公司优势凸显，弯道超车正当时

公司報告|首次覆蓋 華發物業服務(0982.HK) 投資評級 公司優勢凸顯，彎道超車正當時 推荐（首次覆盖） 核心觀點得益於大股東集團體系的支援及公司深化多業態管理能力，2022年上半年 基本資料 止約有收費建築面積2260萬方，同比+34.9%，合約建築面積4310萬方，同 公司名稱華發物業服務 比+27.9%，合約在管比達到1.9倍，為未來在管面積的增長提供了支援。全 所屬行業物業及管理 國化佈局持續推進，由2021年中期提升到2022年中期的42個城市，同比 註冊資本3000000 +7.7%，項目數量達279個，同比+28.6%。 註冊地址百慕大員工人數8512主席李光寧 華發物業服務在內生增長及外部拓展都具有優勢，特別是來自於政府、事業單位和政企合資公司的項目獲取，在公建領域的優勢開始顯現。過去兩年新增外拓青茂口岸、珠海博物館、珠海規劃展覽館、林芝火車站站前廣場、前 主要股東 海人壽廣州總醫院等一系列非住宅項目相繼進入公司的管理項目。 股東名稱持股比例鏵金投資36.88%IDGLight6.66% 成長邏輯 GuangJieInvestment1.9% 新增管理面積來源：1）華發集團體系內項目的穩定增長為公司管理規模穩健擴張提供保障，銷售額全國排行第17名，較21年末繼續提升15名， 交易資料 土儲計容建面達2098萬方，目前待開發土地計容建築面積434萬平方米， 收盤價(港元)0.13 在建面積1595萬平方米，主要位於核心城市，華發物業受惠可期。2）外 5日漲跌幅(%)14.04 部拓展，2022年上半年公司來自由獨立物業開發商開發的物業為303萬 10日漲跌幅(%)8.335日移動平均(元)0.12 平方米，占總收費建築面積的13.4%，較上年同期的10.3%有所提升。 10日移動平均(元)0.1210日日均成交量(千股)656.7 港股物業管理板塊梳理及市場機遇，2021年下半年以來，房地產行業流動性危機和企業信用危機爆發，2022年以來央企物管迎來戰略發展機遇，市場資源或資金加速向更為穩健的國資背景企業傾斜。目前民企物管公司處於劣勢，國有資本物管公司，彎道超車正當時。 报告日期：2022-10-06 投資建議 連絡人：余石麟 華發物業服務上半年實現了業績的快速成長，且在集團互補優勢及公建領域 joe.yu@valuable.com.hk 的拓展優勢開始顯現，我們相信國企的相對優勢將長期存在，我們預期公司2022/2023/2024年的營業收入為19.66/24.58/29.5億港元，對應歸母淨利潤2.5/2.88/3.45億港元，國資背景物管公司2023年預測市盈率均值為 請務必閱讀最後特別聲明與免責條款 10.89，對應2023年業績預測給予8倍PE，目標價0.23。風險提示：公司項目拓展不及預期，地產行業銷售不振 目錄 1厚積薄發，優勢聯動4 1.1公司簡介4 1.2股權結構：華發集團持股38.78%4 2中期業績回顧5 3公司業務6 3.1基礎物業管理大有可為6 3.2業主增值服務及其他增值服務7 3.3業態分佈及新增面積來源7 3.4新增管理面積主要來源於三個方面8 4港股物業管理板塊梳理及市場機遇9 4.1港股物業板塊複盤梳理9 4.11初試啼聲，其道大光（2014.7-2017.12）9 4.12物管板塊初長成（2017.12-2019.1）9 4.13乳虎嘯谷，市場焦點。（2019.1-2020.4）10 4.14後疫情增長，韜光養晦（2020.4-2020.8）11 4.2民營物管公司的困局及國有物管公司的機遇13 5投資建議14 5.1大股東優勢及公司增長14 5.2行業及競爭優勢14 5.3估值14 圖表目錄 图表1：華發物業服務里程碑事件4 图表2：股權結構示意圖5 图表3：公司歷年收入及增速6 图表4：公司歷年歸母淨利及增速6 图表5：收費建築面積占比區域分佈6 图表6：2017-2020年港股物管板塊營業總收入及歸母淨利潤11 图表7：銷售毛利率(%)11 图表8：2020年6至7月配股銷售情況12 图表9：2020年新上市物管公司13 图表10：2020年8月-2021年10月配股銷售情況13 图表11：可比公司估值15 图表12：華發財務報表預測15 1厚積薄發，優勢聯動 1.1公司簡介 華發物業服務集團有限公司（00982.HK）（“華發物業服務”）為珠海華發集團有限公司（“華發集團”）控股主機板上市公司之一。2020年經過母公司主導的內部重組和資產注入後，公司主營業務為通過華發物業服務有限公司（“華發物業”）提供全面的物業管理及相關增值服務，輔助業務為通過珠海市橫琴新區華金國際酒店管理有限公司（“華金酒管”）提供酒店諮詢顧問服務，以及通過珠海市橫琴新區華金國際會展服務有限公司（“華金國際會展”）提供會展、展覽、會議及活動策劃組織有關的顧問服務。華發物業服務致力於發展全業態高端服務，立足於“一核兩翼”戰略，即物業管理為核心，酒店諮詢及會展服務作為輔助。 图表1：華發物業服務里程碑事件 資料來源：公司官網、年報、華盛證券 1.2股權結構：華發集團持股38.78% 華發物業服務第一大股東為華發集團（38.78%），第二大股東為IDG資本（6.66%）。華發集團組建於1980年，是珠海最大的綜合型國有企業集團和全國知名的領先企業。2021年，華發集團實現營業收入超1400億元，利稅總額超220億元，同比均呈30%以上增長， 主要經營指標較2012年轉型之初實現9年11倍以上增長。截至 2022年6月底，華發集團資產總額超6200億元。同系公司華發股份始創於1980年，2004年成功登陸上海證券交易所，作為集團公司的房產開發平台。目前已形成以住宅為主業，商業地產與上下游產業同步發展的“一核兩翼”產業格局，積極拓展全國一線城市和重點二線城市，成功進軍北上廣深等全國40餘座重點城市，土儲 計容建面超過2098萬方，2022年上半年公司新開工面積185.23萬 平，竣工面積186.36萬平。母公司及同系公司在財務及項目獲得方面具有優勢。 图表2：股權結構示意圖 資料來源：公司公告、華盛證券 2中期業績回顧 2022上半年，公司營業收入8.94億港元（下同），同比+34.3%， 主要收入構成方面物業管理服務約為8.93億，同比+34.6%，其中基礎物業服務收入5.89億，占比65.9%，同比增速34.9%，業主增值服務0.97億，占比10.8%，同比增速105.8%，其他增值服務2.07億，同比增速15.1%，占比23.2%。營收增長的動力來自於管理規模的持續擴大帶來收入提升，及增值服務持續穩定發展。毛利2.37億，同比+20.0%。行政開支得益於降本增效的執行，同比-16.1%，公司優化調整了融資組合，減少了銀行借貸，財務開支減少37.7%。歸母淨利潤1.21億港元，同比+44.5%。 图表3：公司歷年收入及增速 图表4：公司歷年歸母淨利及增速 資料來源：公司公告、華盛證券 資料來源：公司公告、華盛證券 3公司業務 3.1基礎物業管理大有可為 基礎物管為業主、住戶及物業開發商提供一系列基礎物業服務，包括安保、清潔、園林綠化等。得益於大股東集團體系的支援及公司深化多業態管理能力，2022年上半年止約有收費建築面積2260萬 方，同比+34.9%，合約建築面積4310萬方，同比+27.9%，合約在 管比達到1.9倍，為未來在管面積的增長提供了支援。全國化佈局 持續推進，由2021年中期提升到2022年中期42個城市，同比+7.7%， 項目數量達279個，同比+28.6%。 图表5：收費建築面積占比區域分佈 深耕大灣區，輻射全國是公司的發展戰略，收費面積中占比方面大灣區67.9%，環渤海14.3%，長三角4.7%，華中區域13.1，收入占比方面灣區75.1%，環渤海9.7%，長三角6.6%，華中區域8.6%。 資料來源：公司公告、華盛證券 3.2業主增值服務及其他增值服務 公司的業主增值服務以五條主線並行推進，1）居家服務：煥新家服務、家政清潔、家裝維修；2）空間運營：設備維護、電梯維修、外牆及電梯廣告、場地出租、綠化養護等；3）社區新零售：生鮮配送、家電銷售及安裝、APP經營及其它定制化服務；4）車場管理服務：停車場管理運營服務；5）其他服務：垃圾清運等。目標是為業主提供專業全週期服務，通過拓寬服務邊際增強客戶黏性。2022上半年公司業主增值服務收入約為0.97億，同比上漲105.8%。 業主增值業務翻倍增長，主要得益於：1）做強社區存量業務，為居家服務、社區新零售等業務引入優質供應商資源強強聯合；2）創新孵化社區服務新賽道，開展充電樁、社區輔材倉、社區生活超市業務，滿足業主日常生活高頻剛性的購物需求；3）公司還優化線上華物優選電商平台，通過「年貨節」、「春夏主題活動」等熱點活動引流增效。 其他增值服務方面 華發物業及其子公司提供其他類型的增值服務，主要包括：1）通過華發市政為市政項目提供支援服務，例如保養、衛生清潔、道路及橋樑保養以及街燈保養；2）通過華發樓宇電梯工程提供專業工程維修服務，電梯檢測與維保；3）通過華發保安服務公司提供多類大型活動保安業務及高級保安服務，拓展安全技術防範系統建設運營等多種類型的延伸業務；4）2022年通過成立餐飲公司開始逐步承接企事業單位、公司、公寓等食堂項目，打造餐飲產品和服務的現代化綜合團餐服務商；及5）在交付前階段向物業開發商提供清潔、綠化及維修保養服務；向物業開發商提供預售業務管理方面的諮詢服務，並為其他物業管理公司管理的物業提供諮詢服務。2022上半年華發物業服務其他增值服務收入約為2.07億港元，同比上漲15.1%。 公司持續為業主提供多元化、差異化的增值服務：（1）通過科技平台賦能，建設增值業務系統、CRM系統等資訊化平台；（2）堅持“平台+生態”的總體增值業務戰略，建設華物優選線上增值服務平台，打造高質量的社區經濟生態圈；（3）以業主需求為導向，持續優化增值業務結構。 3.3業態分佈及新增面積來源 本集團的業務涵蓋多種物業形態，包括住宅物業，非住宅物業（如辦公大樓、商場、政府樓宇、口岸、工業園、學校、醫院等），以 及提供其他專項優質的定制服務。近兩年新增外拓青茂口岸、珠海博物館、珠海規劃展覽館、林芝火車站站前廣場、林芝商貿物流產業園、珠海工商大廈、中國移動陽江標段、前海人壽廣州總醫院、橫琴粵澳深度合作區稅務局等一系列非住宅項目。 商業業態始終作為公司一大重要賽道積極佈局，公司於商業物業管理已有14年的豐富經驗，服務商業綜合體及寫字樓項目60餘個，其中以珠海南灣華發商都、海韻城、珠海金灣華發商都、中山華發商都為代表。公司致力於為大中型商場、中高端寫字樓提供一站式運營服務，打造集物業管理、資產經營、政企總部服務為一體的高質量、精細化、全週期的綜合服務平台，助力客戶資產保值增值。 3.4新增管理面積主要來源於三個方面 （1）首先華發集團體系內項目的穩定增長為公司管理規模穩健擴張提供保障，其中地產公司華發股份2019-2021年銷售面積分別約為396、504、469萬平方米，竣工面積分別約為280、315、628萬平方米，集團房地產平台發展態勢良好，目前待開發土地計容建築面積434.02萬平方米，在建面積1594.95萬平方米，主要位於一、二線核心城市，為後續新增管理面提供穩定的支援。 根據克而瑞數據，華發股份2020-2021年全口徑銷售額2年CAGR 達14.9%，2022年1-7月在市場下行環境下，全口徑銷售額為582億元，同比僅-18.1%，顯著優於TOP30銷售同比均值-40.8%，銷售額全國排行第17名，較21年末繼續提升15名，說明在房地產風暴中集團房地產業務平台正在彎道超車，華發物業受惠可期。華發股份土儲計容建面達2098萬方，土儲充裕，公司土儲第一大重倉區域為華東大區（占比44%），華東大區涉及華發物業收費建築面積的長三角地區，該地區的收入面積比為1.4