宏观策略周报：美国房地产9月进一步回落，未来仍趋于走弱

中信期货研究|宏观策略周报 2022-10-23 美国房地产9月进一步回落，未来仍趋于走弱 投资咨询业务资格： 证监许可【2012】669号 报告要点 由于加息使得美国房贷利率继续大幅抬升100BP左右，9月份美国房地产进一步回 落。10月份以来美国房贷利率进一步抬升62BP，预计10月份美国房地产进一步走弱。今年6-8月份美国房价缓慢回落；随着住房销售走弱，未来美国房价将继续回落。住房租金涨跌滞后于房价，近几个月美国住房租金加快上涨；由于存量住房供 需仍偏紧以及租金存在补涨空间，预计年内住房租金将继续快速上涨。 中信期货商品指数日涨跌周涨跌 -6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0% 商品有色金属贵金属农产品能源化工黑色建材沪深300上证50中证500 5年期国债 10年期国债 摘要： 美国9月成屋销售年化471万套、新屋开工143.9万套，均进一步回落。10月份以来美国房贷利率继续大幅上升，预计未来几个月美国房地产仍趋于走弱。 第一，由于加息使得美国房贷利率继续大幅抬升100BP左右，9月份美国房地产进一步回落。由于美联储加息影响，今年3月份以来美国房贷利率趋势性大幅抬升。9月份美国30年期抵押贷款固定利率平均为6.23%，较8月进一步大幅升高100BP。房贷利率的大幅抬升进一步抑制美国房屋销售。9月份美国成屋销售年化471万套，较8月环比减少1.5%，再创新低；预计9月份美国新屋销售也将进一步下滑。由于新屋销售趋势性减少，今年3月份以来美国新屋库存趋势性增加。截至8月份，美国新建住房待售46.7万套，较去年底增加19%。在销售下滑和库存增加的背景下，美国新屋开工趋势性下滑，其中9月份较8月环比下降8.1%。总的来看，由于加息导致房贷利率趋势性抬升，美国房地产趋势性走弱。 第二，10月份以来美国房贷利率进一步抬升62BP，预计10月份美国房地产进一步走弱。10月份以来，美国房贷利率进一步抬升。截至10月20号，美国30年期抵押贷款固定利率为6.94%，再创2003年以来的历史新高；10月份以来，美国30年期抵押贷款固定利率平均水平为6.84%，较9月抬升62BP。考虑到房贷利率的进一步抬升，预计10月份美国房地产进一步走弱。 第三，随着住房销售走弱，未来美国房价将继续回落。由于存量住房供需仍偏紧以及租金存在补涨空间，预计年内住房租金将继续快速上涨。由于新房与成屋销售大幅走弱，今年6-8月份美国房价月均下跌0.23%。相对于2020年7月至2022年5月份美国房价月均1.4%的涨幅，今年6-8月份美国房价回落是缓慢的。这可能因为美国存量房屋供需并不宽松，空置率仍偏低。随着住房销售走弱，预计未来美国房价继续回落。住房租金涨跌滞后于房价。截至9月份美国住房租金较疫情前累计上涨11%，仍显著低于房价38%的涨幅，也低于个人总收入15%的涨幅。近几个月美国住房租金加快上涨。由于存量住房供需仍偏紧以及租金存在补涨空间，预计年内住房租金将继续快速上涨。 风险提示：国内稳增长力度不及预期，海外地缘政治不确定性加大 宏观研究团队 研究员：刘道钰 021-80401723 liudaoyu@citicsf.com从业资格号:F3061482投资咨询号：Z0016422 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 一、美国房地产9月进一步回落，未来仍趋于走弱 美国9月成屋销售年化471万套、新屋开工143.9万套，均进一步回落。10月份以来美国房贷利率继续大幅上升，预计未来几个月美国房地产仍趋于走弱。 第一，由于加息使得美国房贷利率继续大幅抬升100BP左右，9月份美国房地产进一步回落。由于美联储加息影响，今年3月份以来美国房贷利率趋势性大幅抬升。9月份美国30年期抵押贷款固定利率平均为6.23%，较8月进一步大幅升高100BP。房贷利率的大幅抬升进一步抑制美国房屋销售。9月份美国成屋销售年化471万套，较8月环比减少1.5%，再创新低；预计9月份美国新屋销售也 将进一步下滑。由于新屋销售趋势性减少，今年3月份以来美国新屋库存趋势性 增加。截至8月份，美国新建住房待售46.7万套，较去年底增加19%。在销售下 滑和库存增加的背景下，美国新屋开工趋势性下滑，其中9月份较8月环比下降 8.1%。总的来看，由于加息导致房贷利率趋势性抬升，美国房地产趋势性走弱。 图表：美国新屋销售与成屋销售图表：美国30年期抵押贷款固定利率 新屋销售:折年数(千套)成屋销售:折年数(千套)美国:30年期抵押贷款固定利率 1400 1200 1000 800 600 400 200 2004/012007/032010/052013/072016/092019/11 7500 7000 6500 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000 7.0 6.5 6.0 5.5 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 2003/012007/012011/012015/012019/01 资料来源：Wind中信期货研究所资料来源：Wind中信期货研究所 图表：美国新屋开工与营建许可图表：美国新建住房待售 新屋开工:折年数(千套)营建许可:折年数(千套)美国:新建住房待售(千套) 1900600 1700 500 1500 1300 1100 900 700 400 300 200 100 500 2010/012012/032014/052016/072018/092020/11 0 2004-012007-032010-052013-072016-092019-11 资料来源：Wind中信期货研究所资料来源：Wind中信期货研究所 第二，10月份以来美国房贷利率进一步抬升62BP，预计10月份美国房地产进一步走弱。10月份以来，美国房贷利率进一步抬升。截至10月20号，美国 30年期抵押贷款固定利率为6.94%，再创2003年以来的历史新高；10月份以来，美国30年期抵押贷款固定利率平均水平为6.84%，较9月抬升62BP。考虑到房贷利率的进一步抬升，预计10月份美国房地产进一步走弱。 第三，随着住房销售走弱，未来美国房价将继续回落。由于存量住房供需仍偏紧以及租金存在补涨空间，预计年内住房租金将继续快速上涨。由于新房与成屋销售大幅走弱，今年6-8月份美国房价月均下跌0.23%。相对于2020年7月至 2022年5月份美国房价月均1.4%的涨幅，今年6-8月份美国房价回落是缓慢的。这可能因为美国存量房屋供需并不宽松，空置率仍偏低。随着住房销售走弱，预计未来美国房价继续回落。住房租金涨跌滞后于房价。截至9月份美国住房租金较疫情前累计上涨11%，仍显著低于房价38%的涨幅，也低于个人总收入15%的涨幅。近几个月美国住房租金加快上涨。由于存量住房供需仍偏紧以及租金存在补涨空间，预计年内住房租金将继续快速上涨。 图表：美国房价指数图表：美国CPI住房租金同比及环比 美国:房地美房价指数:季调CPI住房租金:同比CPI住房租金:环比(右轴) 300 250 200 150 100 50 0 2000-012004-012008-012012-012016-012020-01 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 2019-012019-092020-052021-012021-092022-05 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0 资料来源：Wind中信期货研究所资料来源：Wind中信期货研究所 图表：美国房屋空置单元数量及其占全部房屋的比例图表：住房租金同比、平均时薪同比及房租时薪比 美国:全美房屋空置单元总计 全美房屋空置单元总计/全美房屋单元总计(右轴) CPI住房租金:季调同比非农就业平均时薪同比房租时薪比(右轴) 20000 19000 18000 17000 16000 15000 14000 13000 12000 2000-032003-122007-092011-062015-032018-12 15% 14% 13% 12% 11% 10% 9% 8% 9.0 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 -1.0 -2.0 2006-012008-112011-092014-072017-052020-03 12.2 12.0 11.8 11.6 11.4 11.2 11.0 10.8 资料来源：Wind中信期货研究所资料来源：Wind中信期货研究所 二、本周重要经济数据及事件 图表1：重要经济数据及事件 日期 北京时间 国家/地区 数据/事件 前值 预期 今值 2022-10-24 16:00 欧盟 10月欧元区:制造业PMI(初值) 48.4 48.7 2022-10-24 16:00 欧盟 10月欧元区:服务业PMI(初值) 48.8 49 2022-10-24 16:00 欧盟 10月欧元区:综合PMI(初值) 48.1 48.2 2022-10-24 21:45 美国 10月Markit服务业PMI:商务活动:季调 49.3 49.2 2022-10-24 21:45 美国 10月Markit制造业PMI:季调 52 51 2022-10-26 22:00 美国 9月新房销售(千套) 55 2022-10-26 22:00 美国 9月新房销售:环比(%) 28.76 -12.4 2022-10-27 09:30 中国 9月工业企业利润:累计同比(%) -2.1 2022-10-27 20:30 美国 第三季度GDP(初值):环比折年率(%) -0.6 2022-10-27 20:30 美国 10月22日当周初次申请失业金人数(万人) 21.4 2022-10-27 20:30 美国 9月耐用品除国防外订单(初值):季调:环比(%) -0.86 2022-10-27 21:15 欧盟 10月欧洲央行公布利率决议 2022-10-28 17:00 欧盟 10月欧元区:经济景气指数:季调 93.7 95 2022-10-28 17:00 欧盟 10月欧元区:消费者信心指数:季调 -28.8 -28.8 2022-10-28 20:30 美国 9月个人消费支出:季调(十亿美元) 17470.1 2022-10-28 20:30 美国 9月核心PCE物价指数:同比(%) 4.91 2022-10-28 20:30 美国 9月人均可支配收入:折年数:季调(美元) 56021 2022-10-28 22:00 美国 10月密歇根大学消费者预期指数 58 资料来源：Wind中信期货研究所 三、国内金融市场跟踪 图表2：国内股票市场 主要股指5日涨跌幅陆股通净买入额上证综合指数 -5.0%-4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0% 3800 250 上证综指深圳成指沪深300上证50 -3.77% -1.08% -1.82% -2.59% 3700 3600 3500 3400 3300 200 150 100 50 0 中证500中证1000创业板指科创50 -1.60% -0.28% 0.40% 1.37% 3200 3100 3000 2900 2800 2021/10 2022/01 2022/04 2022/07 2022/10 -50 -100 -150 -200 融资净买入额上证综合指数上证综合指数融资余额 3800 3700 3600 3500 3400 3300 3200 3100 3000 2900 2800 2021/102022/012022/042022/072022/10 400 300 200 100 0 -100 -200 3800 3700 3600 3500 340