十一期间购房热情有限，政策组合效果仍待观察

行业研究|动态跟踪 看好（维持） 十一期间购房热情有限，政策组合效果仍待观察 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2022年10月15日 核心观点 房价连续下跌的二三线城市可阶段性放宽部分城市首套房贷利率，政策效果或受制于低能级城市刚需韧性不足。70城中23个城市符合新房均价同环比连续下降的条件，央行授权阶段性自主调整首套房贷利率。我们预计上述城市主流首套房贷利率 降至LPR下浮40-60bp，即LPR打8.5折-9折。但考虑到刚需首置客群占比偏低，此外疫情影响下需求韧性相对偏弱，定向降息作用或不及直接降低首付比例。住房公积金贷款规模相对较小，预计下调首套房公积金贷款利率的提振作用亦不明显。 换购住房个税减免力度有限，主要利好北京等存量交易占主导、换房税负较重的一线城市，对处于观望状态的置换改善客群有一定促成交作用。当前二手房交易个税采取差额据实征收和全额核定征收两种方式，税负因城而异，主要取决于是否满5 唯一、是否可核实房屋原值以及是否为普通住宅。对于北京等二手交易占主导、换房税负较重的城市，个税减免政策一定程度上有利于交易进程的加速。但对于二手市场活跃度低、换房个税负担较轻的城市影响较小。2016-2020年全国二手房屋转让个税占二手房销售金额的比例约0.8%，我们估算当前二手房个税规模在350-400 亿元左右，2022Q4至2023年底实际可形成的个税减免规模约50亿元。 国庆期间新房网签滞后，房企促销力度加大，城市间、企业间认购表现分化，二手市场表现略好于新房，整体购房热情仍有限。国庆新房网签数据同比降幅逾3成，主要受到备案延迟影响。实际认购端表现在房企加大打折促销力度下略好于网签； 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴尘染wuchenran@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522020001 吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 城市间、企业间表现分化，头部央国企表现更优，认购业绩总体持平或小幅低于去年同期。二手房成交回暖，体现出个税减免等政策在促成交方面有一定作用，但从带看量指标来看，二手房新增需求改善有限，仍需观察政策后续效果。 投资建议与投资标的 在“金九”需求恢复缓慢的情况下，“银十”前多部委出台宽松政策组合，分别针对二三线城市刚需和北京等一线城市的改善需求予以支持，我们认为短期或有助于部分利率敏感型客群成交并促进在途二手交易进程加速，但总体而言宽松力度仍显克制，政策组合效果仍有待观察。从国庆期间市场表现来看，各地加大促销力度下新房认购并无明显起色，同时二手房新增需求改善有限，居民购房观望情绪不减。我们认为基本面仍将处于持续的弱复苏状态，供需双弱的格局或将持续，Q4末或有机会看到更大力度的宽松政策。随着高评级企业销售复苏并持续获取优质土地资 源，预计企业间分化将加剧，继续推荐国企和高信用民企为主的组合。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买 入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务 (06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。 风险提示 销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。假设条件变化对测算结果影响的风险。 当前政策力度不足以支持基本面明显改 善：——2022年第38周地产周报 行业负债收缩，集中度下降：——房地产中报业绩综述 销售复苏节奏放缓，政策宽松力度仍有克制：——2022年第37周地产周报 2022-09-28 2022-09-21 2022-09-20 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 9.30前后宽松政策密集出台4 下调首套房贷利率主要面向二三线城市聚焦刚性需求4 换购住房个税减免力度有限，主要利好一线城市换房成交加速7 实操中二手房交易个税税负因城而异7 我们估算实际二手房退税规模约50亿8 国庆期间购房热情有限，政策效果仍需观察10 新房网签同比降幅明显，房企促销力度加大、认购表现分化10 二手房市场表现好于新房，仍需观察政策效果11 投资建议12 风险提示12 图表目录 图1：一、二线城市6-8月新房销售价格指数同比和环比变化4 图2：三线城市6-8月新房销售价格指数同比和环比变化5 图3：8个二线城市月度量价表现5 图4：7个三线城市月度量价表现5 图5：首套房、二套房贷款利率变化6 图6：90平米以下商品住宅成交套数占比6 图7：2016-2020年典型城市二手房成交面积占比8 图8：2017-2020年全国个人所得税、财产转让所得税、房屋转让所得税规模（单位：亿元）9 图9：2017-2020年全国二手房交易规模及实际个税税率9 图10：2019年至今11个典型城市二手房销售金额情况9 图11：2019-2022年30城十一期间新房网签面积变化（单位：万平米）11 表1：930前后中央出台全国性宽松政策组合4 表2：不同首套房贷款利率下的月供压力敏感性分析6 表3：一线城市二手房转让所得个税计算7 表4：不同情形下北京二手房交易税负试算（单位：万元）8 表5：住房换购个税减免规模估算10 表6：武汉重点房企十一期间营销举措11 9.30前后宽松政策密集出台 9月30日前后，中央出台阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限+换购住房个税减免+首套房公积金贷款利率下调15bp的政策组合。9月29日，央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套房贷款利率下限；9月30日财政部、税务总局出台居民换购住房可享个税退税优惠政策；同日，央行宣布首套房公积金贷款利率下调15bp。 表1：930前后中央出台全国性宽松政策组合 日期 来源 政策内容 9.29 央行、银保监会 2022年6-8月份新房均价同环比均连续下降的城市，地方政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 9.30 财政部、税务总局 自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 9.30 央行 2022年10月1日起，首套房公积金贷款利率下调15bp。 数据来源：央行、银保监会、财政部、税务总局东方证券研究所 下调首套房贷利率主要面向二三线城市聚焦刚性需求 9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，城市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 70个大中城市中共23个二三线城市符合条件。根据统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价 格指数数据，2022年6-8月份70城中新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市有23 个，包括武汉、天津、石家庄、大连、哈尔滨、贵阳、昆明、兰州共8个二线城市，和安庆、包头、北海、常德、大理、桂林、济宁、泸州、秦皇岛、泉州、温州、襄阳、宜昌、岳阳、湛江共15个三线城市。 图1：一、二线城市6-8月新房销售价格指数同比和环比变化 6月同比(%)7月同比(%)8月同比(%)6月环比(%/右)7月环比(%/右)8月环比(%/右) 北上深广天石太呼沈大长哈南杭宁合福厦南济青郑武长南海重成贵昆西兰西银乌京海圳州津家原和阳连春尔京州波肥州门昌南岛州汉沙宁口庆都阳明安州宁川鲁庄浩滨木 特齐 303 202 101 00 -10-1 -20-2 -30-3 数据来源：国家统计局、东方证券研究所 图2：三线城市6-8月新房销售价格指数同比和环比变化 6月同比(%)7月同比(%)8月同比(%)6月环比(%/右)7月环比(%/右)8月环比(%/右) 安蚌包北常大丹赣桂惠吉济金锦九泸洛牡南平秦泉三韶唐温无襄徐烟扬宜岳湛遵庆埠头海德理东州林州林宁华州江州阳丹充顶皇州亚关山州锡阳州台州昌阳江义 江山岛 304 3 20 2 10 1 00 -1 -10 -2 -20 -3 -30-4 数据来源：国家统计局、东方证券研究所 符合条件的城市在此前一轮政策宽松后量价压力仍较大。符合条件的23个城市在此前一轮宽松周期中，政策宽松力度相对高于全国平均，如兰州、贵阳、天津等城市放松认房认贷，兰州、贵阳、天津、温州等城市降低首付，武汉、大连放松限购，大连、哈尔滨等城市放松限售等。但根据克尔瑞数据，量价表现仍无起色，政策托底效果不明显。 图3：8个二线城市月度量价表现图4：7个三线城市月度量价表现 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 成交面积（万平米，左轴）成交均价（元/平米，右轴） 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 0 350 300 250 200 150 100 50 0 成交面积（万平米，左轴）成交均价（元/平米，右轴） 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 0 备注：8个二线为武汉、天津、石家庄、大连、哈尔滨、贵阳、昆明、兰州数据来源：克尔瑞，东方证券研究所 备注：7个三线为安庆、北海、常德、桂林、泉州、温州、岳阳数据来源：克尔瑞，东方证券研究所 新政发布后，预计符合条件城市主流首套房贷款利率降至LPR下浮40-60bp。此前央行、银保监会于5月15日宣布首套房贷款利率下限调整为LPR-20bp，随后5年期LPR先后于5月20日、8月22日累计下调15+15bp至4.3%。根据贝壳研究院数据，9月百城首套房主流贷款利率4.15%，截至9月19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.1%的下限水平。新政发布后一周，据媒体报道，济宁首套房贷利率已下调15bp至3.95%（LPR-35bp），清远首套房贷利率已下调40bp至3.7%（LPR-60bp），武汉、宜昌、襄阳下调20bp至3.9%（LPR-40bp）。参考2014年9月30日央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，全国首套房贷款利率下限为贷款基准利率7折、实际执行普遍为8.5折-9折，我们认为上述符合房价连续下跌条件的城市首 套房贷利率预计降至3.7-3.9%区间（即LPR下浮40-60bp，或LPR打8.5折-9折），但适用城市的范围较2014年明显缩小。考虑到适用城市普遍执行2成首付，按套总价150万元计，则本 轮新政后月供较年初可节省450-600元，相对于直接降低首付比例而言，定向降息效果稍显薄弱。 低能级城市刚需相对不足，阶段性下调首套房贷利率的提振