房地产行业研究周报：金九缺席，银十可期

行业追踪（2022.9.25-2022.10.8） 本周观点：金九缺席，银十可期 9月百强销售同比降幅较8月基本持平，“金九”不显，期待“银十”发力。 克而瑞数据显示，2022年9月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比下降1.1%，同比下降37.0%，同比增速较2022年8月基本持平；1-9月累计销售金额同比下降44.5%，增速较1-8月上升3.5pct。1-9月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达1432、689、457、303、97亿元，同比变化-37.4%、-47.5%、-53.4%、-50.8%、-52.3%，其中TOP30门槛下降最为明显。 百强房企单月销售金额中47家环比增长，较8月增加6家，27家同比增长，较8月增加4家。TOP50房企中，单月销售金额同比增速前五房企分别为城建发展(224.8%)、越秀地产(175%)、万达集团(120.4%)、保利置业(80.9%)、仁恒置地(74.9%)，年初至今累计销售金额同比增速前五房企分别为万达集团(58.8%)、城建发展(17.1%)、越秀地产(11.4%)、仁恒置地(3.9%)、华发股份(-10.8%)。 销售承压加速结构性分化，地方国企受益延续。9月销售数据延续8月态势： 1）龙头与中小房企销售分化加剧。2022年9月TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比变化-11.6%、-12.4%、-29.9%、-35.4%、-65.9%，增速较2022年8月分别变化+15.9pct、+8.6pct、+16.4pct、-2.2pct、-16.6pct，TOP10房企增速大幅跑赢百强，头部房企销售逆势向好。 2）国企与民企销售分化加剧。2022年8月，国央企单月销售同比+16.1%（其中，央企同比+5.2%，地方国企同比+51.5%），民企单月销售同比-45.1%，增速差达61.1pct，需求侧“买国企不买民企”趋势延续。 政策工具多向轮动，对冲基本面下行压力。在信贷端，9月29日，央行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；9月30日，央行再度决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%；9月30日同日，财政部发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。 受节庆网签滞后影响，10月新房、二手房销售同比下行 新房市场本周成交101万平，月度同比-51.42%，相较上月下降37.23pct； 累计库存16287万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交4万平，月度同比-71.72%，相较上月下降88.74pct。土地市场本周成交建面4037万平，滚动12周同比+15.96%；成交总额717亿元，滚动12周同比+12.82%；全国平均溢价率+1.45%，滚动12周同比-3.05pct。 投资建议：我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。 持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点：金九缺席，银十可期 9月百强销售同比降幅较8月基本持平，“金九”不显，期待“银十”发力。克而瑞数据显示，2022年9月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比下降1.1%，同比下降37.0%，同比增速较2022年8月基本持平；1-9月累计销售金额同比下降44.5%，增速较1-8月上升3.5pct。1-9月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达1432、689、457、303、97亿元，同比变化-37.4%、-47.5%、-53.4%、-50.8%、-52.3%，其中TOP30门槛下降最为明显。 百强房企单月销售金额中47家环比增长，较8月增加6家，27家同比增长，较8月增加4家。TOP50房企中，单月销售金额同比增速前五房企分别为城建发展(224.8%)、越秀地产(175%)、万达集团(120.4%)、保利置业(80.9%)、仁恒置地(74.9%)，年初至今累计销售金额同比增速前五房企分别为万达集团(58.8%)、城建发展(17.1%)、越秀地产(11.4%)、仁恒置地(3.9%)、华发股份(-10.8%)。 销售承压加速结构性分化，地方国企受益延续。9月销售数据延续8月态势：1）龙头与中小房企销售分化加剧。2022年9月TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比变化-3.84%、-7.34%、-39.32%、-45.05%、-18.28%，增速较2022年8月分别变化+15.9pct、+8.6pct、+16.4pct、-2.2pct、-16.6pct，TOP10房企增速大幅跑赢百强，头部房企销售逆势向好。2）国企与民企销售分化加剧。2022年8月，国央企单月销售同比+16.1%（其中，央企同比+5.2%，地方国企同比+51.5%），民企单月销售同比-45.1%，增速差达61.1pct，需求侧“买国企不买民企”趋势延续。 政策工具多向轮动，对冲基本面下行压力。在信贷端，9月29日，央行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；9月30日，央行再度决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%；9月30日同日，财政部发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。 我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华润置地、首开股份、华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。 图1：百强房企移动24个月单月销售金额 图2：百强房企移动24个月单月销售面积 图3：分梯度销售金额单月同比增速 图4：分性质销售金额单月同比增速 图5：头部房企销售金额热力图 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表3：本周政策概览 图6：调控政策结构 图7：调控政策频次及方向 图8：分区域调控政策数量 图9：分能级调控政策数量 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 10月1日-10月7日，64城商品房成交面积为101万平，移动12周同比增速为-19.83%，增速较上期提升0.77pct；月度同比-51.42%，相较上月下降37.23pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为24、65、12万平，移动12周同比增速分别为-1.83%、-20.05%、-38.17%，增速较上期分别变化-0.82pct、+1.74pct、-1.29pct，与历史相比，一线、三线及以下降幅扩大，二线降幅收窄。 图10：64城商品房成交面积 图11：64城商品房成交面积-月度同比 图12：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图13：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图14：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至10月7日，17城商品房可售面积为16287万平。全国平均去化时长为71周，一线、二线、三线城市去化时间分别为62、77、112周，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。 图15：17城商品房可售面积 图16：分能级城市推盘去化-移动12周 2.3.二手房市场 10月1日-10月7日，17城二手房成交面积为4万平，移动12周同比增速为+12.29%，增速较上期提升0.86pct；月度同比-71.72%，相较上月下降88.74pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为2、3、0平，移动12周同比增速分别为-8.19%、+24.19%、-38.76%，增速较上期分别变化+1.31pct、+0.79pct、+0.47pct，与历史相比，一线、三线及以下降幅收窄，二线增幅扩大。 图17：17城二手房成交面积 图18：17城二手房成交面积-月度同比 图19：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图20：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图21：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 9月26日-10月2日，全国土地成交建筑面积为4037万平，滚动12周同比增速为+15.96%，较前期上升1.54pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为486、1458、2093万平，滚动12周同比增速分别为+47.50%、+11.21%、+16.17%，增速较上期分别提升-1.31pct、-1.81pct、+3.17pct，与历史相比，三线成交建面增幅扩大，一线二线增幅收窄。 全国土地成交金额达到717亿元，滚动12周同比增速为+12.82%，较前期下降4.25pct。 其中，一线、二线、三线城市分别为59、482、176亿元，滚动12周同比增速分别为169.2%、9.83%、-30.21%。 全国土地成交平均溢价率为1.45%，滚动12周同比增速为-3.05pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0.77%、0.94%、3.11%，滚动12周同比增速分别为0.42pct、-4.2pct、-3.87pct。 图22：土地成交建筑面积 图23：土地成交建筑面积-移动12周同比 图24：土地成交总价 图25：土地成交总价-移动12周同比 图26：土地成交溢价率 图27：土地成交溢价率-移动12周同比 3.本周融资动态 2022年10月2日-2022年10月8日，房企共发行境内债券0只（其中0只为国企发行），境内债发行金额合计0亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）。 2022年10月（数据截至2022年10月8日），地产债境内、境外债券发行额分别为26亿元、0亿元，当月偿还额分别为397.25亿元、266.18亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为-371.25亿元、-266.18亿元。 图28：房地产业债券融资及到期归还情况 图29：地产开发企业境内债发行额及其同比 图30：房地产业境外债发行额及其同比 4.重要公告概览 表4：重要公告一览 5.风险提示 1)行业信用风险蔓延，影响整个地产行业的再融资、销售和竣工预期； 2)行业销售下行超预期，带动行业开发投资、新开工、拿地、施工等