聚焦西安高新区，稳健积极的国有房企

西安高新区下属国有房企，2021年以来战略重新聚焦西安，尤其是高新区。公司是西安高新区下属国有房企，成立于1992年，控股股东为西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司，实际控制人为西安高科集团有限公司。公司土地储备约55%位于西安市，长期深耕西安房地产市场，2018年至2020年拓展外部市场，发力长三角、珠三角和京津冀区域。2021年以来，公司战略重心重新聚焦西安，尤其是高新区，接连斩获3宗地块，具体位于高新区中央创新区，区位优势明显。 高新区：西安市的经济重心、产业高地、楼市焦点。西安高新区楼市表现坚挺，1-10月商品住宅销售额同比增长约5.74%，既明显跑赢西安市同期数据（累计下降约12.79%），也大幅跑赢全国同期数据（累计下降约28.18%）。高新区是西安市的经济重心、产业高地、楼市焦点。1）经济重心：高新区GDP近年来占比从16.40%持续上升至28.24%。2）产业高地：西安市重点高新技术产业主要位于高新区，代表性产业包括：IT产业、半导体、新能源产业、本土培育科创企业。 3）楼市焦点：①高新区房价领先西安市场，2022年1-10月新房成交均价达到2.3万元/㎡，西安整体均价约为1.4万元/㎡；②成交量占比高，2022年1-10月新房成交额占比达到约26%。 经营表现：销售平稳，拿地稳健积极。受益于西安、尤其是高新区良好的经济发展、产业基础、楼市表现，公司近年来销售额快速增长，从2014年的32亿元增长至2021年的122亿元，复合增长率达21%。2021年下半年以来，楼市进入调整期，但公司销售保持平稳，2022年前三季度销售额82亿元，仅小幅下降6%。在行业调整的背景下，公司今年拿地保持稳健积极，前三季度拿地金额达到32亿元，拿地强度约40%，表明公司稳健积极发展的战略方向。 财务表现：融资渠道顺畅，业绩调整步入尾声。国企背景下，公司发债、股东支持、银行信贷等渠道保持畅通，上半年实现融资到账51.07亿元。公司股息率高、发债票息高，发债票面利率达到7.50%，股息率约3.4%。公司目前业绩处于调整期，但未来主要拖累因素或逐步减弱。展望未来，公司业绩的主要拖累因素有望逐步减弱：1）少数股东损益主要原因为2017年以来合作项目增多所致，随着2021年下半年以来公司拿地转为以独立开发为主，未来少数股东损益占比有望回落；2）营业外收入主要为去年盘活项目收到补偿款1.59亿元，属于一次性收益，不具备持续影响。 投资建议 公司战略重新聚焦西安，有望持续受益于当地经济和楼市发展，首次覆盖给予“推荐”评级。我们预计公司2022-2024年营业收入78.26亿元、88.99亿元、102.08亿元，归母净利润1.87亿元、3.43亿元、4.15亿元，EPS0.22元、0.40元、0.48元，对应PE为17.66倍、9.65倍和7.97倍。 风险提示 房地产政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。 1.西安国企，战略聚焦高新区 西安高新区下属国有房企，2021年以来战略重新聚焦西安，尤其是高新区。公司是西安高新区下属国有房企，成立于1992年，控股股东为西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司，实际控制人为西安高科集团有限公司。公司土地储备55%左右位于西安市，成立至2017年长期深耕西安房地产市场，2018年至2020年拓展外部市场，发力长三角、珠三角和京津冀区域。2021年以来，公司战略重心重新聚焦西安，尤其是高新区，接连斩获3宗地块，具体位于高新区中央创新区，区位优势明显。 1.1公司简介：西安国有房企，隶属于西安高科集团 天地源是西安国有房企，实际控制人是西安高科集团。公司控股股东为西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司，持股比例达到约57.52%，是西安高科集团有限公司旗下、在上海证券交易所上市的一家国有控股上市公司，注册资金为8.64亿元人民币。公司于1992年12月21日在上海注册成立，2003年9月12日重组上市，公司目前注册地址为西安市高新区，拥有住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质。 图表1公司是西安高新区下属国有房企 1.2发展战略：2021年以来战略重新聚焦西安 公司土储主要位于西安，2018年至2020年发力拓展长三角、珠三角和京津冀区域。截至2022年三季度末，公司土地储备（即未售货值）55%左右位于西安市，此外7%位于咸阳市。公司长期以来持续深耕西安房地产市场，2018年至2020年拓展外部市场，发力长三角、珠三角和京津冀区域，目前土储占比分别为26%、10%和2%。 图表2公司2022年三季度末土地储备分布情况（未售货值） 2021年以来战略重心重回西安，接连斩获优质地块。2021年以来，公司战略重心重新聚焦西安，尤其是高新区，接连斩获3宗地块，具体位于高新区中央创新区，区位优势非常明显。 图表3 2021年以来，公司于西安市高新区中央创新区接连斩获3宗地块 图表4公司2021年以来拿地所在区域：西安高新区中央创新区（CID） 2.西安高新区：经济引擎、产业高地、楼市焦点 高新区：西安市的经济重心、产业高地、楼市焦点。西安高新区楼市表现坚挺，1-10月商品住宅销售额同比增长约5.74%，既明显跑赢西安市同期数据（累计下降约12.79%），也大幅跑赢全国同期数据（累计下降约28.18%）。高新区是西安市的经济重心、产业高地、楼市焦点。1）经济重心：高新区GDP近年来占比从16.40%持续上升至28.24%。2）产业高地：西安市重点高新技术产业主要位于高新区，代表性产业包括：IT产业、半导体、新能源产业、本土培育科创企业。3）楼市焦点：①高新区房价领先西安市场，2022年1-10月新房成交均价达到2.3万元/㎡，西安整体均价约为1.4万元/㎡；②成交量占比高，2022年1-10月新房成交额占比达到约26%。 2.1西安楼市：市场坚韧，调整幅度小 西安房地产市场坚韧，今年以来调整幅度小于全国平均水平。在全国楼市调整的背景下，西安房地产市场表现较为坚韧，1-10月商品住宅销售额仅下降约12.79%（8月累计降幅曾收窄至10%以内），明显跑赢全国同期增速（累计下降约28.18%）。 图表5商品住宅销售面积累计增速，西安跑赢全国 图表6商品住宅销售额累计增速，西安跑赢全国 西安高新区楼市表现更为坚挺，跑赢西安市场和全国平均水平。2022年1-10月，西安市高新区商品住宅销售额同比增长约5.74%，既明显跑赢西安市同期数据（累计下降约12.79%），又大幅跑赢全国同期数据（累计下降约28.18%）。 图表7商品住宅销售面积累计增速，高新区跑赢西安 图表8商品住宅销售额累计增速，高新区跑赢西安 2.2高新区：西安经济引擎、产业高地、楼市焦点 高新区是西安市的经济引擎、产业高地、楼市焦点。 1）经济引擎：高新区GDP占比逐年提升，成为西安市经济增长的引擎。高新区GDP占西安接近30%，近年来总量从2017年的1225亿元上升至2021年的2681亿元，2022年上半年达到1514亿元，在西安市GDP中的占比从16.40%持续上升至28.24%。 图表9高新区是西安市的经济引擎 2）产业高地：西安市重点高新技术产业主要位于高新区。西安高新区的代表性产业包括：①IT产业：华为、中兴通讯、中软、大华等企业；②半导体：三星、美光、威世半导体等产业链企业；③新能源产业：隆基绿能总部、比亚迪新能源车组装及动力电池生产基地； ④本土培育科创企业，以西安市上市公司数量为例，2018年为30余家，目前已达到70家左右，其中一半以上位于高新区及周边。 图表10西安高新区产业示意图 3）楼市焦点：①高新区房价领先西安市场，2022年1-10月新房成交均价达到2.3万元/㎡，西安整体均价约为1.4万元/㎡；②成交量占比高，2022年1-10月新房成交额占比达到约26%。 图表11西安市各区成交量及房价（2022年1-8月） 3.经营表现：销售平稳，拿地稳健积极 经营表现：销售平稳，拿地稳健积极。受益于西安、尤其是高新区良好的经济发展、产业基础、楼市表现，公司近年来销售额快速增长，从2014年的32亿元增长至2021年的122亿元，复合增长率达21%。2021年下半年以来，楼市进入调整期，但公司销售保持平稳，2022年前三季度销售额82亿元，仅小幅下降6%。在行业调整的背景下，公司今年拿地保持稳健积极，前三季度拿地金额达到32亿元，拿地强度约40%，表明公司稳健积极发展的战略方向。 3.1销售表现：销售成长性明显，今年调整幅度小 2014年至2021年销售复合增长率达到21%，今年前三季度销售额仅同比下降6%。受益于西安、尤其是高新区良好的经济发展、产业基础、楼市表现，公司近年来销售额快速增长，从2014年的32亿元增长至2021年的122亿元，复合增长率达21%。2021年下半年以来，楼市进入调整期，但公司销售保持平稳，2022年前三季度销售额82亿元，仅小幅下降6%。 图表12公司2022年前三季度销售额仅小幅下降 图表13公司拿地保持稳健积极 3.2拿地情况：拿地稳健积极，高新区斩获优质地块 在行业调整的背景下，公司今年拿地保持稳健积极，前三季度拿地金额达到32亿元，拿地强度接近40%，表明公司稳健积极发展的战略方向。 2021年以来，天地源于西安高新区中央创新区（CID）接连斩获3宗地块，有力补充了土地储备。 中央创新区（CID）是西安高新区第三次创业的高新三期的核心板块，承担创新、金融、科技等核心功能。陕西省十四五规划提出支持西安高新区建设世界一流科技园区和硬科技创新示范区。西安高新区建立以来，完成了两次创业，分别建设成熟高新一期、高新二期，GDP增长引领整个西安市。高新三期则是西安高新区第三次创业，定位是打造丝路国际金融中心核心区，成为引领大西安的创新服务中心。而CID（中央创新区）是高新三期的核心板块，承担金融、科技核心功能，共规划面积15.83平方公里（后扩容至50.5平方公里），北接高新主城区，南连新西安南站“长安中心”。按照官方的规划目标，高新CID将打造引领大西安的创新服务中心，也就是说，西安的历史、发展、未来将全部在这里做集中展现。 图表14西安高新区中央创新区区位及产业示意图 天地源GX3-17-21地块项目案名为永安华府，周边新房售价约2.5万元/平方米。该项目地块由天地源于2022年6月1日获取，位于高新区中央创新区（CID）经二十六路东、纬三十路南。该项目货值约48.45亿元，拿地楼面地价约12785元/㎡，周边楼盘售价约2.5万元/㎡，项目利润空间可观。项目周边规划配套完善、产业支撑良好，产业方面有多家独角兽，景观方面有丝路起点超高层建筑集群等，教育方面有小学、初中、高中，生活方面有未来广场等。 图表15天地源在西安高新区斩获地块（GX3-17-21）区位示意图 天地源GX3-42-2地块项目案名为棠樾坊，周边新房售价约2.5万元/平方米。该项目地块由天地源于2021年10月14日获取，位于高新区中央创新区（CID）双江二路与兴隆三路十字东北角。该项目货值约14.81亿元，拿地楼面地价约13040元/㎡，周边楼盘售价约2.5万元/㎡，项目利润空间可观。项目靠近未来之瞳·瞳系列建筑，该系列建筑包括：文化艺术中心、科技中心、城市展厅、室外演出剧场等。 天地源GX3-42-25地块项目案名尚未公布，周边新房售价约2.5万元/平方米。该项目地块由天地源于2022年6月13日获取，位于高新区中央创新区（CID）经三十二路以东、纬三十五路以北、经二十六路以西。该项目货值约14.20亿元，拿地楼面地价约12728元/㎡，周边楼盘售价约2.5万元/㎡，项目利润空间可观。项目靠近未来之瞳·瞳系列建筑，该系列建筑包括：文化艺术中心、科技中心、城市展厅、室外演出剧场等。 图表16天地源在西安高新区斩获地块（GX3-42-25、GX3-42-2）区位示意图 4.财务表现：融资渠道通畅，业绩