国庆假期前，楼市刺激政策频出，能否令房地产市场实现困境反转，并对债市形成冲击：国庆假期前一周（9.26-9.30），楼市刺激政策频出。第一，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。第二，自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。第三，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。此前各地已陆续实施降低房贷利率、降低首付比例和提高购房补贴等措施，但30大中城市中二三城市的9月商品房成交面积同比仍然回落，分别为-27%和-4%，而一线城市同比回升至13%，因此本次可放宽房贷利率的城市均为需求相对不足的地区，政策效果尚待观察。此次个人住房公积金贷款利率是自2015年以来的首次下调，且此前的上升和下调多非单次调整，而形成一轮周期，2014-2015年下半年为最近的下调周期。以2014年和2015年的个人住房公积金贷款余额进行观察，可以发现2015年的新增贷款为7343亿元，较2014年的3789亿元明显回升，房地产投资累计同比约在首次下调利率的一年后开始回升。我们预计今年四季度将是房地产市场的重要观察期，若销售未回升，存在进一步下调公积金贷款利率的可能性，乐观情形下房地产投资将于明年末逐渐企稳。
