房地产行业周报：市场风格切换在即，“金九银十”可期

房地产 行业研究/行业周报 市场风格切换在即，“金九银十”可期 报告日期：2022-09-05 行业评级：增持 主要观点： 市场表现： 上证指数本周-1.54%，收报于3186.4781点；创业板指本周-4.06%，收 行业指数与沪深300走势比较 9/2112/213/226/22 24% 13% 1% -10% -22% -33% 房地产沪深300 分析师：尹沿技 执业证书号：S0010520020001电话：021-60958389 邮箱：yinyj@hazq.com 联系人：吴梦茹 执业证书号：S0010122050021邮箱：wumr@hazq.com 联系人：俞悦 执业证书号：S0010122050026邮箱：yuyue@hazq.com 相关报告 1.一手房销售未有起色，关注万物云上市进展2022-08-29 2.促改善降息如期而至，保交付专项借款力促2022-08-22 3.7月各项指标走弱，政策亟需再加码2022-08-17 报2533.0231点；沪深300本周-2.04%，收报于4023.6131点。房地 产板块+1.92%，在31个行业内位列第2位。 新房成交：成交面积同比-18.5%，环比+10.1% 本周（8.26-9.2），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约302万方，同比-18.5%，环比+10.1%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积71万方，同比-19.6%、环比-6.0%；二线（14城）一手房合计成交面积162万方，同比-21.2%、环比+15.6%；三线（14城）一手房合计成交面70万方，同比-10.1%、环比+17.8%。 二手房成交：成交面积同比-17.6%，环比-1.1% 成交面积：本周（8.26-9.2），我们重点跟踪的16城二手房成交面积合计约107万方，同比-17.6%，环比-1.1%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积33万方，同比-5.5%、环比-1.3%；二线（8城）二手房合计成交面积47万方，同比+1.2%、环比+9.0%；三线（6城）二手房合计成交面积27万方，同比-44.3%、环比-14.6%。 新房库存：库存面积环比-0.02%，去化周期12.6月 库存面积：截至2022.09.01，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9341万方，环比-0.02%，整体去化周期（按面积）约12.6月。其中，一线（4城）新房库存合计3281万方，环比+0.22%，去化周期 10.7月；二线（6城）新房库存3200万方，环比-0.73%，去化周期10.0月；三线（6城市）新房库存2861万方，环比+0.49%，去化周期25.1月。 土地市场：百城土地成交面积2772万方，成交土地总价296亿元，土地溢价率1.21% 上周（8.22-8.28），百城土地供应数量为665宗，对应土地供应建面约 4527万方；百城土地成交数量为454宗，对应土地成交建面约2772万方，成交土地总价约296亿元，百城土地溢价率为1.21%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为41万方、1278万方和1453万方，同比分别为-66%、+108%和-34%，对应土地溢价率分别为0.00%、0.95%和1.55%。 投资建议： 本周克尔瑞公布了1~8月的地产销售百强数据。1）整体销售延续7月表现呈现弱复苏趋势，预计改善型仍为销售主力。8月单月百强销售环比降幅收窄至-0.7%（前值-29.7%），单月同比降幅为-30.9%，相比7月有所收窄（-41.3%）。可以看到“一城一策”下，从“政策工具箱”释放角度看，针对刚性和改善需求的限购取消、首付调整、房贷利率调整、限购优化、阶段性信贷政策和保交楼专项借款等方面不同城市都存在一定的政策空间，但是我们预计一线和部分强二线城市，政策调整还是会保持相对克制；三四线的工具箱政策空间之前已经释放过一部分，向后看虽有一定的空间但是比较有限；接下来应该重点关注一些中西部省会城市及重点城市群外溢二线城市的市场基本面的修复。向后看，政策放松预期叠加前期滞后需求，此外房企预计会利用中秋小长假和十一黄金周强势推盘，我们判断“金九银十”行情复苏在即。 2）针对企业端，“国进民退”仍为主流，民企中龙湖、滨江表现较 好。8月销售端改善较多的仍然集中在龙头央企和基本面很好的地方深耕国企和个别民企。如建发、华发、招商、金茂、金地、华润8月单月表现亮眼，单月同比分别为+71.5%、+29.1%、+17.4%、+15.1%、 +10.6%、+8.3%；民企中龙湖、滨江单月表现相对不错，单月同比分别为+10.9%、-13.0%（TOP10降幅-25.9%，TOP50降幅-36.3%）。 因此，“国进民退”只是统计数据的结果呈现，还要关注到一些基本面良好的民企在所深耕区域/城市存在品牌、成本（尤其是融资端）及销售去化优势等形成正反馈，从而享受市场出清下市占率提升的成果。 继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控主风向 未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022年下半年市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团； （2）成长受益型：建发股份、华发股份、新城控股、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业等。 风险提示： 房地产调控政策放松不及预期，信用风险蔓延，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。 正文目录 1新房成交：成交面积同比-18.5%，环比+10.1%5 2新房库存：库存面积环比-0.02%，去化周期12.6月8 3二手房成交：成交面积同比-17.6%，环比-1.1%10 4土地市场：百城土地成交面积2772万方，成交土地总价296亿元，土地溢价率1.21%12 5行业新闻：14 6公司要闻：18 7风险提示：20 图表目录 图表132城一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表2一线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表3二线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表4三线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表532城一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表6一线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表7二线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表8三线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表9重点城市本周商品房成交面积同比及环比7 图表1016城新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表11一线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表12二线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表13三线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表1416城新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表15一线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表16二线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表17三线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表1816城二手房成交面积及其同比、环比（万方）10 图表19一线城市二手房成交面积及其同比、环比（万方）10 图表20二线城市二手房成交面积及其同比（万方）10 图表21三线城市二手房成交面积及其同比（万方）10 图表2216城二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表23一线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表24二线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表25三线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表26百城土地供应面积及其同比、环比（周）12 图表27百城土地成交面积及其同比、环比（周）12 图表28一二三线土地成交面积同比（周）12 图表29一二三线土地成交面积环比（周）12 图表30百城及一二三线土地溢价率（周）13 1新房成交：成交面积同比-18.5%，环比 +10.1% 本周（8.26-9.2），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约302万方，同比-18.5%，环比+10.1%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积71万方，同比-19.6%、环比-6.0%；二线（14城）一手房合计成交面积162万方，同比-21.2%、环比+15.6%；三线（14城）一手房合计成交面70万方，同比-10.1%、环比+17.8%。 图表132城一手房成交面积及其同比、环比（万方）图表2一线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方） 600 500 400 300 200 100 0 32城合计成交面积32城同比32城环比 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2022-04-07 2022-04-14 2022-04-21 2022-04-28 2022-05-05 2022-05-12 2022-05-19 2022-05-26 2022-06-02 2022-06-09 2022-06-16 2022-06-23 2022-06-30 2022-07-07 2022-07-14 2022-07-21 2022-07-28 2022-08-04 2022-08-11 2022-08-18 2022-08-25 2022-09-01 -80.0% 140 120 100 80 60 40 20 0 一线成交面积一线同比一线环比 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2022-04-07 2022-04-14 2022-04-21 2022-04-28 2022-05-05 2022-05-12 2022-05-19 2022-05-26 2022-06-02 2022-06-09 2022-06-16 2022-06-23 2022-06-30 2022-07-07 2022-07-14 2022-07-21 2022-07-28 2022-08-04 2022-08-11 2022-08-18 2022-08-25 2022-09-01 -80.0% 资料来源：wind，华安证券研究所资料来源：wind，华安证券研究所 图表3二线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）图表4三线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方） 二线成交面积二线同比二线环比三线成交面积三线同比三线环比 400 350 300 250 200 150 100 50 0 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2022-04-07 2022-04-14 2022-04-21 2022-04-28 2022-05-05 2022-05-12 2022-05-19 2022-05-26 2022-06-02 2022-06-09 2022-06-16 2022-06-23 2022-06-30 2022-07-07 2022-07-14 2022-07-21 2022-07-28 2022-08-04 2022-08-11 2022-08-18 2022-08-25 2022-09-01 -80.0% 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2022-04-07 2022-04-14 2022-04-21 2022-04-28 2022-05-05 2022-05-12 2022-05-19 2022-05-26 2022-06-02 2022-06-09 2022-06-16 2022-06-23 2022-06-30 2022-07-07 2022-07