信用周报：2022年以来哪些地产企业有新发债，近况如何

证券分析师 固定收益日报 【德邦固收】2022年以来哪些地产企业有新发债，近况如何 信用周报（1010-1016） 徐亮 资格编号：S0120521060004 邮箱：xuliang3＠tebon.com.cn 研究助理 相关研究 《放宽首套房贷款利率下限影响几何》 证券研究报告|固定收益周报 2022年10月16日 投资要点： 地产新发债情况：2022年以来，地产主体融资困难，整体融资额较去年同期腰斩。根据中指研究院监测，2022年1-9月，房地产企业非银融资总额（含信用债、海外债、信托和ABS）7331.5亿元，同比下降52.6%。以国内地产主体发债情况为 例，从期限、评级和实控人背景三个维度分析境内地产债的发行特点： 从期限分布来看，境内新发地产债以中短期为主，其中，3~5年期发行规模1256.45亿元，5~7年期（不含7年期）发行规模为1511.90亿元，其次是超短期和超长期债券，1Y以内债券发行量为255.87亿元，15Y~20Y发行规模为261.76亿元。 从评级分布来看，高等级主体发行量具有压倒性优势，AAA地产主体发行总量达2867.6亿元，占比约78%，AA+和AA主体发行量断崖式下降，分别为186.01亿和180.69亿。 从实控人背景分布来看，国企背景地产主体保持发债优势，中央国企发行总量达1512.47亿元，占比41%，地方国企发行总量1366.66亿元，占比37%，民营企业仅占7%的发债份额。 一级市场动态：发行同环比增加，结构上看短融占比近半，整体发债期限缩短。节后债券到期量再增长，未来一周到期体量小幅增长，高等级主体环比增加，信用市 场整体到期压力可控；信用债发行成本整体同比大幅下行，产业主体和城投主体发行成本改善趋势显著，发行期限环比延长，同比略缩短。 二级交易估值：近一周信用债成交规模恢复至国庆节前水平；按券种看，中票和短融二级市场表现最活跃，成交规模占比分别为43%和46%，结构稳定。二级估值整体下行，且位于历史极低水平，城投中低等级债券短久期下行幅度最大，产业板 块估值整体下行幅度较城投更大。产业利差的修复修复逻辑显著，特别是地产公司债AA+、汽车AA+、建筑材料AA+、钢铁AA+、化工AA等、交通运输AA、商贸AA等行业利差修复态势明显。城投方面，不同等级主体信用分化明显，AA+、AA等城投债大幅走阔，而AAA等级城投债信用利差以收窄为主；。 投资建议：2022年前三季度，国企背景地产主体保持发债优势，中央国企发行总量达1512.47亿元，占比41%，地方国企发行总量1366.66亿元，占比37%，民营企业仅占7%的发债份额。地产行业中，国企、民企地产债出现信用分化较为显 著，风险与机遇并存。建议关注：部分企业及时调整战略布局、收缩房地产体量维持营收正增长，如万科、光明地产等减少拿地，信用风险可控；滨江集团、华发股份等地方龙头，土储资质优异，在各自所布局的城市内市占率高，营收增长，在一众房企中表现亮眼，信用资质有所增强。 风险提示：地产行业政策不及预期、基本面下行、信用风险蔓延 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.地产新发债情况4 1.1.2022年地产主体发债概况4 1.2.2022年1-9月地产新发债列举5 1.3.热点地产主体舆情梳理6 2.一级市场动态10 2.1.发行与到期规模10 2.2.发行成本与期限11 3.二级交易估值11 3.1.交易活跃度11 3.2.到期收益率12 3.3.信用利差12 4.高频数据跟踪13 5.投资策略15 6.风险提示15 信息披露16 图表目录 图1：2022年1-9月境内地产主体新发债期限分布（亿元）4 图2：2022年1-9月境内地产主体新发债评级分布（亿元、%）5 图3：2022年1-9月境内地产主体新发债实控人背景分布（亿元、%）5 图4：信用债发行与净融资（亿元）10 图5：信用债发行各券种规模（亿元）10 图6：信用债未来到期（亿元）10 图7：信用债发行成本与期限（%、BP、年）11 图8：各券种成交规模（亿元）11 图9：上周各券种成交占比（%）11 图10：煤炭价格跟踪（周度）14 图11：原油价格跟踪（日度）14 图12：房地产销售数据跟踪（月度）14 图13：30大中城市商品房成交面积月度值环比增速14 图14：30大中城市商品房成交面积阅读值环比增速-分能级14 图15：水泥价格跟踪（日度）14 表1：各中央国企地产主体（只、%、年、亿元）5 表2：各地方国企地产主体（只、%、年、亿元）5 表3：其他（民营、混合所有制等）地产主体（只、%、年、亿元）6 表4：2022年以来重要地产主体舆情跟踪7 表5：城投债&中短票据到期收益率及历史分位点（2010/1/14-2022/10/14）（%、BP）12 表6：各行业利差变动及历史分位点（2010/1/4-2022/9/30）（BP、%）12 表7：各区域城投利差变动及历史分位点（2010/1/4-2022/9/30）（BP、%）13 1.地产新发债情况 1.1.2022年地产主体发债概况 2022年以来，地产主体融资困难，整体融资额较去年同期腰斩。根据中指研究院监测，2022年1-9月，房地产企业非银融资总额（含信用债、海外债、信托和ABS）7331.5亿元，同比下降52.6%。 以国内地产主体发债情况为例，从期限、评级和实控人背景三个维度分析境内地产债的发行特点： 从期限分布来看，境内地产债以中短期为主，其中，3~5年期发行规模1256.45 亿元，5~7年期（不含7年期）发行规模为1511.90亿元，其次是超短期和超长期债券，1Y以内债券发行量为255.87亿元，15Y~20Y发行规模为261.76亿元。 从评级分布来看，高等级主体发行量具有压倒性优势，AAA地产主体发行总量达2867.6亿元，占比约78%，AA+和AA主体发行量断崖式下降，分别为186.01亿和180.69亿。 从实控人背景分布来看，国企背景地产主体保持发债优势，中央国企发行总量达1512.47亿元，占比41%，地方国企发行总量1366.66亿元，占比37%，民营企业仅占7%的发债份额。 图1：2022年1-9月境内地产主体新发债期限分布（亿元） 1,600 1,511.90 1,400 1,200 1,000 800 600 1,256.45 400 200 0 255.87 261.76 1Y以内1Y~3Y3Y~5Y5Y~7Y7Y~10Y10Y~15Y15Y~20Y 111.22 157.90 119.95 资料来源：中指研究院，德邦研究所 图2：2022年1-9月境内地产主体新发债评级分布（亿元、%）图3：2022年1-9月境内地产主体新发债实控人背景分布（亿 元、%） AA+, 186.01,5% AA, 180.69,5% A-,7.50,0% 无评级, 433.25,12% AAA,2,867.60, 78% 其他, 民营企业, 243.11,7% 中央国企,1,512.47,41% 552.81,15% 地方国企,1,366.66,37% 资料来源：Wind，德邦研究所资料来源：Wind，德邦研究所 1.2.2022年1-9月地产新发债列举 表1：各中央国企地产主体（只、%、年、亿元） 资料来源：Wind，德邦研究所 表2：各地方国企地产主体（只、%、年、亿元） 资料来源：Wind，德邦研究所 2.61 5.32 1.59 4.79 2.33 3.00 14.51 3.00 中海宏洋地产 2 1.35 3.98 4.28 1.02 3.85 8.00 3.00 3.00 3.00 卓越商业 1 0.00 0.00 2.60 0.00 3.00 0.00 11.83 48.00 5.91 8.00 2 佳源 15.00 81.50 10.67 15.00 4.00 1 金科股份 117.56 243.75 46.00 20.00 2 碧桂园地产 0.00 91.60 75.12 20.00 4.89 2 新城控股 200.94 185.85 0.00 27.00 3.67 4.49 3 旭辉集团 160.00 237.76 51.60 45.00 3.75 4 美的置业 0.00 189.50 392.00 45.20 5 滨江集团 697.35 391.93 352.87 65.00 5.80 3.77 5 龙湖 0.00 0.00 14.74 7.37 1.00 0.00 0.00 0.00 12.15 0 12.0 2.05 2 仁恒和美 0.00 13.00 0.00 13.00 1 中冶置业 0.00 0.00 0.00 15.00 4 苏州建融 87.50 110.23 93.97 20.00 1 远洋集团(中国) 149.85 631.05 548.92 24.89 3 金地集团 1,407.72 3,250.80 0.00 213.90 4.17 3.18 12 万科 发行只数平均利率平均年限发行总额1Y存续额1-3Y存续额3-5Y存续 表3：其他（民营、混合所有制等）地产主体（只、%、年、亿元） 资料来源：Wind，德邦研究所 1.3.热点地产主体舆情梳理 通过梳理热点地产主体的风险舆情，绝大部分房企因楼市遇冷而销售下滑、营收亏损，房企信用债暴雷融资受阻，有较大估值风险，如绿城集团、金地集团、远洋集团、格力地产、珠江股份、碧桂园等；部分企业及时调整战略布局、收缩房地产体量维持营收正增长，如万科、光明地产等减少拿地，信用风险可控；滨江集团、华发股份等地方龙头，土储资质优异，在各自所布局的城市内市占率高， 营收增长，在一众房企中表现亮眼，信用资质有所增强。 表4：2022年以来重要地产主体舆情跟踪 万科 2022-10-10 万科A前9月合同销售额同比减少34.3%单月同比减少3.8% 2022-09-28 万物云上市遇冷，公开发售认购不足，214万股未获认购 2022-09-13 万科投资收缩，前8月销售金额同比下降36.8% 2022-09-06 万科企业(02202.HK)8月合同销售309.7亿人民币减少16.4% 2022-08-05 2022年7月万科销售简报：销售额同比下降34.63% 2022-08-03 万科企业(02202)前7个月合同销售金额2489.8亿元同比减少约38.67% 2022-07-27 万科：上半年销售额下滑近四成拿地节奏放缓 2022-07-08 万科期中考成绩：销售同比减少1400亿，花276亿新增19个项目 2022-06-24 东莞二批次集中供地：万科46.9亿元竞得南城街道商住地溢价率14.5% 2022-06-08 绿景中国股价涨31.03%，万科23亿元入股绿景白石洲旧改 2022-06-07 万科企业(02202)5月合同销售额307.6亿元，同比下降46.6% 2022-05-13 2022年4月万科销售简报：销售额同比下降38.03% 绿城集团 2022-10-13 上海地产转让上海宏昌置业90%股权，绿城房地产接盘 2022-09-23 绿城泓盛建设转让东烨置业10%股权，杭州信托接盘 2022-09-09 中交房地产集团有限公司：2022年上半年净亏损3398.44万元，由盈转亏 2022-09-06 绿城集团8月合同销售198亿元，同比下滑31.01% 2022-07-05 财面儿丨绿城上半年总合同销售金额约1128亿元，同比下滑34.3% 2022-03-04 致遥置业转让上海新湖房地产34.65%股权，绿城地产接盘 2022-02-23 一边“借新还旧”一边“逆势拿地”！这家浙系房企单月销售额降两成 2022-02-11 绿城集团30亿中票注册报告状态显示“预评中”拟用于并购 2022-01-19 绿城地产转让台州绿城泰业地产51%股权，浙江泰业地产接盘 20