房地产行业周报：九月行业数据承压，成都无锡完成土地集中出让

核心观点：九月行业数据承压，成都无锡完成土地集中出让 1-9月统计局商品房销售面积累计同比降幅在低基数影响下略有缩窄，但整体市场依旧疲软，房地产企业到位资金依旧偏弱，后续行业拿地面积、新开工面积预计继续承压。十月以来新房成交情况同比仍处于下降趋势，但二手房市场同比持续增长率先企稳回暖，在销售维持低迷的情况下，各城土拍成交也以低溢价、国央企拿地为主。我们预计政府后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合，在宽松政策预期和低基数影响下，市场将对房地产板块逐渐恢复信心，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：中央强调“保交楼、稳民生”工作，多地政策持续放松 中央层面：人民银行党委、外汇局党组召开扩大会议，强调要加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展；更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。1-9月统计局商品房销售面积10.14亿平方米，同比下降22.2%；房地产开发企业到位资金11.43万亿元，同比下降24.5%。 地方层面：多地出现政策宽松现象：宁波放宽了市区落户要求，哈尔滨发布了购房补贴政策，四川自贡规定公积金首套房认定标准为“认贷不认房”，首付比例由40%降至20%，恢复“商转公”贷款，并进行人才补贴；南京出台了稳经济政策，温州市多家股份制银行将首套房贷利率降下调至3.8%。 市场端：二手房成交量同环比增长，成都无锡完成土地集中出让 销售端：2022年第43周，全国64城商品住宅成交面积395万平米，同比下降26%，环比增加8%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达17364万平米，累计同比下降33%，一二线城市走势较好于三四线。全国23城二手房成交面积为146万平米，同比增速51%，前值54%；年初至今累计成交面积5408万平米，同比增速-17%，前值-18%。 投资端：2022年第43周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积5547万平方米，成交土地规划建筑面积4206万平方米，同比增加17%，成交溢价率为1.9%。 成都三批次共成交44宗，合计2225亩，合计收金325亿元，拿地主力仍以国企为主，龙湖集团斩获三宗，中铁建溢价拿下两宗。无锡四批次供地13宗涉宅用地均只有一家报名企业，最终也全部底价成交，共获土地出让金约164亿元，绿地香港拿下三宗，保利发展获取两宗地块。 融资端：国内信用债发行同环比均增加 2022年第43周，信用债发行151亿元，同比增加291%，环比增加655%，平均加权利率3.01%，环比增加39BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、中央强调“保交楼、稳民生”工作，多地政策持续放松 中央层面：（1）央行：2022年10月24日，人民银行党委、外汇局党组召开扩大会议，认真传达学习党的二十大和党的二十届一中全会精神，会议强调：加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展。更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。（2）国务院：10月26日，国务院办公厅发布《第十次全国深化“放管服”改革电视电话会议重点任务分工方案》的通知。其中提到，给予地方更多自主权，灵活运用阶段性信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。有关部门和各地区要认真做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作，用好保交楼专项借款，压实项目实施主体责任，防范发生风险，保持房地产市场平稳健康发展。（3）财政部：1-9月财政数据：全国一般公共预算收入15.3万亿元，扣除留抵退税后同比增4.1%；国有土地使用权出让收入3.9万亿元，同比降28.3%。 （4）统计局：2022年1-9月，全国商品房销售面积10.14亿平方米，累计同比下降22.2%；其中9月单月销售1.35亿平米，同比下降16.2%；1-9月商品房销售额9.94万亿元，累计同比下降26.3%；房地产开发投资额同比下降8.0%，单月同比下降12.1%。 地方层面：（1）广东：印发工业用地“标准地”供应指引试行文件：“标准地”即根据不同行业分类，在供地条件中设置固投强度、容积率、亩均税收、研发经费投入强度、就业贡献等指标的国有工业用地；计划各城市省级以上开发区，到2022年30%的新增国有工业用地实施"标准地"供应，到2025年全面实行"标准地"供应。 （2）深圳：严禁各融资租赁公司开展涉地方政府隐性债务的业务，将全面排查涉地方政府隐性债务存量，重点排查城投类项目是否涉地方隐性债务。（3）南京：出台稳定经济20条举措：2022年10月至2023年底，对出售住房并在1年内重新购房的，予以退个税优惠；落实好首套住房贷款利率下限调整和LPR调整等利率政策。（4）温州：10月27日温州日报发消息称温州首套房利率进入“3”时代，温州市多家股份制银行将首套房贷利率降下调至3.8%。（5）宁波：放宽市区落户：自10月27日起，在市六区范围内有合法稳定住所的凭产权证即可落户，取消原先缴纳社保的要求。 表1：中央强调“保交楼、稳民生”工作，多地政策持续放松 2、销售端：新房成交量同比仍下滑，二手房同环比增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比下滑 根据房管局数据，2022年第43周，全国64城商品住宅成交面积395万平米，同比下降26%，环比增加8%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达17364万平米，累计同比下降33%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下滑 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2022年第43周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2022年第43周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2022年第43周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2022年第43周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管局数据，2022年第43周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-33%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-18%、-16%、-42%，年初至今累计增速-24%、-31%、-39%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比增长 2022年第43周，全国23城二手房成交面积为146万平米，同比增速51%，前值54%；年初至今累计成交面积5408万平米，同比增速-17%，前值-18%。 图8：23城二手房成交单周同比大幅提升 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长，成都无锡完成集中出让 2022年第43周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积5547万平方米，成交土地规划建筑面积4206万平方米，同比增加17%，成交溢价率为1.9%。一线城市成交土地规划建筑面积178万平方米，同比下降52%；二线城市成交土地规划建筑面积1617万平方米，同比增加24%；三线城市成交土地规划建筑面积2411万平方米，同比增加25%。成都三批次共成交44宗，合计2225亩，合计收金325亿元，拿地主力仍以国企为主，龙湖集团斩获三宗，中铁建溢价拿下两宗。无锡四批次供地13宗涉宅用地均只有一家报名企业，最终也全部底价成交，共获土地出让金约164亿元，绿地香港拿下三宗，保利发展获取两宗地块。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率维持低位 4、融资端：国内信用债发行同比增加 2022年第43周，信用债发行151亿元，同比增加291%，环比增加655%，平均加权利率3.01%，环比增加39BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同环比增加 图14：海外债无新增发行 图15：债券发行规模累计同比降幅仍较大 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年10月24-28日，下同）房地产指数下跌8.16%，沪深300指数下跌5.39%，相对收益为-2.77%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第26位。个股表现方面，房地产板块涨幅排名前5位的房地产个股分别为：首开股份、深深房A、*ST松江、万通发展、广宇发展，跌幅排名后5位的房地产个股分别为海泰发展、荣丰控股、天房发展、顺发恒业、金地集团。 图16：本周房地产指数下跌8.16%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中首开股份、深深房A、*ST松江涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中海泰发展、荣丰控股、天房发展跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 1-9月统计局商品房销售面积累计同比降幅在低基数影响下略有缩窄，但整体市场依旧疲软，房地产企业到位资金依旧偏弱，后续行业拿地面积、新开工面积预计继续承压。十月以来新房成交情况同比仍处于下降趋势，但二手房市场同比持续增长率先企稳回暖，在销售维持低迷的情况下，各城土拍成交也以低溢价、国央企拿地为主。我们预计政府后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合，在宽松政策预期和低基数影响下，市场将对房地产板块逐渐恢复信心，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。