全民国际2021/2022年年度报告

香港联合交易所有限公司（“联交所”）GEM的特色 GEM乃为较于联交所上市的其他公司带有更高投资风险的中小型公司提供上市的市场。有意投资者应了解投资于该等公司的潜在风险，并应经过审慎周详考虑后方作出投资决定。 由于GEM上市公司普遍为中小型公司，在GEM买卖的证券可能会较于主板买卖的证券承受较高的市场波动风险，且概不保证在GEM买卖的证券会有高流通量的市场。 香港交易及结算所有限公司及联交所对本报告的内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本报告全部或任何部分内容而产生或因倚赖该等内容而引致的任何损失承担任何责任。 本报告遵照联交所GEM证券上市规则（“GEM上市规则”）的规定提供有关中国全民国际控股集团有限公司（“本公司”）的资料。本公司各董事（“董事”）对本报告所载资料共同及个别承担全部责任。董事在作出一切合理查询后确认，就彼等深知及确信，本报告所载资料在各重大方面均属准确及完整，且无误导或欺骗成分，亦无遗漏其他事项，致使本报告所载内容或本报告有所误导。 目录 1. 公司资料 3 2. 主席报告 5 3. 管理层讨论及分析 6 4. 董事及高级管理层的履历详情 17 5. 环境、社会及管治报告 20 6. 企业管治报告 56 7. 董事会报告 71 8. 独立核数师报告 80 9. 综合损益及其他全面收入表 86 10. 综合财务状况表 87 11. 综合权益变动表 89 12. 综合现金流量表 90 13. 综合财务报表附注 91 14. 财务概要 182 公司资料 董事会 执行董事： 林烨先生（主席） 公司秘书 龙月群女士 欧兆聪先生（合规主任）肖怡廖阁女士 郭俊生先生 （于二零二一年十二月十七日获委任并于二零二二年一月一日辞任） 刘国飞先生（联合主席兼行政总裁） （于二零二二年五月二十七日获委任并于二零二二年八月十九日辞任） 李琳女士 （于二零二二年五月二十七日获委任并于二零二二年八月十九日辞任） 独立非执行董事： 邝嘉琪女士郭丽英女士余华昌先生 审核委员会 邝嘉琪女士（主席）郭丽英女士 余华昌先生 薪酬委员会 郭丽英女士（主席）欧兆聪先生 邝嘉琪女士 提名委员会 邝嘉琪女士（主席）郭丽英女士 余华昌先生 法律合规委员会郭丽英女士（主席）欧兆聪先生 邝嘉琪女士 授权代表欧兆聪先生林烨先生 独立核数师 大华马施云会计师事务所有限公司 执业会计师及 注册公共利益实体核数师 香港九龙 尖沙咀广东道30号 新港中心1座801至806室 开曼群岛注册办事处 Windward3RegattaOfficeParkPOBox1350 GrandCaymanKY1-1108 CaymanIslands 总部及香港主要营业地点 香港湾仔 港湾道6–8号瑞安中心 29楼2918室 开曼群岛股份过户登记总处OcorianTrust(Cayman)LimitedWindward3 RegattaOfficeParkPOBox1350 GrandCaymanKY1-1108 CaymanIslands 32021/22年年度报告中国全民国际控股集团有限公司 公司资料 香港股份过户登记分处卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司 香港 花园道1号 星展银行（香港）有限公司 香港中环 皇后大道中99号中环中心地下 香港上海汇丰银行有限公司 香港 皇后大道中1号 公司网址 www.allnationinternational.com （此网站所载资料不构成本报告其中部分） 股份代号 08170 中国全民国际控股集团有限公司 2021/22年年度报告4 主席报告 各位股东： 本人谨代表中国全民国际控股集团有限公司（“本公司”，连同其附属公司统称为“本集团”）的董事（“董事”）会（“董事会”），欣然向阁下提呈本集团截至二零二二年七月三十一日止年度的年度报告。 二零二二年是充满挑战的一年，香港爆发严重的COVID-19疫情，中华人民共和国（“中国”）政府应对COVID-19疫情的封锁措施以及全球地缘政治冲突阻碍了本集团的整体业务发展。因此，于截至二零二二年七月三十一日止年度，本集团录得收益约123,000,000港元，较截至二零二一年七月三十一日止年度的收益约166,900,000港元减少26.3%。 我们于二零二二年面临的挑战悉数反映于毛利率中。然而，本公司将继续对中期未来保持审慎乐观的态度。随着中央政府落实一系列经济刺激政策，中国的整体经济发展将会稳步复苏。本集团将因此利用其专注发展物业分租及管理服务分部的优势，作为产生收益和盈利的驱动引擎。近期，本集团（作为租户）就租赁一栋七层工业楼宇订立租赁协议，为期五年。此乃本公司促进本集团分租业务分部之物业分租分支之策略性举措。 展望未来，全球经济环境仍存在变量和挑战，但本集团将继续专注于我们的中国市场。本集团亦主动采取措施，积极作出回应，努力扩宽扩大我们的业务范围，以提高本集团回报，同时为股东和投资者创造更高价值。 本人谨藉此机会衷心感谢本集团的股东、客户、分包商及业务伙伴一直以来的支持，以及我们勤勉工作、专心致志及为本集团的增长作出贡献的管理层及员工。 主席兼执行董事林烨 香港，二零二二年十月二十一日 52021/22年年度报告中国全民国际控股集团有限公司 管理层讨论及分析 业务回顾及展望 本公司为投资控股公司，与其附属公司主要于香港从事提供承包、工程管理及土木工程咨询业务、于中国提供物业分租及管理业务、于香港及中国提供室内设计服务及装饰工程及于中国进行商品贸易业务。 年内，COVID-19疫情及中美之间严峻的政治紧张局势仍扰乱全球的正常经济活动。于财政年度下半年，中国爆发新一波COVID-19疫情，中国政府在全国实施多项防控措施，尤其是封锁多个主要城市。本集团的整体业务活动及其经营环境不可避免地受到很大程度的影响。因此，本集团已迅速采取适当策略应对充满挑战性的环境。 1.物业分租及管理服务业务分部 物业分租及管理服务业务分部由深圳中深国投资产管理有限公司（“中深国投”，本公司于中国的全资附属公司）经营。中深国投的主要业务之一为将办公物业分租给以下三类不同的客户： (a)物业分租 由于越来越多的初创企业及中小型企业进驻甲级写字楼，以提升其企业形象及获得信誉，中国小型办公室的需求高企。本集团认为在这方面蕴含大量商机。 本集团的物业分租一般集中在办公物业并涉及融入共用╱共享概念以实惠的价格在装饰时尚的甲级商业大厦提供小型（100平方米至500平方米）细分或分区的办公物业。 本集团将为分租方提供实时支持及服务，包括但不限于(i)物业管理机构通常提供的服务，例如本集团有时可能外判予其他服务供应商的安保服务及接待服务等；(ii)凭藉本集团室内设计、装饰业务资源进行维修及保养服务以及量身定制的设计、装修及翻新服务；(iii)就消防的监管规定进行咨询及执行；(iv)人力资源规划及人力招聘；(v)在本集团的移动应用程序上提供促销活动平台；及(vi)就企业注册税及就业福利事宜提供一般咨询及协助。 中国全民国际控股集团有限公司 2021/22年年度报告6 管理层讨论及分析 近年来，中国写字楼分租业务保持稳定增长，该增长趋势有望继续。 于二零二二年七月三十一日，本集团已于中国租赁总楼面面积约20,935平方米（“平方米”）（二 零二一年：33,999平方米）的6项大型物业，5项物业位于深圳市南山区及宝安区，1项物业位于北京，供其向分租方进行分租运营。于二零二二年七月三十一日，本集团分租物业的租用率达到86%（二零二一年：92%）以上。 (b)分租管理 分租管理指本集团(i)根据客户的规格搜寻物业；(ii)本集团与业主订立总租约；及(iii)将该物业分租予客户的服务。 与逐个跟中国各地不同业主进行磋商相比，客户将仅需要向本集团传达彼等需求，因此，本集团分租管理服务将能够最大程度减少客户在租赁方面所花费的努力、资源及成本，该等努力、资源及成本可转而用于其核心创收业务。 鉴于分租管理服务为需求驱动，本集团将一般会与业主订立租赁协议后紧接着与客户订立分租协议，因此，本集团一般不承担任何无法将物业出租的风险，而在分租管理服务项下出租的物业并无闲置。 分租管理是针对需要在全国范围内开展业务的企业，大部分公司为资产管理公司、保险公司、财务公司及在中国各地设有多家分支机构的其他公司。预计需求及市场规模将继续上升，并扩大到更多省份。 于二零二二年七月三十一日，本集团分租管理服务覆盖深圳和上海两个城市以及中国其他18个省份，即广东省、广西省、江西省、湖南省、湖北省、海南省、河北省、福建省、吉林省、山东省、四川省、宁夏省、内蒙古、河南、甘肃、陕西、江苏及浙江，总建筑面积约58,430平方米（二零二一年：67,812平方米）。 72021/22年年度报告中国全民国际控股集团有限公司 管理层讨论及分析 (c)协同工作空间 本集团在位于深圳高科技及创新业务重点开发区南山区的一座甲级商业大楼经营一个协同工作空间中心（即商务中心的高级形式）。 协同工作空间中心的目标客户及大部分现有客户为企业家及初创企业。协同工作空间中心提供： (i)办公空间或专用办公桌租赁； (ii)私人办公室╱展位租赁； (iii)会议室；及 (iv)配套服务（例如提供注册办事处供营业执照登记之用、前台及宾客接待、商务类打印、邮件及包装处理以及其他秘书服务）； 予客户及中深国投其他租赁物业的分租方，费用则按订购的会员计划（由客户购买且极富灵活性，介乎小时使用计划至月度使用计划）及╱或按实际用途计算而收取。 于二零二一年，由于中国经济仍录得大幅增长，中深国投持续扩大租赁业务。然而，由于当前COVID-19疫情的持续影响已对物业分租市场造成严重影响，有关扩张计划于财政年度下半年放缓。由于市场环境于财政年度上半年及下半年有所交换，大量租户自财政年度下半年起停业。因此，大量租赁合约已于二零二二年第二季度提早终止。然而，中深国投产生物业分租及管理服务收益约101,600,000港元，较去年增加5.5%（二零二一年：约96,400,000港元）。 由于与本集团订立的大部分分租方租约为2至3年，而租户的减少乃仅属短期，本集团认为分租业务日后将继续为本集团提供稳定的收益来源。 中国全民国际控股集团有限公司 2021/22年年度报告8 管理层讨论及分析 2.室内设计及装饰业务分部 本公司的室内设计及装饰工业务范围涵盖私人办公室及住宅物业的室内设计及装饰服务等种类丰 富的项目。本集团负责整体设计、采购及项目管理。本集团内部设计部门主要负责私人办公室项目。本集团的项目经理（“项目经理”）负责物色不同领域的合适卖方及供应商，以提供消防安全设备、空调及机械通风系统、室内装修及电力工程等资源及服务。本集团已在项目经理的监督下将相关任务外包给合适的卖方及供应商，以达至客户的期望。 本集团的室内设计及装饰业务分部分别由本公司的全资附属公司启信建筑工程有限公司（“启信”）及中深国投于香港及中国营运。其产生的收益约为15,200,000港元，较去年（二零二一年：约57,400,000港元）减少约73.5%。香港的室内设计及装饰业务市场仍然充满挑战，市场参与者之间的激烈竞争持续存在。活跃承建商以具有竞争力的价格投标。此外，由于合约要求严格，加上物料及劳工成本增加，建筑成本上升，以致利润率下降。随着多个主要城市因反覆的COVID-19疫情而实施封锁，大部分室内设计及装饰项目须推迟及暂停。因此，该业务分部的整体收益大幅下降。 展望未来，中国及香港的整体市场预期将逐步复苏。预计中央政府将继续推出有利政策以稳定物业市场发展，从而刺激室内设计及装饰业务的需求。 3.承包分部 本集团的承包由启信经营，其收益由截至二零二一年七月三十一日止年度的约8,200,000港元减少91.5%至截至二零二二年