中国房地产板块-“半泽直树”中的“Skrik”
2022年10月3 CMBInternationalGlobalMarkets|股票研究|行业更新 中国PropertySector 跑赢大盘 (维护) 中国房地产行业 Jeffrey曾 (852)39163727 jeffreyzeng@cmbi.com.hk 苗族张 (852)37618910 zhangmiao@cmbi.com.hk 的“SkrikHanzawaNaoki” 我们认为CIFI事件成为了中国人民银行和财政部的触发点，使其紧急地推出经济刺激措施（降低抵押贷款利率和退还个人所得税 合格的购房者）。再加上好于预期的9月销售，我们 预计在短期内，在空头回补的带动下，行业会出现反弹。然而。这三个驱动力(政策、销售和融资)仍然显示一个颠簸的recov非常 主要是因为1）政策支持只有2015年的60%。2）10月销售可能 正如我们的领先指标所预测的那样，我们再次取得了进展；3）第四季度的房地产贷款贷款额度仍将同比下降25%，其中大部分贷款可能流向国有企业而非私营企业。因此，我们更喜欢从长期角度出发，几乎没有违约的名字。 概率，超过了销售和土地收购的表现。A股开发商 (滨江A、华发A），以及H股的（越秀、中粮、龙湖）。 政策。目前的政策支持只有2015年的60%，但财产 市场是多磨破e:我们做了一个对比研究从现在到2015年当政府在这两年试图稳定市场的时候。结论是 目前的销售复苏将比2015年更加坎坷和漫长，因为：1)2015年，在政策放松方面，政策支持力度更大（几乎没有 2015年大多数城市的购房限制），首付比例（20%）。对于大多数城市来说）和对投机/房价上涨的容忍度。2)现在的房地产市场在销售、房地产投资和 房价。因此随着政策的放松，以小博大，加上这里的大流行而在那里，我们预计销售复苏将是颠簸的。 销售。我们的领先指标Gain表明10月份的销售量有所减弱。 在9月再次修正:9月份的初步销售量超过了市场预期（见图1）。 0%），主要开发商为10%，30个城市为6%。我们认为这主要归因于更多的供应和下半年大流行的控制。 9月，在公司层面，国有企业名称为越秀，CM蛇口，COLI&CRL，我们将其命名为越秀。表现出色，销售额同比增长18-183%，而POE名称CIFI/Country 花园我们仍然看到-31/38%的下降。展望10月，我们的收益，已经 自5月推出以来，每个月都进行了修正，建议将销售量提高到1,000万美元。我们的预测是，经济复苏将出现颠簸。在一个较长的 从长远来看，我们预计整体销售将在2023E年趋于稳定（之后保持平缓），在25%之后同比下降2022e(图5)。 融资——只支撑,而不是刺激:广播报道9月30日 中国人民银行要求银行至少净增6000亿人民币的房地产贷款 2022年9月至12月。对我们来说，这只是为了支持市场的进一步发展。 恶化，而不是提升，因为1）与去年的8,000亿元人民币净增长相比，今年的增长更快。 21年第四季度的房地产贷款，这个传闻中的6000亿卢比仍然比同时期的期间。2)如果个别银行没有变化’KPI评估,这些国企 银行可能会将大部分资金借给国有企业，所以需要资金的国有企业也会借给银行。大多数仍很难获得真正的流动性。 要采取的行动:930政策将有助于支持该行业在近期的反弹。 在空头回补的带动下。然而，由于我们预计会有颠簸的复苏，这将是 更好的是寻找违约概率很小或没有违约概率的开发商，其表现优于竞争对手。销售（良好的现金流入和收益）和土地收购（未来的市场份额）。 收益）。因此，图7的第一象限是满足上述条件的名称和 我们更喜欢A股的开发商（滨江A、华发A），以及H股的开发商（越秀。COLI,Longfor）。对冲基金可以用第四象限的名字进行对冲。催化剂:10月会议之后，中央政府将提供更多的政策支持。风险:更多的 坡无力偿还债务;大流行。 请阅读最后一页上的分析师证明和重要披露信息1 更多的报道FROMBLOOMBERG:RESPCMBR<>或http://www.cmbi.com.hk 图1:比较2015年和2022年 比较 政策 2022(最新数据) 2015 的定金 首次置业者。选择性的1-2线城市为30%。 第一套房买主:20%几乎全国 二手房买家。40%为有选择的1-2线城市二套房买家。30%几乎是全国性的 Avg抵押贷款利率 国内采购限制 4.62%.选择性的城市可以在4.1%以下进行首次 购房者 二线城市保持紧密restricted 4.70% 个人所得税 平方米 房地产市场销售同比 财产发票同比 房地产价格同比库存月 1-2%的总交易价值或价格的20% 差额；如果购房者出售并获得退款，则可获得退款。购买一个新的1年在同一个城市 10.7% 几乎没有限制在城市预计为4 一级城市 1-总成交价格的2%或20% 价格差异 12.3% -30% -7% -2.1% 28 17% 0% 0.3% 32 来源:CMBIG米 图2：自9月下半月以来，高频销售数据因更多的供应和大流行的遏制而得到改善。 来源:CMBIGM、风 销售(RMBbn) Sep-22 同比 妈妈 8月22日 同比 9锰 同比2021年销售 同比 图3:主要开发商的9月销售量月度增长10%，好于市场预期预期的0% 越秀CMShekouCR的土地李有限公司*聚 金地集团 龙湖滨江万科 碧桂园(素质) C如果中国预计远洋地产世茂 Sunac中国 Av消除 17.0 35.0 31.1 24.0 38.4 22.5 19.2 12.3 33.0 31.7 10.0 4.5 8.1 8.0 8.6 303 183% 50% 41% 18% 7% 6% -5% -6% -9% -31% -38% -40% -50% -64% -82% -14% 109% 47% 42% 7% 0% 6% -14% -6% 7% 10% -34% 28% -11% 29% -20% 10% 8.1 23.8 22.0 22.5 38.5 21.2 22.3 13.1 31.0 28.9 15.1 3.5 9.1 6.2 10.8 276 -36% 17% 9% -10% -18% 12% 11% -13% -16% -36% -25% -56% -13% -74% -76% -25% 80.0 201.6 202.1 202.5 320.1 162.9 145.6 105.0 312.9 275.7 104.3 45.7 69.1 64.8 143.2 2,435 12% -16% -12% -26% -22% -29% -28% -18% -35% -38% -46% -45% -23% -71% -69% -35% 115.2 326.8 315.7 369.5 534.9 286.7 290.1 169.1 627.8 558.0 247.3 104.5 136.3 269.1 597.4 4,948 20% 18% 11% 2% 6% 18% 10% 24% -11% -2% 7% 3% 4% -10% 4% 4% 来源:CMBIGM、风 图4：我们的领先指标预测，在9月份正确之后，10月份的销售将略有减弱。 来源:CMBIGM、风 图5：我们预计房地产销售将在2023E稳定下来，但在较长时期内保持平稳 来源:CMBIGM、风 房地产贷款的净增长 (抵押贷款开发人员) 元bn同比 图6：BBG称中国人民银行9月要求增加6000亿人民币的房地产贷款–2022年12月 1温度系数 23对温方度篮系里数4温度系数1的时候 2的时候 3的时候 450 750 620 800 1020 -110 NA 4q22e>600-25% 来源:广播 图7：买入股在销售和拿地方面的表现都优于行业。 资料来源:公司数据 图8：空头回升可能支持近期板块反弹 资料来源:公司数据 说秘密地乌雷斯&Dis的申请者 分析师认证 对本研究报告的全部或部分内容负主要责任的研究分析员证明，就证券而言 (1)分析师在本报告中所涉及的所有观点都准确地反映了他或她对标的证券的个人观点。 或发行人；以及(2)他或她的报酬的任何部分都没有直接或间接地与该分析师所表达的具体观点有关。在这个报告。 此外，分析员确认，无论是分析员还是他/她的联系人（如香港证券交易所发布的行为准则所定义的），都没有对其进行过调查。 (1)在本研究报告发布之日前30个日历日内，曾在本研究报告所涉及的股票中进行过交易或买卖。(2)将在本报告发布之日起3个工作日后交易或买卖本研究报告所涉及的股票；(3)担任 作为本报告所涉及的任何一家香港上市公司的管理人员；以及（4）在香港上市公司中拥有任何财务利益。这份报告。 免责声明 CMBIGM或其关联公司在过去12个月内与本报告所涉及的发行人有投资银行关系。 CMBIGM评级 买持有出售 不评价 :未来12个月内潜在回报率超过15%的股票 :未来12个月内有15%到-10%潜在回报的股票 :未来12个月内可能损失超过10%的股票 :股票不是被CMBIGM 跑赢大盘 “与大盘持平”上调至“强于大盘表现不佳 :预期该行业在未来12个月的表现将超过相关的广泛市场基准 :预期该行业在未来12个月的表现将与相关大盘基准一致 :预期该行业在未来12个月的表现将低于相关的大盘基准 招商银行国际全球市场有限 地址:香港花园道3号冠军大厦45楼，电话：（852）39000888传真：（852）39000800 CMB国际证券有限公司（"CMBIGM"）是CMB国际资本有限公司的全资子公司。(一个全资子公司中国招商银行) 重要的信息披露 任何证券的交易都存在风险。本报告中的信息可能不适合所有投资者。CMBIGM不 不提供个人定制的投资建议。本报告在编写时没有考虑到个人的投资目标、财务状况或特殊情况。要求。过去的表现并不代表未来的表现，实际事件可能与报告中的内容有很大的不同。价值 任何投资的收益都是不确定的，不被保证，并可能因其对相关资产表现的依赖而出现波动 或其他可变的市场因素。CMBIGM建议投资者应独立评估特定的投资和策略，并鼓励投资者向专业财务顾问咨询，以做出自己的投资决定。 本报告或其中包含的任何信息，都是由CMBIGM编写的，目的只是为了向CMBIGM或其客户提供信息。 向其分发报告的关联公司。本报告不是也不应该被理解为购买或出售任何证券或证券中的任何权益的要约或招揽。达成任何交易。CMBIGM或其任何附属机构、股东、代理人、顾问、董事、官员或雇员均不对任何损失负责。 因依赖本报告中的信息而产生的任何直接或间接的损害或费用。任何使用这些信息的人本报告所载内容的风险完全由他们自己承担。 本报告中的信息和内容是基于对被认为是公开的和可靠的信息的分析和解释。CMBIGM CMBIGM已尽其所能确保，但不保证其准确性、完整性、及时性或正确性。CMBIGM提供的信息。 建议和预测是在"原样"的基础上进行的。这些信息和内容可能会在没有通知的情况下发生变化。CMBIGM可能会发布其他具有信息的出版物。和/或结论与本报告不同。这些出版物反映了编纂时不同的假设、观点和分析方法。CMBIGM可能会做出 投资决策或采取与本报告的建议或观点不一致的专有立场。 CMBIGM可能在本报告中提及的公司的证券中为自己和/或代表自己持有头寸、做市或作为委托人或从事交易。 投资者应假定CMBIGM与其客户的投资银行或其他业务关系。投资者应假定CMBIGM现在或将来会与这些公司有投资银行或其他业务关系。本报告。因此，受援者应该知道，CMBIGM可能有利益冲突，可能会影响本报告的客观性，CMBIGM不会假定 对其承担任何责任。本报告仅供预定接收人使用，本出版物不得复制、翻印、出售、重新分发或用于其他用途。未经CMBIGM事先书面同意，不得
