2023年2月 一、市场资讯 ■央行:召开2023年金融市场工作会议,安排部署2023年重点工作 2月10日,人民银行召开2023年金融市场工作会议。会议指出,要提高金融服务扩大国内需求和建设现代化产业体系的能力,支持加快构建新发展格局。动态监测分析房地产市场边际变化,因城施策实施好差别化住房信贷政策,落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施,积极做好保交楼金融服务,加大住房租赁金融支持,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要坚持稳中求进,统筹发展和安全,加强前瞻性和趋势性把握,因时因势做好相应政策安排,推动2023年金融市场和信贷政策工作再上新台阶。 ■上海市人民政府新闻办公室:《上海市住房租赁条例》2月1日正式实施 2月1日,《上海市住房租赁条例》正式实施,立法对群租现象“亮剑”,明确禁止“将住房用于群租”,并加大对“二房东”的监管。这部法规意在促进租赁双方建立稳定的租赁关系,推动形成管理有序、服务规范的住房租赁体系,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,满足居民多层次的居住需求。 ■银保监会、央行:发布《商业银行金融资产风险分类办法》 2月11日,为进一步推动商业银行准确识别、评估信用风险,真实反映资产质量,中国银保监会会同中国人民银行联合制定发布《商业银行金融资产风险分类办法》,办法将于2023年7月1日起施行。 《办法》共六章48条,要求商业银行遵循真实性、及时性、审慎性和独立性原则,对承担信用风险的全部表内外金融资产开展风险分类。与现行《指引》相比,《办法》拓展了风险分类的资产范围,提出了新的风险分类定义,强调以债务人履约能力为中心的分类理念,进一步明确了风险分类的客观指标与要求。同时,《办法》针对商业银行加强风险分类管理提出了系统化要求,并明确了监督管理的相关措施。 ■央行、银保监会:发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》 2月24日,为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署,支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,培育和发展住房租赁市场,促进房地产市场平稳健康发展,人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》,现向社会公开征求意见。 起草说明介绍,《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向,以商业可持续为基本前提,重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展,为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系,共17条。 二、土地市场 1、市场概况 ■土地供应节奏放缓,供应及成交量呈“周期性”回落 2月,上海新增土地供应14宗,土地供应面积约24.1万㎡,环比下降55.0%, 2023.2土地数据 2023.1土地数据 24.1万㎡ 供应面积 53.6万㎡ 33.3万㎡ 成交面积 42.6万㎡ 8.0亿元 成交金额 11.0亿元 同比下降90.2%。同时,上海土地成交18宗,土地成交面积约33.3万㎡,环比下降21.8%,同比上升20.5%,成交总金额约8.0亿元。 2、商服用地成交情况 2月,上海商服用地共成交5宗,成交土地面积约2.78万㎡,可建建筑面积 约3.77万㎡,成交总价约1.61亿元。除2宗其他交通设施用地外,其余3宗地块具体成交情况如下: 2月商服用地成交情况 地块名称 土地面积(万㎡) 可建建筑面积 (万㎡) 土地用途 成交总价(亿元) 楼面地价 (元/㎡) 嘉定区菊园新区JDC1-0402、JDC1-0403、JDC1-0404、JDC1- 0501单元58-01地块 0.30 0.54 商业用地 0.19 3500 嘉定区安亭镇黄渡大型居住社区 12A-01地块 0.35 0.53 商业用地 0.21 4002 自贸区临港新片区PDC1-0402单元C04-06、C06-01地块 1.64 2.46 其他商服用地,商业用地 0.89 3600 3、成交结构 2月成交的18宗地块中,分用途看,其中:商服用地成交5宗,环比上升约 150.0%;工业用地成交10宗,环比上升约42.9%;研发用地成交3宗,环比下降约40.0%。 2023年2月土地成交结构图 三、住房市场 (一)新建商品住宅市场 1、市场概况 ■“新盘”上市步伐放缓,新建商品住宅成交量小幅回落 供应量方面,2月全市新建商品住宅市场供应套数3706套(供应面积39.6万 ㎡),环比下降5.0%。成交量方面,本月成交套数5221套(成交面积56.6万㎡),环比下降37.8%,1月新建商品住宅市场供求比1:1.41。 从认购情况来看,本月共有6个楼盘触发积分制,其中积分最高的楼盘是浦 东三林的“锦云江悦公寓”项目,认购组数647组,认购率397%,入围积分100.85 分。 近期上海市新建商品住宅供、销走势图 ■青浦、浦东、闵行、嘉定区月度合计成交量占全市总量近六成 本月新建商品住宅市场成交5221套,环比下降37.8%,同比下降28.9%。分区域看,青浦区、浦东新区、闵行区和嘉定区交易占比较高,月度合计成交量3115套,占全市总量的近六成。 上海市各区新建商品住宅成交量走势图 2、成交结构 ■外郊环间成交量表现亮眼,成交占比超六成 从环线上看,供应量方面:内环线以内无供应,内中环间供应558套(占比约15.0%),中外环间供应466套(占比约12.6%),外郊环间供应1616套(占比约43.6%),郊环以外供应1066套(占比约28.8%)。 成交量方面:内环线以内成交35套(占比约0.7%),内中环间成交706套 (占比约13.5%),中外环间成交264套(占比约5.1%),外郊环间成交3275套 (占比约62.7%),郊环以外成交941套(占比约18.0%)。 9 上海市各环线新建商品住宅供、销结构图 本月,上海市新建商品住宅成交均价62747元/㎡,环比下跌约11.2%,交易结构的变化是导致环比指标出现下降的主要原因。从个案价格情况看,市场价格水平基本保持稳定。 分环线看,内环以内成交均价112139元/㎡,环比下跌12.1%;内中环间成交均价113997元/㎡,环比上涨6.5%;中外环间成交均价87347元/㎡,环比上涨 0.9%;外郊环间成交均价54705元/㎡,环比上涨0.8%;郊环以外成交均价32775元/㎡,环比下跌13.5%。其中,郊环以外区域成交均价跌幅较大,主要原因是上月受个案影响,成交均价涨幅较大,本月成交均价恢复正常水平。内环以内区域成交均价环比下跌12.1%,主要原因是本月内环以内成交量较少,成交均价受个案因素影响大。 13.5% 32775元/㎡ 0.8% 54705元/㎡ 0.9% 87347元/㎡ 6.5% 113997元/㎡ 12.1% 112139元/㎡ (二)存量住房市场 1、价格监测 ■存量住宅基价均值环比上涨0.56% 根据“百盛房地产数据分析平台系统”监测所得:3月1日上海存量住宅基价均值62208元/㎡,环比上涨0.56%。 近期上海市住宅小区基价均值监测图 2、市场概况 ■“挂牌量”及“带看量”双双攀升,存量住宅市场迎来交易“小阳春” 2月,上海存量住宅市场成交均价39922元/㎡,环比下跌3.8%。交易量方 面,本月成交约19277套(成交面积约153.5万㎡),环比上升138.9%。农历新年后,上海市存量住宅市场迎来交易“小阳春”,本月存量住宅市场成交量环比显著回升。结合近期市场走访情况看,存量住宅市场“挂牌量”及“带看量”双双攀 升,成交周期随之缩短,市场交易出现回暖迹象。 近期上海市存量住宅量、价走势图 ■存量住宅市场各区成交量“普涨”,金山区表现亮眼 2月,上海存量住宅成交量呈“普涨“态势。从各区成交情况看,成交量涨幅排 名前三的区域分别为:金山区成交量环比升幅最高,成交套数673套,环比上升 178.1%;杨浦区成交套数968套,环比上升174.2%;黄浦区成交套数250套,环比上升166.0%。 上海市各区存量住宅成交量走势图 3、成交结构 ■外环以外成交占比上升约1.3个百分点,小面积、低总价房源占比微升 分环线看:本月内环以内成交套数2118套,成交占比约11.0%,环比下降0.4 个百分点;内中环间成交套数3104套,成交占比约16.1%,环比下降1.3个百分 点;中外环间成交套数3400套,成交占比约17.6%,环比上升0.4百分点;外郊 环间成交套数7300套,成交占比约37.9%,环比上升1.2百分点;郊环以外成交 套数3355套,成交占比约17.4%,环比上升0.1百分点。 近期上海市各环线存量住宅成交量分布图 分面积段看:本月50㎡以内面积段房源交易占比,由18.0%上升至19.2%,上升1.2个百分点;50-70㎡面积段房源交易占比上升显著,由24.2%上升至26.3%,上升2.1个百分点;70-90㎡面积段房源交易占比,由25.2%上升至26.1%,上升 0.9个百分点;90-120㎡面积段房源交易占比下降显著,由18.2%下降至16.6%,下降1.6个百分点;120-140㎡面积段房源,由7.3%下降至6.6%,下降0.7个百分点;140-180㎡面积段房源,由3.8%下降至2.9%,下降0.9个百分点;180㎡ 以上面积段房源,由3.3%下降至2.3%,下降1.0个百分点。 上海市存量住宅成交面积段环比分析图 从总价段看:本月300万以内房源交易占比上升显著,本月由59.7%上升至62.3%,上升2.6个百分点;300-600万房源交易占比上升,由28.2%上升至28.3%,上升0.1个百分点;600-900万房源交易占比,由6.6%下降至5.5%,下降1.1个百分点;900-1700万房源交易占比下降显著,由4.1%下降至2.9%,下降1.2个百分点;1700万以上房源交易占比,由1.4%下降至1.0%,下降0.4个百分点。 上海市存量住宅成交总价段环比分析图 四、商办市场 1、新建商业市场 2月,上海新增商业供应套数40套(供应面积约3.7万㎡),环比下降35.5%。 成交套数197套(成交面积约5.4万㎡),环比上升65.5%,本月新建商业市场供求比1:4.9。 近期上海市新建商业供、销走势图 2、新建办公市场 2月,上海新增办公供应套数40套(供应面积约6.4万㎡),环比下降7.0%; 成交套数181套(成交面积约3.9万㎡),环比下降23.0%。本月新建办公市场供求比1:4.5。 近期上海市新建办公供、销走势图 3、大宗交易资讯 友邦人寿逾32亿元收购“上海金创大厦”物业组合 2月28日,友邦人寿保险集团有限公司收购了DNE(DJNEWEASEHOLDINGSLIMITED)金创项目基金,为“上海金创大厦”物业组合,总投资金额逾32亿元。 “金创大厦物业”组合位于浦东新区张江高科技园区中区,由4栋科研楼分两期 建成。园区总建筑面积约12.0万㎡,其中,地上面积约8.9万㎡,入驻企业以生物医药企业居多。 4、热点项目 分项目看,本月商办市场成交量前三的项目分别是位于宝山上大的“学景汇”项目、黄浦滨江的“会馆街51号”项目和嘉定安亭汽车城的“绿地昌吉名邸”项目。 其中,“学景汇”位于上海宝山区上大路69弄,该项目为宝山区大场镇联东村等“城中村”改造区域E1-18地块项目的商业用房,现由上海联东经济发展总公司回购,本月成交面积约3.07万㎡,成交均价约17485元/㎡。