公司首次覆盖报告：地产业务深耕南京，投资业务积极布局

地产业务深耕南京，投资业务积极布局 公司坚持深耕区域市场，已逐渐形成了房地产、市政、股权投资三大业务板块。 受益行业供给侧改革，公司2022年拿地力度有所提升，保障后续销售规模；公司股权投资业务持续发展，多个投资项目上市进程有序推进，投资收益业绩贡献有望持续提升；公司市政业务稳健发展。我们预计公司2022-2024年归母净利润分别为24.7、27.6、30.9亿元，当前股价对应P/E估值分别为4.8、4.3、3.8倍。 首次覆盖给予“买入”评级。 深耕区域市场，房地产及市政业务稳健发展 南京高科深耕南京市场，房地产及市政业务坚持打造优质产品与服务，持续进行市场开拓。2021年公司房地产开发销售业务营业收入为39.04亿元，较上年同比增长79.85%。市政基础设施承建业务收入达5.80亿元，较上年同比增长114.58%，近5年复合增长率为17.70%。2022年，公司积极拿地，28.7亿竞得南京市两宗地块，支撑公司未来几年业绩打下坚实基础。 投资业务转向科技创新领域，核心业务地位逐步显现 股权投资业务由原来的金融、房地产业逐步转向医疗健康、信息技术等科技创新领域，兼顾环保科技、新基建、新材料等领域，业务布局广泛。公司累计实现投资收益超110亿元，2021年投资收益达23.33亿元，继2019年大幅增长后再创新高，未来投资收益将进一步发力，成为公司核心价值的重要组成部分。 利润水平保持19年连续增长，盈利能力稳步提升 公司经营业绩持续提升，净利润水平再创新高。2021年公司归属于母公司所有者的净利润为23.52亿元，较上年同期增长16.68%，主要由于2021年长期股权投资确认的投资收益增加，到目前为止，公司归母净利润连续19年保持增长，盈利能力稳步提升。 风险提示：南京市场销售恢复不及预期，公司股权投资业务发展不及预期。 财务摘要和估值指标 1、定位城市运营商和价值创造者，推动未来高质量发展 1.1、城市运营商和价值的创造者 南京高科股份有限公司成立于1992年8月，经过了30年的建设与发展，公司坚持深耕区域市场，已逐渐形成了房地产、市政、股权投资三大业务板块。公司未来将基于自身的资源禀赋与竞争优势，致力于成为卓越的“城市运营商和价值创造者”。 （1）房地产业务主要以南京高科置业有限公司为运作平台。高科置业多次荣获“江苏省房地产综合实力50强”称号，是南京地区最具实力的房地产开发企业之一。 公司先后成功开发了山水风华、新城邻里、左右阳光、荣域、荣境、紫薇堂等高品质楼盘，累计开发面积超过600万平方米，多个项目荣获“国家优秀工程奖”、“扬子杯”、“金陵杯”等奖项。公司还积极拓展PPP、旧城改造、乡建古建等政府合作项目，推动业务向产业链纵深及上下游协同发展。公司房地产业务积极推动产业联动与业务模式升级，力争在城市更新、综合开发运营领域有所突破，实现业务的持续发展与市场竞争力的不断提升。 （2）市政业务是公司传统的主营业务，涵盖了房建市政工程建设及监理、园林绿化施工及养护、污水处理及供水等，形成了较强的项目管理能力与区域竞争优势。 公司市政业务积极把握区域城市功能品质提升及产城融合加速的发展机遇，切实发挥房地产市政业务产业协同效应，持续加强市场开拓。 （3）股权投资业务是公司核心价值的重要组成部分。公司建立了涵盖“南京高科、高科新创、高科科贷、高科新浚”四大专业股权投资平台体系。截至2021年，公司累计投资了八十余个优质项目，其中南京银行、栖霞建设、中信证券、南京证券、硕世生物等多家公司已上市，累计实现投资收益超110亿元。 图1：公司业务协同发展 1.2、股权结构稳定，国资背景助力公司发展 截止2022年6月末，公司股权结构保持基本稳定。第一大股东为南京新港开发有限公司，持有南京高科34.74%的股份，且近5年保持股份占比稳定不变。南京新港开发有限公司为公司的控股股东，实际控制人为南京市国资委，国资背景为公司的发展提供了助力。 图2：公司第一大股东为南京新港开发有限公司 2、深耕区域市场，业务发展实现产业联动、产投互动 2.1、房地产业务：坚持谨慎发展策略，持续深耕核心市场 2.1.1、坚持公司发展策略，核心城市市场稳健 公司坚持稳健的发展策略，有序推动公司项目开发建设。2021年公司合同销售金额为14.73亿元，同比增长116.92%；合同销售面积为4.67万平方米，同比下降51.35%。受公司项目开发及推盘节奏影响，公司销售金额波动较大。2021年，公司推出紫星荣院项目，项目开盘热销3.32万方，占2021年总销售面积约七成，而2020年销售面积中经济适用房项目占比超八成，因此2020年整体销售均价远低于2021年销售均价，造成了公司2021年合同销售面积下降，销售金额反而大幅上升的情况。 公司2021年房地产业务结算毛利率为21.58%，受结算项目中经济适用房项目占比多的影响，结算毛利率低于2020年毛利率43.39%。 图3：公司2021年合同销售金额14.73亿元 图4：公司2021年合同销售面积4.67万平方米 图5：2021年商品房销售面积占比为84% 图6：2021年公司房地产业务结算毛利率为21.58% 公司坚持深耕南京市场，南京作为长三角城市群的核心城市，市场韧性较强，整体市场较为稳健。2021年南京商品房销售金额为4063.84亿元，较上年同比增长24.30%；商品房销售面积为1510.95万平方米，较上年同比增长14.10%。2022年，公司有序推动项目，迈上品院已于5月底开盘销售；我们预计紫尧星院、紫麟景院两个项目有望在2022年底开盘销售。公司在区域项目的开发和管理上积累了丰富的经验，具有良好的品牌形象，公司的品牌优势叠加稳健的核心市场，公司2022年的销售或将有望放量，未来营收有较稳定预期。 图7：南京2021年销售金额达4063.84亿元，销售面积达1510.95万方 2.1.2、存量土储较丰富，支撑未来业绩发展 2021年，公司保持谨慎的经营策略，加强地块研究与市场研判，未在拿地高点参与土拍。2022年，顺应国家政策导向，积极参与政府土地集中出让，在自身风险可控的条件下，公司先后以16.00亿元成功竞得南京市NO.2022G34地块，以12.70亿元成功竞得NO.2022G38地块。两幅低密优质地块均位于发展较成熟板块，资源优势显著，具有较大的开发价值：1）G34地块位于栖霞区燕子矶街道，项目周边教育资源丰富，紧邻南京师范大学附属学校、南京泰晤士学校、南京外国语学校仙林分校等知名学校，涵盖了小学到高中一站式名校资源；2）G38地块位于仙林湖板块中心地带，自然景观资源丰富。项目四周配套成熟完善，北侧紧邻小红花艺术学校和万达茂大型商业综合体；西侧即为三甲医院江苏省中医院紫东院区，距离地铁4号线仙林湖站约900多米。 图8：G34地块位于栖霞区燕子矶街道 图9：G38地块位于仙林湖板块中心地带 G34和G38地块均属于南京第二批集中供地中取消限价的地块，能够充分发挥公司品质优势，为实现公司业务持续发展奠定基础。G34地块周边项目均价约为3.50万元/平方米，G38地块周边项目均价约为4.50万元/平方米。公司新增土储对应货值约为54.23亿元。截至2022年6月末，公司商品房剩余货值约150.06亿元，公司存量土储较丰富，能够支撑公司未来2-3年的发展需求。 表1：公司逆周期拿地，补充优质地块 表2：公司商品房剩余货值预计150.06亿元 2.2、市政业务：深度融入产业联动抓住机遇稳步提升 根据南京市政府公布的《2022年南京市城乡建设计划》，2022年南京市围绕交通基础设施建设、生态保护建设等6项任务，列出了485项计划项目，年度计划实施399项、投资771.9亿元，全年将新开工各类保障性住房400万平方米，建成300万平方米，加快完善住房保障体系；筹建180万平方米保障性租赁住房；新开工9个水环境整治提升项目、16个污水收集处理项目。在南京拥江发展、向东发展的机遇下，公司所在区域市政业务发展前景广阔。 2017-2021年，公司市政基础设施建设相关业务收入在保持相对稳定的基础上有所增加，2017年市政基础设施承建相关业务为3.02亿元，2021年增长至5.80亿元，年复合增长率为17.70%，2021年公司市政基础设施承建业务收入达到新高，同比增长114.58%。在南京市未来市政发展向好的机遇下，公司将把握机会，努力扩大业务范围，深耕南京市政市场，市政业务是可以预见的在未来几年会稳步发展向好。 图10：公司2021年市政业务收入5.80亿元 2.3、股权投资业务：聚焦科技创新，有序滚动发展 2.3.1、坚持市场化运作四大平台协同发展 公司不断完善“南京高科、高科新创、高科科贷、高科新浚”四大投资平台的体系建设。公司目前主要通过与地方科创平台、科研院所、银行、券商及专业投资机构的多方位合作，持续稳定获得新的投资机会，实现增值收益择机退出的同时积极探索延伸产业链布局。 图11：公司的四大投资平台协同发展 为了适应时代的新趋势、新方向，公司投资业务也在逐渐实现转型与发展。上市后到2015年之间，公司投资领域主要聚焦于金融业、房地产行业，曾先后参股投资了中信证券、栖霞建设、南京银行等多家金融类、地产类公司，2016年开始，公司的股权投资业务逐步聚焦于医疗健康、信息技术等科技创新领域，并兼顾环保科技、新基建、新材料等领域，业务布局更加全面。 图12：公司股权投资业务由金融、房地产领域逐渐转向医疗健康、信息技术等领域 2.3.2、投资收益持续走高，核心业务地位逐步显现 股权投资业务是公司核心价值的重要组成部分。截至2022年上半年，公司累计投资了八十余个项目，账面价值超180亿元，其中南京银行、栖霞建设、中信证券、南京证券、硕世生物、艾力斯等多家上市，实现增值超100亿元，累计实现投资收益超110亿元。其中2019年投资收益有较大幅度增长，达到了20.69亿元，此后两年投资收益在创新高的基础上也一直保持了稳定增长，2021年投资收益又创新高，达到了23.33亿元。 图13：公司2021年投资收益达23.33亿元 2.3.3、投资项目成功上市，多项并举优化配置 2021年，公司首先新增投资麦普奇、中科凡语、安帝科技、翼方健数、卡替医疗、赛宁网安、达康医疗、诺源医疗、量准实业、昌郁医药10个项目，对安天科技、健耕医药、纽瑞特、阿依瓦、一脉阳光、易鲸捷实施了追加投资，在股权投资业务方面开始了进一步的深化布局。公司投资项目中，多家企业已在创业板上市。百普赛斯、华兰股份、金埔园林在创业板发行上市，诺唯赞、仁度生物在科创板发行上市，赛特斯已通过科创板上市委审议，原力数字等项目申请A股上市工作均在进程中。 表3：公司投资项目中赛特斯科创板上市委已通过 2021年，公司出资10亿元认购南京银行可转债，并择机出资8.72亿元增持了南京银行股份，截至2022年6月末持有其10%的股份。2021年公司持有的南京银行股权确认的投资收益为14.77亿元，占2021年公司总投资收益的62.4%。截至2022年上半年，公司合计持有南京高科新浚成长一期股权投资合伙企（有限合伙）68.96%的份额，2021年公司持有的高科新浚一期基金的投资收益为2.38亿元，进一步夯实了公司投资收益基础。 公司适时处置所持有的厦门钨业、艾力斯等股权，及时兑现投资收益；高科皓熙定增基金于7月成功实现退出，累计实现投资收益3.65亿元，2021年收益2.25亿元。公司通过丰富的投后管理经验，敏锐地市场研判力，实现有序进退，成功取得了较大的收益。随着公司未来聚焦资源发展优势主业，公司以1.83亿元的价格公开挂牌转让了臣功制药51%股权，加大了对非核心资产的处置力度，进一步优化产业结构和资源配置。 表4：2021-2022年上半年公司重大的股权投资情况 截至2022年6月30日，公司仍持有南京银行、栖霞建设、中信证券、南京证券等多家