公司信息更新报告：结算扩张利润微增，投资持续保持审慎

结算收入同比增长，毛利水平依旧承压 万科发布2022年三季报，1-9月公司实现营业收入3376.7亿元，同比增长24.4%； 实现归母净利润170.5亿元，同比增长2.2%；实现经营活动产生的现金流量净额-41.76亿元（2021Q3+12.2亿元）；结算毛利率19.63%（开发业务结算毛利率由2021Q3的23.9%降至2022Q3的20.7%），销售净利率8.07%，同比分别下降2.5、1.0个百分点，结算毛利持续承压。公司作为行业龙头具有强大的资源整合优势和抗风险能力，整体盈利水平修复可期。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元，EPS分别为2.10、2.31、2.56元，当前股价对应PE估值分别为6.8、6.2、5.6倍，维持“买入”评级。 销售降幅缩窄，投资意愿较低 公司1-9月合同销售面积1936.9万平方米，合同销售金额3146.7亿元，均同比下滑34.3%，降幅有所缩窄；新开工面积1276.9万方，同比下降55%，竣工面积约2349.9万方，同比增长18%，分别完成年初计划的66.5%和60.3%；共获取开发项目27个，拿地总建面485.9万方，权益建面303.2万方，拿地面积权益比为62.4%。截至2022Q3公司规划中项目总计容建面3685.5万方，叠加在建未售和旧改项目，基本能够满足2年以上的销售需求。 融资成本持续下降，负债结构健康 公司1-9月新增公开市场债券454.0亿元，新增融资的平均融资成本为3.73%，存量融资的综合融资成本降至4.06%。有息负债金额为2943.2亿元，其中78.7%为长期负债，无抵押无质押的融资占比为96.1%。公司三道红线保持绿档，截至2022Q3净负债率43.2%，现金短债比1.9，剔除预收账款后的资产负债率68.6%。 万物云上市，多元业务营收保持增长 2022Q3公司多元化业务发展稳健：（1）万物云于9月底在中国香港分拆上市，三季度共拓展项目220个（。2）万纬物流实现营业收入29.7亿元，同比增长42.7%； 三季度获取4个项目，新开业8个项目，出租率稳定。（3）商业业务营业收入62.5亿元，同比增长10.6%；印力开业项目整体出租率提升至92.7%。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，多元业务发展不及预期。 财务摘要和估值指标 附：财务预测摘要