中国数据中心：2022年需要注意的四个问题

数据中心 在中国大陆 4分的过程2022 大中华区研究 2022年4月 c树人 摘要p4呈 介绍p6过程p8的4分 •市场p8 •政府政策p20 •投资p28 •可持续性p33 关键外卖P40 附录页 业务联系人p48研究接触p48 2高纬物业(Cushman&WakefieldResearch DataCentres大陆中国3 执行 总结 中国大陆的数据中心市场正在迅速发展。随着投资者和开发商投资/进一步投资，有许多主题，主题和问题 考虑。在我们的报告中，我们研究了四个关键点，它们是： 市场; 政府政策; 投资,; 环境可持续性。 市场 2021年初，中国大陆柜库存触动 360万，预计到2022年底/年初，这一数字将超过400万。 京津冀地区、长三角地区和珠江三角洲地区继续保持强劲的数据中心建设动力 ，无论是在新增数据中心数量方面橱柜和总库存。 政府的政策 中国大陆最近发布的最重要的数据中心行业相关政策之一是“新数据中心发展三年行动计划（2021-2023）”。该计划的基本行动是： 建筑布局的优化; 网络质量的提升; 计算能力的增强; 加强产业链; “绿色”和低碳发展; 安全性和可靠性。 4高纬物业(Cushman&WakefieldResearch 投资 中国 5 中国陆上地区的国内数据中心融资渠道多种多样。它们主要分为等价融资和债务融资，包括公开发行、供股、私募、债券融资、银行贷款和其他工具。 鉴于数据中心项目可以提供的有吸引力的资本化率，许多投资者最近都非常关注中国的数据中心物业。这些投资者通过多种方式执行投资交易，例如直接购买数据中心房地产资产 ，组建合资公司或利用融资渠道。 数据中心需要大量的资本投资，而国内REITs市场的试验将为上市公司带来新的融资渠道。 中国证监会和国家发改委（发改委）最近联合发布的REITs文件指出，所有权 房地产投资信托基金项目应有明确界定，并应按要求满足验收 、土地使用、环境评估、规划、项目投资管理、运营、现金流量和投资回报等强制性程序。 可持续性 面对全球变暖，中国大陆提出了“到2030年达到碳峰值，到2060年实现碳中和”的战略目标。另一方面，数据中心将电力转化为计算能力，因此随着数字需求的快速增长，数据中心正逐渐需要更多的电力三联市用于中心运营目的。 全球数据中心市场的急剧加速引起了人们对该行业对环境影响的担忧。由于数据管理系统的电力消耗非常高，并且该行业产生了巨大的碳足迹，因此需要加强sec- 关于可持续数据中心运营的全范围标准和承诺。世界各国政府正在通过新法规甚至暂停来迫使数据中心部门“更环保”地运营。 有鉴于此，国家发展和改革委员会、中国网络空间管理局 、工业和信息化部、能源局联合印发了《关于加快建设综合大数据中心协同创新体系的指导意见》。 er文档。这些政策旨在引导中国大陆的未来数据中心沿着可持续的“绿色”道路发展，其中包括新的发展： 是系统的、协调的、有序的; 确保能源使用效率,; 尽可能利用可再生能源。 此外，用户企业也对数据中心碳中和的需求压力也来自用户企业，因为他们试图实现其年度环境、社会和治理（ESG）评级目标。 多年来，中国陆军的数据中心行业一直在研究各种节能和“绿色”技术举措。该国的一些数据已经能够将其用电效率（PUE）值降低到1.1或更低。从长远来看，关于实现碳中和的愿望，能源效率和节能只是发现真正解决方案的整个旅程中的一小步。 此外，在考虑总体目标时，碳抵消、碳交易、碳捕获和其他类似举措也受到一定限制。对于长期的整体解决方案，可再生能源的产生和使用是解锁和揭示真正“绿色”解决方案的关键。 DataCentres大陆 介绍 本报告重点介绍了在中国大陆投资数据中心项目时需要考虑的四个要点。 该报告首先以要考虑的第一点为中心-中国大陆数据中心市场在考虑第二个考虑因素之前，该国与数据中心相关的政府政策。 数据中心对中国大陆的投资本身是要审查的第三个考虑因素，报告最后是要考虑的第四点——中国大陆的环境可持续性问题。 6高纬物业(Cushman&WakefieldResearch 中国 7 DataCentres大陆 四个点 来处理 市场 据发证会统计，截至2021年初，中国大陆柜存量达到360万只，预计到年底这一指标数字将超过400万只。年/2022年初(图1)。 图1: 中国大陆内阁库存–时间轴（2016-10月2021） 几百万 4.5 4.0 4.00+ Expec泰德 3.5 3.0 3.16 3.63 2.5 2.0 1.5 1.0 1.24 1.66 2.10 2.27 2016 2017 2018 2019 0.5 0.0 )阿 20 E 21(ctxpec泰德 月) 205 来源:开合,高纬物业(Cushman&Wakefield)的研究 截至2021年5月31日，中国大陆计划的新内阁数量为469，300个。从再分销的角度来看，华北地区占27%，华东地区占 26%，华南地区占22%。这三个地区领先全国，每个地区新规划的内阁总数超过100，000个（图2）。 8高纬物业(Cushman&WakefieldResearch 图2: 计划于中国大陆年供应新机柜–区域分销（2021年上半年） 分析的百分比 按地区划分的新内阁计划总数（2021年5月）计划新橱柜地区(2021年5月) 千 140 1% 120 100 80 15% 6%3% 27% 60 40 22% 20 26% 0 东北南西南中西北东北 来源:开合,高纬物业(Cushman&Wakefield)的研究 综合考虑各地区目前和规划的橱柜存量，华东地区现已超过100万，而华北地区和华南地区分别超过90万和80万。中国大陆数据中心的区域分布目前反映了整个数字经济的发展-一些区域的发展水平高于其他地区（图3）。 图3: 中国大陆内阁库存–区域分布（2021年上半年） 几百万 1.2 区域库存+计划橱柜总数（2021年5月）分析区域库存百分比+计划柜总数 (2021年5月) 2% 1.0 3% 6% 0.8 9%30% & 0.6 ield Cus 0.4 0.2 0.0 24% 26% 来源:开合,高纬物业( hman Wakef )的研究 东部北南部西南中央西北东北 2021年上半年，第三方数据中心开发商计划建设近25万个机柜，占总供应量的53%。在可预见的未来，第三方数据中心开发预计将继续在市场上发挥重要作用（图4）。 DataCentres大陆中国9 图4: 计划于中国大陆年供应新机柜–开发商分销（2021年上半年） 按行业划分的新机柜总数（2021年5月） 千 300 分析的百分比 按行业划分的新机柜总数（2021年5月） 3% 200 150 100 50 0 3% 8% 16% 53% 17% 250 Third方互联网公司perators阿 E外资企业financ请愿G政府 来源:开合,高纬物业(Cushman&Wakefield)的研究 从CDCC热图可以看出，京津冀地区、长三角地区和珠江三角洲地区在新机柜数量和累计存货方面都继续保持活跃的数据中心建设势头（图5和图6）。 图5: 中国大陆年新机柜供应–配电热图（2021年1月至5月） 南寧广州南宁 0-2,000 2,000-5,000 5,000-10,000 10,000-20,000 20,000-40,000 40,000-60,000 60,000-80,000 80,000-100,000 深圳 廣州年代henzhen 香港香港 南海诸岛 来源:开合,高纬物业(Cushman&Wakefield)的研究 10高纬物业(Cushman&WakefieldResearch 11 图6: 中国大陆柜库存–配电热图（2021年5月） 南寧广州南宁 0-10,000 10,000-20,000 20,000-50,000 50,000-100,000 100,000-200,000 200,000-300,000 300,000-400,000 400,000-500,000 深圳 廣州年代henzhen 香港香港 南海诸岛 来源:开合,高纬物业(Cushman&Wakefield)的研究 展望未来，中国大陆数字经济的快速发展预计将带来对机柜的需求量激增。随着大规模数据处理、存储和传输量的增加，对这些数据服务的刚性需求只会增长。 在数字经济需求动态和政策红利的双重刺激下，数据中心的市场规模有望继续稳步扩大。除了这种增长之外，预计到 2035年，中国大陆数据中心机柜的总数将接近1500万（图7）。 图7: 中国大陆内阁供应增长（2025-2035） 几百万 20 15 10 5 0 2025e2030e2035e 资料来源：绿色和平组织：“中国大陆数字基础设施的脱碳：数据中心和5G碳减排的潜力和挑战”，库什曼和韦克菲尔德研究 DataCentres大陆中国 北京 当从城市层面看市场时，可以看到，大陆赤那的一线城市一直是许多市场关注的焦点。 活动在过去的一年。 市场概况: 整个2021年，北京数据中心的建设和需求继续保持强劲。此外，根据 根据北京发布的政策，该市现有数据中心有两个未来的发展方案。第一种方案是让现有的能效低下的数据中心升级到更节能的数据中心，第二种方案是 是为了满足能源使用标准的节能数据中心在开发和运营方面给予更高的偏好 。同时，使用先进的“绿色”节能技术和产品进行节能技术改造的数据中心企业现在可以申请财政补贴。 生态系统开发: 2021年4月，北京市政府发布了《北京数据中心协调发展实施方案》。从2021年到2023年，北京将通过关闭过时的数据中心，整合一些分散的数据中心，并翻新那些高功耗和低效的数据中心来重组数据中心市场，同时 建设多个新的计算数据中心、人工智能算术中心和边缘计算数据中心。北京市政府还根据需求将所有地区划分为数据中心开发的特定部门。此外，当局正在探索数据中心连接到北京节能监测服务平台的想法，以严格控制能源消耗。 2021年7月，北京市政府还发布了《关于进一步加强数据中心项目能效审查的若干规定》。该政策旨在改善数据中心项目的城市能效审查，从一开始就规范和指导数据中心 提高能源效率和碳效率，加强全生命周期能效管理，实现绿色发展，促进城市碳减排和汽车中和。 中国电信的云计算系统，名为天一3.0，总部位于北京，可以根据企业和机构的全球业务需求定制智能集成通信解决方案。目前，该中心已吸引了来自GE、腾讯、京东、爱奇艺、奇虎等国内外业务领域的十余家顶级客户。合同机架的数量占总规模的一半以上。 12高纬物业(Cushman&WakefieldResearch 最近的房地产销售: 表1：北京及周边地区近期房地产交易（2020-2021年） 财产 大小(平方米) 销售日期 销售价格(元) 买家 卖方 北京第15号数据中心 19,000 9月20202020 38亿年 全球数据解决方案有限公司 中信基金管理, 数据中心组合（北京、上海、广州、佛山和电信数据中心的数据中心） - 2021年10月 16.5亿年 深圳Baoneng壮族——詹有限公司。 彭博士集团 来源:高纬物业(Cushman&Wakefield)的研究 重大建设更新: 表2：北京主要建筑更新（2021年） 操作符 区 大小(平方米) 阶段 北京未来科技园区发展集团 昌平区 13,389 在建设中 中国光大银行 石景山地区 100,000 在建设中 来源:高纬物业(Cushman&Wakefield)的研究 DataCentres大陆中国13 市场概况: 之间持续的增长 包括数字技术与5G、人工智能（AI）计算等行业。许多互联网 纷纷聚集在上海，带来了对城市