本周观点：预期加速兑现，民企迎接曙光

房地产 证券研究报告 2022年11月13日 投资评级 预期加速兑现，民企迎接曙光 行业追踪（2022.11.6-2022.11.12） 本周观点：预期加速兑现，民企迎接曙光 11月8日，中国银行间市场交易商协会发文再提“第二支箭”延期扩容：在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。 本轮支持：1、在适用对象上，首次明确提出“第二支箭”可支持民营房企融资（此前范围：符合国家产业发展方向，主业相对集中于实体经济、技术先进、产品有市 行业评级强于大市(维持评级) 上次评级强于大市 作者韩笑分析师 SAC执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡冰清联系人 hubingqing@tfzq.com 行业走势图 场，暂时遇到困难的民营企业）。2、在作用方式上，该政策首次明确可通过“直接房地产沪深300 购买债券”方式支持民营企业发债融资，此前对本轮民营房企的多种增信，均更多 依靠信用风险缓释凭证、担保增信、交易型增信等增信工具。3、在政策等级上，该政策明确为“在人民银行的支持和指导下”，此前民营房企信用背书均由交易商协会及中债信用增进公司提出。 本轮政策落地快，节奏与力度均超预期，优质民企再融资能力有望得以修复：11月 9日，中债信用增进公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》。11月10日，中国银行场交易商协会发布消息称，受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。11月11日，新城控股发布公告称，为积极改善融资情况，优化债务结构，公司拟向银行间交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度（本次事项尚存在不确定性）。11月11日，据财联社报道，包括美的置业、碧桂园在内的多家房企正在沟通发债注册意向，其中美的置业的或将不止50亿元，碧桂园也已申请发债融资。 与历史相比，本轮支持在节奏和力度上均有显著提升（8月至10月，龙湖、碧桂园、旭辉、新城控股、美的置业、卓越商管6家民营房企通过中债信用增进提供“全额 无条件担保”，发行金额合计68亿元），政策受益对象以尚未出险的民营房企为主。我们认为“第二支箭”有望直接增强优质民营房企的主体信用，避免流动性无序挤兑的同时稳定市场预期和信心，推动房企再融资和行业基本面的修复向好。 我们认为未来行业信用修复：1、取决于行业景气度回升，虽然各地预售资金监管尺度不一，但是销售回款仍将为现金流进项的最主要科目；2、房企加速资产转让等自救手段；3、保交付加速项目层面的债务重组和破产重整；4、债务重组完成后，不排除进一步放松股权再融资或引入国企注资可能。 11月新房销售降幅扩大，二手房修复显著 新房市场本周成交337万平，月度同比-27.49%，相较上月下降1.73pct；累计库存16104万平，二线、三线及以下去化加速，一线速度持平。二手房市场本周成交 158万平，月度同比+49.20%，相较上月改善0.69pct。土地市场本周成交建面4002 万平，滚动12周同比+17.84%；成交总额562亿元，滚动12周同比-5.78%； 全国平均溢价率+5.35%，滚动12周同比-0.06pct。 本周申万房地产指数+10.24%，较上周提升9.63pct，涨幅排名1/31，领先沪深300指数9.68pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+11.88%，较上周提升 8.39pct，涨幅排序1/11，领先恒生指数4.68pct；克而瑞内房股领先指数为 23.77%，较上周提升20.96pct。 投资建议：随着民企再融资支持力度提升，以及需求政策持续宽松，我们认为政策累积效应有望在疫情防控缓和的趋势下放大行业复苏弹性。我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受 益于行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 14% 7% 0% -7% -14% -21% -28% 2021-112022-032022-07 资料来源：贝格数据 相关报告 1《房地产-行业专题研究:久旱逢甘霖 ——民企债券融资延期扩容点评》 2022-11-10 2《房地产-行业研究周报:压力释放，分化持续—地产开发三季报综述》2022-11-07 3《房地产-行业研究周报:公募REITs迎来百亿新星——REITs周报》2022-11-06 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 内容目录 1.本周观点：预期加速兑现，民企迎接曙光3 2.政策与成交概览5 2.1.政策梳理5 2.2.新房市场7 2.2.1.新房成交情况7 2.2.2.新房推盘去化9 2.3.二手房市场10 2.4.土地市场11 3.本周融资动态12 4.行业与个股情况13 4.1.行业涨跌与估值情况13 4.1.1.A股市场13 4.1.2.H股市场15 4.2.重要公告概览16 5.风险提示17 1.本周观点：预期加速兑现，民企迎接曙光 11月8日，中国银行间市场交易商协会发文再提“第二支箭”延期扩容：在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。 表1：央行“三支箭”政策组合及案例 政策类型工具案例 2018年11月10日，天津滨海农商银行获得人民银行天津分行3亿元支持民营企 信贷支持再贷款、再贴现 业再贷款额度，期限1年，天津滨海农商银行用4天时间完成民营企业客户筛选、业务申请及贷款发放等流程。 2022年5月25日，由浙商银行主承销的“浙江恒逸集团有限公司2022年度第五 债券融资支持工具 权融资支持工具 支持设立风险缓释凭证、担保增信、交易型增信、信用联结票据等 鼓励地方政府成立支持民营企业融资基金，鼓励设立市场化运作的专项基金开展民营企业兼并收购或财务投资 期短期融资券（高成长债）”成功发行，发行金额5亿元，发行利率6.2%。这是全国首单中债民企债券融资支持工具（CSIPB）项目，由中债信用增进公司与浙商银行联合创设金额不超过1.7亿元信用风险缓释凭证。 目前，央行正在推动由符合规定的私募基金管理人、证券公司、商业银行金融资产投资公司等机构，发起设立民营企业股权融资支持工具，由央行提供初始引导资金，带动金融机构、社会资本共同参与。 资料来源：武汉市地方金融工作局，第一财经，陕西省工信厅，中国青年网，广西地方金融监管局，中国人民银行，天风证券研究所 2022年以来，监管机构对民营房企再融资的支持先后经历了5个阶段：1、合理满足房地产市场融资需求/保障房地产合理融资需求；2、针对出险房企收并购问题，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务等；3、针对“保交楼”问题，推动专项借款加快落地/主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究；4、中债增信支持民营房企主体债券发行；5、鼓励国有大行加大涉房贷款净投放。 本轮支持：1、在适用对象上，首次明确提出“第二支箭”可支持民营房企融资（此前范围：符合国家产业发展方向，主业相对集中于实体经济、技术先进、产品有市场，暂时遇到困难的民营企业）。2、在作用方式上，该政策首次明确可通过“直接购买债券”方式支持民营企业发债融资，此前对本轮民营房企的多种增信，均更多依靠信用风险缓释凭证、担保增信、交易型增信等增信工具。3、在政策等级上，该政策明确为“在人民银行的支持和指导下”，此前民营房企信用背书均由交易商协会及中债信用增进公司提出。 本轮政策落地快，节奏与力度均超预期，优质民企再融资能力有望得以修复： 11月9日，中债信用增进公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》。 11月10日，中国银行场交易商协会发布消息称，受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。 11月11日，新城控股发布公告称，为积极改善融资情况，优化债务结构，公司拟向银行间交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度（本次事项尚存在不确定性）。 11月11日，据财联社报道，包括美的置业、碧桂园在内的多家房企正在沟通发债注册意向，其中美的置业的或将不止50亿元，碧桂园也已申请发债融资。 与历史相比，本轮支持在节奏和力度上均有显著提升（8月至10月，龙湖、碧桂园、旭辉、新城控股、美的置业、卓越商管6家民营房企通过中债信用增进提供“全额无条件担保”， 发行金额合计68亿元），政策受益对象以尚未出险的民营房企为主。我们认为“第二支箭”有望直接增强优质民营房企的主体信用，避免流动性无序挤兑的同时稳定市场预期和信心，推动房企再融资和行业基本面的修复向好。 后续融资的落地额度既取决于房企能够提供的合格担保品价值，也取决于金融机构对贷款价值比（LTV）的认定。本轮政策落地的节奏与力度均超市场预期，或表明监管对民营房企支持不止于提振信心，因此，我们认为，本轮融资对底层担保品的要求和LTV或较此前有一定放松。 表2：年初至今地产增信措施回顾 时间 简要信息 事件 5月19日 交易商协会信用缓释债 2022年5月19日，财联社记者独家获悉，继龙湖、碧桂园、美的置业之后，旭辉集团拟于下周发行融资产品，涉及公司债及供应链ABS，覆盖CDS及CRMW信用保护工具，最终将依据审批流程决定先后发行顺序。相关知情人士透露，“第一批启动信用保护工具融资的民营房企有四到五家，相关方面于同一天对这几家企业做了点对点的沟通，希望提振市场信心。” 8月17日 中债增第一轮 8月下旬，银行间市场交易商协会曾召集多家民营房企举行座谈会，探讨通过中债增支持房企发债融资，其中涉及的房企包括龙湖、碧桂园、旭辉控股集团、远洋、新城控股和金地集团等。重庆龙湖企业拓展有限公司8月23日公告发行2022年第一期中期票据，本次发行规模为15亿元，募集资金用于项目建设、购回或偿还境外美元债等。这是中债信用增进公司按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。 2022年9月 碧桂园15亿中票由地方城投公司提供信用反担保 碧桂园发行的15亿元中票，反担保措施更为复杂，碧桂园将相应的实物资产抵押给佛山交投、佛山地铁投资等两家佛山市城投公司，由两家城投公司为中债增给碧桂园提供了反担保。 2022年9月底 监管部门要求商业银行提供房地产融资支持 9月底，监管部门指示工行、建行、中行等多家大行加大对房地产融资的支持力度，要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。据估计，此次新增房地产融资支持共计达6000亿。 11月1日 中债增第二轮 交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，介绍中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。本次座谈会是交易商协会8月以来第三次召开民营房企座谈会。据了解，龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等企业正推进第二轮增信发行项目，金辉、新希望、雅居乐等民营房企项目也在积极准备中。 11月8日 交易商协会发文再提“第二支箭”延期扩容 中