《上海市住房租赁条例》正式实施，立法对群租现象“亮剑”，明确受益风险和隐融

2023年2月 一、市场资讯 ■央行：召开2023年金融市场工作会议，安排部署2023年重点工作 2月10日，人民银行召开2023年金融市场工作会议。会议指出，要提高金融服务扩大国内需求和建设现代化产业体系的能力，支持加快构建新发展格局。动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要坚持稳中求进，统筹发展和安全，加强前瞻性和趋势性把握，因时因势做好相应政策安排，推动2023年金融市场和信贷政策工作再上新台阶。 ■上海市人民政府新闻办公室：《上海市住房租赁条例》2月1日正式实施 2月1日，《上海市住房租赁条例》正式实施，立法对群租现象“亮剑”，明确禁止“将住房用于群租”，并加大对“二房东”的监管。这部法规意在促进租赁双方建立稳定的租赁关系，推动形成管理有序、服务规范的住房租赁体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足居民多层次的居住需求。 ■银保监会、央行：发布《商业银行金融资产风险分类办法》 2月11日，为进一步推动商业银行准确识别、评估信用风险，真实反映资产质量，中国银保监会会同中国人民银行联合制定发布《商业银行金融资产风险分类办法》，办法将于2023年7月1日起施行。 《办法》共六章48条，要求商业银行遵循真实性、及时性、审慎性和独立性原则，对承担信用风险的全部表内外金融资产开展风险分类。与现行《指引》相比，《办法》拓展了风险分类的资产范围，提出了新的风险分类定义，强调以债务人履约能力为中心的分类理念，进一步明确了风险分类的客观指标与要求。同时，《办法》针对商业银行加强风险分类管理提出了系统化要求，并明确了监督管理的相关措施。 ■央行、银保监会：发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》 2月24日，为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。 起草说明介绍，《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条。 二、土地市场 1、市场概况 ■土地供应节奏放缓，供应及成交量呈“周期性”回落 2月，上海新增土地供应14宗，土地供应面积约24.1万㎡，环比下降55.0%， 2023.2土地数据 2023.1土地数据 24.1万㎡ 供应面积 53.6万㎡ 33.3万㎡ 成交面积 42.6万㎡ 8.0亿元 成交金额 11.0亿元 同比下降90.2%。同时，上海土地成交18宗，土地成交面积约33.3万㎡，环比下降21.8%，同比上升20.5%，成交总金额约8.0亿元。 2、商服用地成交情况 2月，上海商服用地共成交5宗，成交土地面积约2.78万㎡，可建建筑面积 约3.77万㎡，成交总价约1.61亿元。除2宗其他交通设施用地外，其余3宗地块具体成交情况如下： 2月商服用地成交情况 地块名称 土地面积（万㎡） 可建建筑面积 （万㎡） 土地用途 成交总价（亿元） 楼面地价 （元/㎡） 嘉定区菊园新区JDC1-0402、JDC1-0403、JDC1-0404、JDC1- 0501单元58-01地块 0.30 0.54 商业用地 0.19 3500 嘉定区安亭镇黄渡大型居住社区 12A-01地块 0.35 0.53 商业用地 0.21 4002 自贸区临港新片区PDC1-0402单元C04-06、C06-01地块 1.64 2.46 其他商服用地,商业用地 0.89 3600 3、成交结构 2月成交的18宗地块中，分用途看，其中：商服用地成交5宗，环比上升约 150.0%；工业用地成交10宗，环比上升约42.9%；研发用地成交3宗，环比下降约40.0%。 2023年2月土地成交结构图 三、住房市场 （一）新建商品住宅市场 1、市场概况 ■“新盘”上市步伐放缓，新建商品住宅成交量小幅回落 供应量方面，2月全市新建商品住宅市场供应套数3706套（供应面积39.6万 ㎡），环比下降5.0%。成交量方面，本月成交套数5221套（成交面积56.6万㎡），环比下降37.8%，1月新建商品住宅市场供求比1：1.41。 从认购情况来看，本月共有6个楼盘触发积分制，其中积分最高的楼盘是浦 东三林的“锦云江悦公寓”项目，认购组数647组，认购率397%，入围积分100.85 分。 近期上海市新建商品住宅供、销走势图 ■青浦、浦东、闵行、嘉定区月度合计成交量占全市总量近六成 本月新建商品住宅市场成交5221套，环比下降37.8%，同比下降28.9%。分区域看，青浦区、浦东新区、闵行区和嘉定区交易占比较高，月度合计成交量3115套，占全市总量的近六成。 上海市各区新建商品住宅成交量走势图 2、成交结构 ■外郊环间成交量表现亮眼，成交占比超六成 从环线上看，供应量方面：内环线以内无供应，内中环间供应558套（占比约15.0%），中外环间供应466套（占比约12.6%），外郊环间供应1616套（占比约43.6%），郊环以外供应1066套（占比约28.8%）。 成交量方面：内环线以内成交35套（占比约0.7%），内中环间成交706套 （占比约13.5%），中外环间成交264套（占比约5.1%），外郊环间成交3275套 （占比约62.7%），郊环以外成交941套（占比约18.0%）。 9 上海市各环线新建商品住宅供、销结构图 本月，上海市新建商品住宅成交均价62747元/㎡，环比下跌约11.2%，交易结构的变化是导致环比指标出现下降的主要原因。从个案价格情况看，市场价格水平基本保持稳定。 分环线看，内环以内成交均价112139元/㎡，环比下跌12.1%；内中环间成交均价113997元/㎡，环比上涨6.5%；中外环间成交均价87347元/㎡，环比上涨 0.9%；外郊环间成交均价54705元/㎡，环比上涨0.8%；郊环以外成交均价32775元/㎡，环比下跌13.5%。其中，郊环以外区域成交均价跌幅较大，主要原因是上月受个案影响，成交均价涨幅较大，本月成交均价恢复正常水平。内环以内区域成交均价环比下跌12.1%，主要原因是本月内环以内成交量较少，成交均价受个案因素影响大。 13.5% 32775元/㎡ 0.8% 54705元/㎡ 0.9% 87347元/㎡ 6.5% 113997元/㎡ 12.1% 112139元/㎡ （二）存量住房市场 1、价格监测 ■存量住宅基价均值环比上涨0.56% 根据“百盛房地产数据分析平台系统”监测所得：3月1日上海存量住宅基价均值62208元/㎡，环比上涨0.56%。 近期上海市住宅小区基价均值监测图 2、市场概况 ■“挂牌量”及“带看量”双双攀升，存量住宅市场迎来交易“小阳春” 2月，上海存量住宅市场成交均价39922元/㎡，环比下跌3.8%。交易量方 面，本月成交约19277套（成交面积约153.5万㎡），环比上升138.9%。农历新年后，上海市存量住宅市场迎来交易“小阳春”，本月存量住宅市场成交量环比显著回升。结合近期市场走访情况看，存量住宅市场“挂牌量”及“带看量”双双攀 升，成交周期随之缩短，市场交易出现回暖迹象。 近期上海市存量住宅量、价走势图 ■存量住宅市场各区成交量“普涨”，金山区表现亮眼 2月，上海存量住宅成交量呈“普涨“态势。从各区成交情况看，成交量涨幅排 名前三的区域分别为：金山区成交量环比升幅最高，成交套数673套，环比上升 178.1%；杨浦区成交套数968套，环比上升174.2%；黄浦区成交套数250套，环比上升166.0%。 上海市各区存量住宅成交量走势图 3、成交结构 ■外环以外成交占比上升约1.3个百分点，小面积、低总价房源占比微升 分环线看：本月内环以内成交套数2118套，成交占比约11.0%，环比下降0.4 个百分点；内中环间成交套数3104套，成交占比约16.1%，环比下降1.3个百分 点；中外环间成交套数3400套，成交占比约17.6%，环比上升0.4百分点；外郊 环间成交套数7300套，成交占比约37.9%，环比上升1.2百分点；郊环以外成交 套数3355套，成交占比约17.4%，环比上升0.1百分点。 近期上海市各环线存量住宅成交量分布图 分面积段看：本月50㎡以内面积段房源交易占比，由18.0%上升至19.2%，上升1.2个百分点；50-70㎡面积段房源交易占比上升显著，由24.2%上升至26.3%，上升2.1个百分点；70-90㎡面积段房源交易占比，由25.2%上升至26.1%，上升 0.9个百分点；90-120㎡面积段房源交易占比下降显著，由18.2%下降至16.6%，下降1.6个百分点；120-140㎡面积段房源，由7.3%下降至6.6%，下降0.7个百分点；140-180㎡面积段房源，由3.8%下降至2.9%，下降0.9个百分点；180㎡ 以上面积段房源，由3.3%下降至2.3%，下降1.0个百分点。 上海市存量住宅成交面积段环比分析图 从总价段看：本月300万以内房源交易占比上升显著，本月由59.7%上升至62.3%，上升2.6个百分点；300-600万房源交易占比上升，由28.2%上升至28.3%，上升0.1个百分点；600-900万房源交易占比，由6.6%下降至5.5%，下降1.1个百分点；900-1700万房源交易占比下降显著，由4.1%下降至2.9%，下降1.2个百分点；1700万以上房源交易占比，由1.4%下降至1.0%，下降0.4个百分点。 上海市存量住宅成交总价段环比分析图 四、商办市场 1、新建商业市场 2月，上海新增商业供应套数40套（供应面积约3.7万㎡），环比下降35.5%。 成交套数197套（成交面积约5.4万㎡），环比上升65.5%，本月新建商业市场供求比1：4.9。 近期上海市新建商业供、销走势图 2、新建办公市场 2月，上海新增办公供应套数40套（供应面积约6.4万㎡），环比下降7.0%； 成交套数181套（成交面积约3.9万㎡），环比下降23.0%。本月新建办公市场供求比1：4.5。 近期上海市新建办公供、销走势图 3、大宗交易资讯 友邦人寿逾32亿元收购“上海金创大厦”物业组合 2月28日，友邦人寿保险集团有限公司收购了DNE（DJNEWEASEHOLDINGSLIMITED）金创项目基金，为“上海金创大厦”物业组合，总投资金额逾32亿元。 “金创大厦物业”组合位于浦东新区张江高科技园区中区，由4栋科研楼分两期 建成。园区总建筑面积约12.0万㎡，其中，地上面积约8.9万㎡，入驻企业以生物医药企业居多。 4、热点项目 分项目看，本月商办市场成交量前三的项目分别是位于宝山上大的“学景汇”项目、黄浦滨江的“会馆街51号”项目和嘉定安亭汽车城的“绿地昌吉名邸”项目。 其中，“学景汇”位于上海宝山区上大路69弄，该项目为宝山区大场镇联东村等“城中村”改造区域E1-18地块项目的商业用房，现由上海联东经济发展总公司回购，本月成交面积约3.07万㎡，成交均价约17485元/㎡。