“刚需地块”难吸引房企，深圳三批次热度不及前两轮

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 中国房地产 2022年9月 研报 “刚需地块”难吸引房企深圳三批次热度不及前两轮 文/谢杨春、吴嘉茗 深圳的第三轮集中供地延续了一直以来较低的供地规模，共计成功出让6宗地块，总建面111.1 万平方米，成交总金额106.4亿元，由于本次供应地块的刚需属性较强，平均楼板价为9577元/平方米，整体溢价率降至3.94%，创深圳集中供地以来平均楼板价首次低于万元。 表：深圳2022年三轮集中供地整体情况（万平方米，亿元，元/平方米） 指标 第一批 第二批 第三批 较上批次变化 成交幅数 8 14 6 ↓57% 成交建面 107.07 158.02 111.1 ↓30% 成交总价 193.3 339.3 106.4 ↓69% 平均楼板价 18054 21473 9577 ↓55% 溢价率 15.00% 9.33% 3.94% ↓5.39pct 流拍率 6% 13% 14% ↑1pct 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 一、第三轮出让地块以刚需为主，安居型商品房、保障性租赁用房比例高 本轮深圳共计出让7宗含宅用地，总规划建面达到122.1万平方米，整体供应量依然保持在较低的水平。 今年前两轮集中供地中，深圳的土地市场热度一直较高，在全国土地市场陷入低迷的情况下仍然“一枝独秀”，一方面是由于深圳的宅地供应持续稀缺，另一方面也跟前两轮有一些热点地块出让有关，例如前海、龙华民治等区域均有地块出让，且以15%的最高溢价率成交。 而从土地供应来看，本轮7宗地块主要意在满足刚需群体的需求，主要分布于龙华、光明和坪 山相对偏远的区位，且安居型商品房占比较高：龙华0824号地块为纯安居型商品房，销售均价不得 高于26800元/平方米，此外坪山区坑梓的两宗地为普通商品房+安居型商品房用地，安居型商品房初始建设的建面比例分别达到35%和48%。从销售指导价来看也有所体现，本轮供应7宗地块中，仅1宗地的商品房销售指导价超过5万/平方米。 表：深圳2022年第三批集中供地地块情况（元/平方米） 土地名称 区域 板块 销售指导价（均价） 商品住宅属性 深土交告〔2022〕47号/A922-0824 龙华区 福城板块 26800（安居） 安居型商品房 深土交告〔2022〕44号/G14306-8012 坪山区 坑梓板块 35300 17600（安居） 普通商品房+安居型商品房 深土交告〔2022〕44号/G14306-8011 坪山区 坑梓板块 35300 17600（安居） 深土交告〔2022〕48号/A629-1340 光明区 马田板块 47200 普通商品房+保 障性租赁住房 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/6 深土交告〔2022〕46号/A208-0991 宝安区 福海板块 47950 深土交告〔2022〕45号/G13305-0046 坪山区 石井板块 37500 深土交告〔2022〕46号/A922-0823 龙华区 福城板块 53600 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、整体溢价率降至3.94%，土拍热度较前两轮显著下滑 深圳作为今年土地市场热度最高的城市，首轮集中供地以所有地块触及最高限价、整体溢价率高达15%的热度成交，第二轮则由于供应地块增多，土地市场热度稍有回落，第三轮土拍的热度则进一步下滑，1宗地块流拍，其余6宗成交地块整体溢价率为3.94%，较第二轮下降5.39个百分点。 两宗触及竞自持的地块分别为宝安区福海的纯宅地和龙华区福城的安居房地块，宝安区福海地块在本次供应地块中区位相对较优的地块，且周边有11号线、在建12号线等地接资源，附近还有商场、学校、公园资源，配置相对齐全，周边的润峯云上府项目6月份开盘认购率达到87.41%，去化表现较好，对本地块的火热成交也有一定带动作用；龙华福城的安居地块销售限价为28600元/平方米，与周边5万左右的均价相比具备明显的价格优势，且地块在最高限价+15600平方米自持的基础上，实际楼板价为8918元/平方米，与26800元/平方米的售价相比，还具有较大的盈利空间。 流拍地块则是位于光明区马天板块的纯宅地，虽然临近地铁站，但是距离市区较远，且周边的金地明峰府项目今年7月开盘认购率仅有22.61%，市场反应较差，也对本次流拍地块产生了一定负面影响。此外本次的其余4宗地块均为底价成交，底价成交成为深圳本轮土拍的“底色”。 图：深圳2022年第三批集中供地成交地块溢价率分布情况（按幅数） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/6 三、销售限价有所提升，但盈利空间不及前两轮 深圳本轮供应土地的销售指导价对比周边房价、地价来看，有进一步上升： 例如宝山区福海街道的0991号地块，本次毛坯销售均价不得超过47950元/平方米，与今年第二批集中供地中出让的沙井招商A301-0586地块限价一致，但比去年出让的润峯云上府45700元/平方米的毛坯指导价提升了2250元/平方米； 另外坪山区坑梓街道的0811、0812两宗地，商品住宅指导价为35300元/平方米，比深铁在去年第三批竞得的0115号地块34200元/平方米的限价要提升了1100元/平方米。 图：青岛第三轮土拍各类房企拿地情况（万平方米，亿元，幅） 土地名称 指导价 周边项目名称 成交均价/ 销售指导价 深土交告〔2022〕46号/A208-0991 47950 润峯云上府 45700 招商A301-0586 47950 深土交告〔2022〕46号/A922-0823 53600 珑门一、二期 42824 深土交告〔2022〕48号/A629-1340 47200 金地明峰府 44164 联投东方世家花园 45712 深业云筑 47173 深土交告〔2022〕44号/G14306-8011 35300 深铁G14301-0115 34200 深土交告〔2022〕44号/G14306-8012 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 在销售限价有所提升的情况下，按可售楼板价来算，本次深圳6宗含宅地块成交的平均地价房 价比为041，平均房价地价差为23000元/平方米，与今年首轮的24000元/平方米相比下降了1000 元的空间，与第二轮的29000元/平方米相比则有明显大幅收缩，主要是由于本轮地块的刚需属较强，留给房价的空间并不高。 图：深圳2022年第三批集中供地盈利空间情况（元/平方米） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/6 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 5/6 注：楼板价为可售楼板价 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 四、深圳地铁包揽3宗地块，华润、招商各落一子 由于本轮出让地块总数较少，最终仅有6宗地块成交，拿地房企也相对简单： 深圳地铁包揽3宗地块，拿地总金额达到60.4亿元，总建面为83.2万平方米，金额和建面均占本次土拍成交的一半以上； 华润、招商各拿下宝安、龙华的纯住宅用地，华润拿地金额达到27.5亿元，总建面为13万平 方米，仅次于深圳地铁；招商底价竞得龙华区纯宅地，总价15.03亿，总建面9.5万平方米。 此外深圳坂腾发展以3.47亿元的封顶价和15600平方米的自持租赁住房竞得龙华区纯安居地块，本次深圳土拍中拿地的房企均为国央企与城投类平台公司，与前两轮拿地房企类型保持一致，仍旧没有民企现身。 图：深圳2022年第三轮集中供地企业拿地情况（亿元，万平方米，幅） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 整体来看，深圳第三轮土拍以刚需型地块为主、市场热度较前两轮有明显下滑，可见即使在一线城市，也需要优质地块和充足的利润空间才能刺激房企积极参拍，否则无论前期土拍如何高热，房企的积极性都会明显下降。 但作为一线城市，市场基本面依然高于其他二三线城市，在大部分企业中一线城市的土拍优先级也更高，即使与其他城市发生“撞车”情况，也将优先考虑一线城市。因此土拍的热度主要与地块质量相关，只要推出优质地块，市场热度的复苏将会立竿见影。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/6