1-9月统计局数据点评：销售复苏迹象不显，土拍市场进一步降温

1-9月统计局数据点评: 投资：1-9月投资同比降至-8.0%，9月单月投资同比降幅缩窄至12.1%。 1-9月份，全国房地产开发投资额为103559亿元，同比减少8.0%，较前值降低0.6pct；9月单月投资额为12750亿元，环比增长12.4%，同比减少12.1%。9月份作为传统旺季，开发商在推盘和促销力度上有所提升，但是由于疫情反复和购房者信心不足，整体销售呈现弱复苏态势。“金九银十”成色不足，在房企“以销定产”的投资策略下，拿地金额和新开工面积两个领先指标持续低迷，预计全年累计开发投资额跌幅将继续扩大至12.7%。 拿地：土拍市场延续低迷状态，单月土地成交价款同比-46.2%；受城市结构因素影响，土地价格延续增长态势。1-9月累计土地成交价款为5024亿元，同比减少46.2%，较前值降低3.7pct；9月当月值为1205亿元，环比增长33.7%，同比减少55.4%，较前值降低14.4pct。销售的持续疲弱导致“以销定产”策略下的房企拿地积极性不高，今年集中供地主要由国央企和地方城投主导，民企近乎停止拿地，土拍市场降温明显。城市能级结构上，由于房企拿地向一二线核心城市集中，三四线低能级城市土拍数据降幅更为显著，结构化因素导致拿地单价持续上升，9月累计土地单价已达7790元/平，同比增长14.4%。 新开工：累计新开工面积降幅扩大至38.0%，连续14个月为负。1-9月份，全国累计新开工面积为94767万方，同比减少38.0%，较前值降低0.8pct； 9月单月新开工面积为9705万方，环比增长7.9%，同比减少44.4%，较前值提高1.3pct。销售的持续低迷叠加去年下半年以来的拿地锐减，同时部分房企依然面临较强的现金流危机，导致房企的新开工意愿不断减弱，累计新开工面积同比降幅不断扩大。 竣工：单月竣工面积同比下降6.0%，累计竣工面积同比降幅缩窄至19.9%。 1-9月份，全国累计竣工面积为40879万方，同比减少19.9%，较前值提高1.3pct。在中央和各地方政府不断强调“保交楼，稳民生”的背景下，多方主体共同努力下保交楼工作已初显成效，竣工面积环比大幅增长，同比降幅明显缩窄。 销售：开发商抢抓窗口期加大推盘促销力度，9月销售环比大幅增长，同比依然下降16.2%，“金九不金”，市场整体呈现弱复苏态势。1-9月份，全国商品房销售金额为99380亿元，同比减少26.3%，较前值提高1.6pct；9月单月商品房销售金额为13510亿元，环比增长33.7%，同比减少14.2%。 9月作为传统旺季，叠加前期放松政策效果的逐渐释放，开发商抢抓窗口期加大推盘和促销力度，带来9月销售的逐步回暖。同时由于去年的低基数原因，9月销售同比降幅缩窄至16.2%。但疫情反复和购房者信心尚未明显得到提振，使得“金九”成色不足，整体呈现弱复苏态势，随着930自上而下的政策组合拳放松，我们预计更多政策在途，四季度销售将呈现缓慢逐步放松的趋势。 资金：房企到位资金疲弱，同比跌幅小幅缩窄。9月单月到位资金为13481亿元，环比增长11.9%，同比减少21.3%，较前值提高0.5pct。房企各项资金来源除利用外资其余单月同比均为负。土地投资和拿地开工同比下降情况仍然严峻，国内贷款上涨动力不足；销售恢复较为缓慢，定金及预收款和个人按揭贷款保持下滑。尚存民企的融资现金流和经营性现金流依然承压。 投资建议：近期中央密集“自上而下”放松地产政策，进一步提高了未来政策放松的预期。我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 一、新开工及拿地同比降幅持续扩大，预计四季度投资额跌幅扩大 1-9月投资同比降至-8.0%，9月单月投资同比降幅缩窄至12.1%。1-9月份，全国房地产开发投资额为103559亿元，同比减少8.0%，较前值降低0.6pct；9月单月投资额为12750亿元，环比增长12.4%，同比减少12.1%。分业态看，1-9月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为78556、4006和8276亿元，同比分别为-7.5%、-9.9%和-12.2%，较前值变动-0.6pct、0.2pct和-0.5pct。 9月份作为传统旺季，开发商在推盘和促销力度上有所提升，但是由于疫情反复和购房者信心不足，整体销售呈现弱复苏态势。“金九银十”成色不足，在房企“以销定产”的投资策略下，拿地金额和新开工面积两个领先指标持续低迷，预计全年累计开发投资额跌幅将继续扩大至12.7%，具体测算过程详见2022年7月23日发布的报告《十字路口的房地产-2022中期策略》。 图表1：累计房地产开发投资完成额及增速 图表2：单月房地产开发投资完成额及增速 图表3：累计住宅开发投资完成额及增速 图表4：单月住宅开发投资完成额及增速 住宅累计投资同比降至7.5%，三大业态单月降幅均有所缩窄。1-9月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为78556、4006和8276亿元，同比分别为-7.5%、-9.9%和-12.2%，较前值变动-0.6pct、0.2pct和-0.5pct。9月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为9678、510和1008亿元，同比分别为-11.5%、-8.3%和-15.8%，较前值变动2.0pct、0.8pct和5.6pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态 图表6：当月开发投资额同比增速分业态 所有地区累计投资同比保持负值，西部和东北地区表现较差，中部和西部地区单月投资同比降幅有所收窄。1-9月份东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为55922、22661、21625和3351亿元，同比分别为-5.8%、-4.1%、-13.9%和-24.4%，较前值变动-0.3pct、-0.5pct、-1.5pct和0.2pct。9月单月东部、中部、西部和东北地区开发投资额分别为6920、2783、2516和532亿元，同比分别为-7.9%、-7.6%、-23.6%和-23.3%，较前值变动-0.7pct、3.0pct、5.8pct和-2.3pct。 图表7：累计投资同比增速分区域（%） 图表8：当月投资同比增速分区域（%） 土拍市场延续低迷状态，单月土地成交价款同比-46.2%；受城市结构因素影响，土地价格延续增长态势。1-9月累计土地购置面积为6449万方，同比减少53.0%，较前值降低3.3pct；9月当月值为1049万方，环比增长22.8%，同比减少65.0%，较前值降低8.4pct。1-9月累计土地成交价款为5024亿元，同比减少46.2%，较前值降低3.7pct； 9月当月值为1205亿元，环比增长33.7%，同比减少55.4%，较前值降低14.4pct。 销售的持续疲弱导致“以销定产”策略下的房企拿地积极性不高，今年集中供地主要由国央企和地方城投主导，民企近乎停止拿地，土拍市场降温明显。城市能级结构上，由于房企拿地向一二线核心城市集中，三四线低能级城市土拍数据降幅更为显著，结构化因素导致拿地单价持续上升，9月累计土地单价已达7790元/平，同比增长14.4%。 图表9：累计土地购置面积及同比 图表10：单月土地购置面积及增速 图表11：累计土地成交价款及同比 图表12：单月土地成交价款及同比 图表13：累计土地价格及同比 图表14：单月土地价格及同比 累计新开工面积降幅扩大至38.0%，连续14个月为负。1-9月份，全国累计新开工面积为94767万方，同比减少38.0%，较前值降低0.8pct；9月单月新开工面积为9705万方，环比增长7.9%，同比减少44.4%，较前值提高1.3pct。分业态看，1-9月份住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为69483、2438和6507万方，同比分别为-38.7%、-36.6%和-39.6%，较前值变动-0.7pct、-2.4pct和-1.3pct。 销售的持续低迷叠加去年下半年以来的拿地锐减，同时部分房企依然面临较强的现金流危机，导致房企的新开工意愿不断减弱，累计新开工面积同比降幅不断扩大。 图表15：累计新开工面积及同比 图表16：单月新开工面积及同比 单月竣工面积同比下降6.0%，累计竣工面积同比降幅缩窄至19.9%。1-9月份，全国累计竣工面积为40879万方，同比减少19.9%，较前值提高1.3pct；9月单月竣工面积为4018万方，环比减少16.9%，同比减少6.0%，较前值降低3.5pct。分业态看，1-9月份住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为29595、1271和3374万方，同比分别为-19.6%、-23.5%和-27.2%，较前值变动1.2pct、5.6pct和0.6pct。 在中央和各地方政府不断强调“保交楼，稳民生”的背景下，多方主体共同努力下保交楼工作已初显成效，竣工面积同比降幅持续缩窄。 图表17：累计竣工面积及同比 图表18：单月竣工面积及同比 图表19：各类房屋累计新开工面积同比（% 图表20：各类房屋累计竣工面积同比 累计施工面积同比降幅持续扩大至5.3%。。1-9月份，全国累计施工面积为878919万方，同比减少5.3%，较前值降低0.8pct；9月单月新开工面积为10270万方，环比增长8.6%，同比减少43.2%，较前值提高4.6pct。分业态看，1-9月份住宅、办公楼和商业营业用房累计施工面积分别为621201、34145和78381万方，同比分别为-5.4%、-5.1%和-10.4%，较前值变动-0.7pct、-1.4pct和-0.8pct。 保交付压力下，房企积极复工，预售资金强监管使得房企施工资金得到一定保障，因此施工面积下行增速较慢。 图表21：累计施工面积及同比 图表22：各类房屋累计施工面积同比 二、9月单月销售环比大幅增长，同比降幅缩窄，预计四季度呈弱复苏态势 开发商抢抓窗口期加大推盘促销力度，9月销售环比大幅增长，同比依然下降16.2%，“金九不金”，市场整体呈现弱复苏态势。1-9月份，全国商品房销售金额为99380亿元，同比减少26.3%，较前值提高1.6pct；9月单月商品房销售金额为13510亿元，环比增长33.7%，同比减少14.2%。1-9月份，全国商品房销售面积为101422万方，同比减少22.2%，较前值提高0.9pct；9月单月商品房销售面积为13532万方，环比增长39.3%，同比减少16.2%。 9月作为传统旺季，叠加前期放松政策效果的逐渐释放，开发商抢抓窗口期加大推盘和促销力度，带来9月销售的逐步回暖。同时由于去年的低基数原因，9月销售同比降幅缩窄至16.2%。但疫情反复和购房者信心尚未明显得到提振，使得“金九”成色不足，整体呈现弱复苏态势，随着930自上而下的政策组合拳放松，我们预计更多政策在途，四季度销售将呈现缓慢逐步放松的趋势。 图表23：累计销售金额及同比增速 图表24：单月销售金额及同比增速 图表25：累计销售面积及同比增速 图表26：单月销售面积及同比增速 住宅累计销售面积降幅维持高位，办公楼和商业累计销售面积同比持平。分业态看，1-9月份住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-28.6%、3.6%和-4.2%，较前值变动1.7pct、1.6pct和-0.9pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计销售面积同比分别为-25.7%、5.6%和2.3%，较前值变动1.1pct、-1.0pct和-2.5pct。 图表27：分业态销售面积累计同比 图表28：分业态销售金额累计同比 9月西