽松政策组合叠加房企降价也难以扭转成交缩量趋势。需求端疲软的原因在于预期和信心转弱，此外库存堆积进一步加剧了未来去化压力。综合量价水平来看，我们认为当前基本面仍存在惯性下滑的压力。 新开工持续低迷，房地产投资降幅进一步扩大。10月新开工面积同比下降35.1%，前值为-44.4%，降幅收窄主要系去年同期低基数影响，从绝对规模来看为全年新低 （不考虑1-2月春节影响）。主要原因是销售低迷，企业信心缺失，补库存的动力不足，而保交楼也对新开工存在一定挤出效应。考虑到年底保交楼压力预计加剧，预计新开工持续下行趋势转变的可能性不大。10月房地产投资同比下滑16.0%，降幅扩大。目前房企资金压力较大，新开工和拿地意愿不足，保交楼带来的建安投资不 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 足以支撑房地产投资的改善，我们预计房地产投资指标仍处于探底过程中。 到位资金同比降幅再度扩大，销售回款仍是主要拖累。从资金面来看，10月份房地产企业到位资金11,182亿，同比增速-26.0%，前值为-21.3%，资金面持续承压。分 项来看，国内贷款同比降幅收窄，表明金融机构对房企的支持力度有所增加。需求端定金及预收款、个人按揭贷款降幅走阔，销售回款对房企资金面形成明显拖累。近期民企债券融资支持工具、“金融16条”、银行保函置换预售监管资金等政策，一定程度上可以缓和房企流动性压力，但资金面实质性改善仍需依赖需求端复苏。 行业集中度总体维持下降趋势，百强房企销售弱于行业平均。2022年1-10月 TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为-37.1%、-47.0%、-52.3%和-45.2%。1-10月TOP10销售集中度为22.6%，前值 22.1%，全年来看集中度进一步下降难以避免。 我们调整全年行业指标的预测。料销售面积全年同比下滑21.1%，销售金额下滑24.8%，新开工面积全年同比下滑37.6%，投资完成额下滑9.1%。 投资建议与投资标的 本月房地产行业销售、投资等主要指标全面下滑，前期宽松政策组合对购房信心的修复效果有限，房企降价下成交仍显著缩量，销售回款的低迷加剧了房企的资金压力，也进一步削弱了企业拿地、开工的信心。在供需走弱的背景下，基本面惯性下滑的压力不减。近期交易商协会发文促进民企债券融资支持工具，央行、银保监会发布“金融16条”，多部门发文允许优质房企以银行保函置换部分预售监管资金，此外地方因城施策进一步加码，认房认贷等政策放松进一步扩大至杭州等核心城 市。我们认为政策在供需两端平均发力，能够一定程度上缓解房企流动性压力，并推动项目层面更快形成实物投资量以加速“保交楼”问题的解决，但需注意宽信用政策并未脱离市场化、法治化的框架。从近期高频数据来看，市场仍处于磨底期，我们认为未来需求端仍有可能出台新的宽松政策，从而推动基本面缓慢复苏。我们预计企业间分化仍将加剧，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示 销售大幅低于预期。政策调控力度超过预期。融资环境存在不确定性。 需注意市场化、法治化是原则：——2022 年第45周地产周报 10月百强销售同比降幅扩大，基本面缓慢修复：——2022年第44周地产周报 供需两端走弱压力不减，基本面弱复苏态势持续：——2022年第43周地产周报 2022-11-15 2022-11-08 2022-11-03 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 10月销售量价齐跌，基本面惯性下滑压力不减4 新开工持续低迷，房地产投资降幅扩大5 资金面收紧，销售回款系主要拖累6 行业集中度仍在下降，百强房企销售弱于行业平均7 投资建议7 风险提示8 图表目录 图1：房地产销售面积10月同比增速-23.2%4 图2：10月各区域销售降幅走阔，东部销售下滑明显4 图3：商品房待售面积继续小幅回落，库存继续抬升4 图4：单月销售价格连续三个月回落，同比转跌0.6%4 图5：10月新开工面积同比下滑35.1%5 图6：10月竣工面积同比增速为-9.4%5 图7：1-10月累计土地购置面积同比下滑53.0%5 图8：10月房地产投资同比增速为-16.0%5 图9：10月房地产企业到位资金同比下降26.0%6 图10：10月国内贷款同比增速-18.4%6 图11：10月定金及预收款同比增速为-31.0%6 图12：10月个人按揭同比增速-40.7%6 图13：1-10月，TOP10公司销售集中度22.6%7 图14：1-10月百强房企销售弱于行业平均7 10月销售量价齐跌，基本面惯性下滑压力不减 10月全国商品房销售面积同比下滑23.2%，量价全面回落，基本面惯性下滑压力不减。2022年 10月，全国实现商品房销售面积9,757万方，同比下滑23.2%，前值-16.2%；实现销售金额 9,452亿，同比下滑23.7%，前值-14.2%。10月销售均价为9,687元/平方米，环比下滑3.0%，同比下滑0.6%。从绝对量来看，单月销售面积再次低于1亿平，系2011年以来同期最低；单月 销售金额不足1万亿元，在不考虑1-2月春节假期影响的情况下为今年以来第二差。销售量价同 环比全面下滑，其中成交量同比跌幅加深，均价同比转跌的同时连续三个月环比下滑，表明自9月房企以价换量促使销售短暂反弹后，“银十”后续成交乏力，宽松政策组合叠加房企降价也难以扭转成交缩量趋势，结合10月居民新增中长期贷款仅332亿元，表明当前需求端依然疲软。除了疫情反复的影响之外，主要源于居民收入预期和房价预期转弱，购房信心不足，观望情绪浓厚。此外销售不佳下年内库存面积首次转增，去化周期进一步拉长，未来去化压力加剧。综合量价水平来看，我们认为当前基本面仍存在惯性下滑的压力。我们调整对全年指标的预测，预计销售面积全年同比下滑21.1%，销售金额下滑24.8%。 2022年10月全国东部/中部/西部/东北部单月销售面积同比增速分别为-15.5%/-21.1%/-34.7%/- 36.6%，前值-5.2%/-17.3%/-29.7%/-29.6%。各区域销售同比降幅均走阔，此前复苏势头领先的东部本月下滑明显。考虑到近期疫情多点散发，我们预计11月销售仍较难有实质性改善。 图1：房地产销售面积10月同比增速-23.2%图2：10月各区域销售降幅走阔，东部销售下滑明显 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 单月销售面积同比增速累计销售面积同比增速 150% 100% 50% 0% 东部中部西部东北 -20%2018/12019/12020/12021/12022/1 -40% -60% 数据来源：国家统计局、东方证券研究所 -50% 2018/1 2018/5 2018/9 2019/1 2019/5 2019/9 2020/1 2020/5 2020/9 2021/1 2021/5 2021/9 2022/1 2022/5 2022/9 -100% 数据来源：国家统计局、东方证券研究所 图3：商品房待售面积继续小幅回落，库存继续抬升图4：单月销售价格连续三个月回落，同比转跌0.6% 商品房待售面积（万方)待售面积/近12个月平均销售 单月销售价格（元/平）单月同比 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 8.00 6.00 4.00 2.00 2015/2 2015/8 2016/2 2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2 2019/8 2020/2 2020/8 2021/2 2021/8 2022/2 2022/8 0.00 11,500 11,000 10,500 10,000 9,500 9,000 8,500 8,000 2019/12020/12021/12022/1 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 新开工持续低迷，房地产投资降幅扩大 10月房地产新开工面积为8,955万方，同比下降35.1%。10月新开工同比降幅较前值44.4%收窄，主要系去年同期低基数影响，从绝对规模来看为全年新低（不考虑1-2月春节假期影响）；新开工面积/销售面积的比值为0.92，前值为0.72，新开工面积持续低于销售。新开工持续低迷，我们认为主要原因如下：首先是销售乏力的情况下，企业信心缺失，补库存的动力不足；其次，保交楼强力政策推动下，竣工对新开工存在一定挤出效应；此外，房企2022年1-10月土地购置面积累计同比下降53.0%，土储不足亦导致新开工面积下降。考虑到当前销售端依然低迷，同时年底预计保交楼压力加大，我们认为四季度新开工走弱的趋势不会改变。 10月房地产投资同比下滑16.0%，降幅走阔。10月全国房地产开发投资额为10,386亿元，同比 下滑16.0%，前值-12.1%，降幅进一步扩大，持续拖累经济增速。受困于销售回款拖累，房企资金压力仍较大，新开工和拿地意愿不足，保交楼带来的建安投资不足以支撑房地产投资的改善，我们房地产投资指标仍将处于探底过程中。我们调整对全年指标的预测，预计新开工面积全年同比下滑37.6%，投资完成额下滑9.1%。 图5：10月新开工面积同比下滑35.1%图6：10月竣工面积同比增速为-9.4% % % % %2018/1 % % % 2019/1 2020/12021/12022/1 80% 60 40 20 0 -20 -40 -60 新开工面积单月同比增速新开工面积累计同比增速 % % % %2018/1 % 2019/1 2020/12021/12022/1 % % 80% 60 40 20 0 -20 -40 -60 单月竣工面积同比增速累计竣工面积同比增速 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 图7：1-10月累计土地购置面积同比下滑53.0%图8：10月房地产投资同比增速为-16.0% 单月土地购置面积同比增速累计土地购置面积同比增速 % % %2018/1 % % % % 2019/1 2020/12021/12022/1 60.0% 40.0 20.0 0.0 -20.0 -40.0 -60.0 -80.0 50% % % % % % % % 2018/1 2019/12020/12021/12022/1 40 30 20 10 0 -10 -20 -30% 房地产投资单月同比增速房地产投资累计同比增速 数据来源：国家统