房地产深度报告：物管龙头系列报告一：万物云多元赛道并进，科技重塑空间效率

房地产 行业研究/深度报告 物管龙头系列报告一：万物云多元赛道并进，科技重塑空间效率 2022-09-28 报告日期： 行业评级：增持 主要观点： 物管行业仍处快速发展期，万物云三大竞争优势构筑护城河 市场总量持续扩容，但行业集中度亟待提升。万物云的业务扩容得益 行业指数与沪深300走势比较 9/2112/213/226/229/22 24% 13% 2% -9% -21% -32% 房地产沪深300 分析师：尹沿技 执业证书号：S0010520020001电话：021-60958389 邮箱：yinyj@hazq.com 联系人：俞悦 执业证书号：S0010122050026邮箱：yuyue@hazq.com 联系人：吴梦茹 执业证书号：S0010122050021邮箱：wumr@hazq.com 相关报告 1【.华安地产】二手房周频数据亮眼 于以下两方面：1）行业持续扩容。2016~2020年，国内社区空间居住消费服务市场总收入由2.1万亿增至2.9万亿，CAGA达8.3%；根据Frost&Sullivan统计，预计到2025年该数据将达到4.9万亿，CAGA达10.8%。2）行业集中度处于低位水平，龙头集中度提升可期。2020年国内社区空间居住消费服务市场前五大服务提供商的收入 贡献率约为2.19%，其中万物云以0.22%的市场份额位居第二，与同年北美住宅服务商龙头FSV市占率约6%相比，上升空间较大。 2019~2021年，万物云总收入CAGA达30.5%。公司竞争优势在于： 1）在管规模庞大，位列第一梯队。截至2021年末，公司在管面积达 7.85亿平方米，且后续将继续受益于行业集中度提升。2）品牌优质，多业态发展具备协同效应。首创“四保”模式，对标国际一流物业，首创城市物业服务模式，打造了国内第一个“物业城市”。3）科技能力突出，平台输出服务。鉴于行业仍处于快速发展期，后期面临的竞争将愈发 激烈，为拥有高品牌知名度、注重服务质量以及擅长科技化、标准化和专业化运营的公司带来巨大的机遇。 规模高增深耕高能级城市，住管业务持续领航 公司住管业务即社区空间居住消费服务提供住宅物业服务、居住相关资产服务及其他社区增值服务。2021年住管板块共计占比公司总收入55.5%，毛利率下降2.9pct至15.8%，是受到了业务占比86.3%的基 础物管服务业务的拖累。公司住管规模有望持续增长：i）内生稳增：万科集团坚持深耕一二线城市战略，2021年一二线城市及香港占比达93.1%，根据万科2021年中期业绩推介会介绍，万科2021年上半年新增投资金额92%位于一二线城市，为公司输送规模可观。ii）外拓强劲，营收占比从2019年84.6%减少至2021年80.8%，但仍保持高占比，2019~2021年CAGR达43.7%。分业务看：1）基础物管服务： 华润试水保租房公募REITs2022- 09-26 2.【华安地产】新房库存环比连续上升，地产调控放松进入深水区2022-09-19 3【.华安地产】保交楼带动竣工转好 2021营收达113.6亿（yoy+24.5%），毛利率11.1%（-3.9pct），随着物业费定价策略改变及规模经济优势凸显，毛利率有望提升。2）社区增值服务：居住相关资产服务主要包括房屋销售及租赁经纪服务、房屋再装修及美居服务，随着公司规模扩张和多经业务渗透率提升， 维持高质量增长，2021年营收12.56亿元（yoy+32.1%），毛利率 2019~2021年保持30%~33%。3）非业主增值服务：其他社区增值服 销售投资磨底仍需耐心2022-09- 18 务包含主要包括车位销售服务，营收从2019年的6.9亿元降至2021 年的5.4亿元，保持相对稳定，这与公司的业务策略相一致。 商业多维发展，把握城市服务蓝海赛道 2021年公司商企和城市空间综合服务市场收入达86.9亿元， 2019~2021年营收CAGA达42.3%。a）物业及设施管理服务：推行 商企空间管理品牌“万物梁行”，进一步整合竞争优势和优化管理服务。得益于不断扩大业务规模，收入稳步增长，2021年收入52.9亿元 （yoy+31.4%），同年毛利率13.7%（yoy-0.6pct）。b）开发商增值 服务：2021年营收达30.7亿元（yoy+29.7%）；2019~2021年营收 CAGA达34.5%。2021年毛利率19.5%（yoy-2.9pct），主要因低毛利率的楼宇修缮服务占比增加所致。c）城市空间整合服务：2021年营收达3.4亿元；2019~2021年营收CAGA达233.4%。毛利率持续 上行，从2019年9.2%增长至2021年的17.4%。坚持全国布局，截至2021年末，城市空间业务辐射全国32个省的153个城市。 务实科技战略，方案服务助力提效 万物云坚定地实施科技战略，构建空间科技能力，进入空间科技服务领域。2021年公司研发投入达3.74亿元，近三年CAGA达35.5%。在空间服务过程中实现科技转型，提升客户体验及服务效率。推出AIoT和BPaaS两种解决方案：1）AIoT“人工智能物联网”解决方案， 营收持续上行，2021年营收12.2亿元（yoy+55.4%），2019~2021年营收CAGA达32.5%；毛利率24.7%（-3.1pct）。2）BPaaS“流程即服务”解决方案服务。BPaaS解决方案2019年处于早期开发毛利润-12.7%，2020年商业化后开始盈利，2021年毛利率达39.8% （yoy+25.2pct）。公司通过远程企业运营服务加大提供全面的解决方案组合力度，达到降本提效的效果。 风险提示 疫情反复导致影响公司经营，外拓不及预期，关联方房企输送项目规模减少等。 正文目录 1厚积薄发，重新定义“空间科技服务商”5 1.1三十年创新先行，空间服务稳中求进5 1.2股权结构集中，管理层经验丰富，具备“人和”优势6 1.3三大业务齐头并进，定位空间科技服务商9 1.4收并购扩规模，加码一二线物管布局11 2住管规模持续增加，社区增值服务利润稳定12 2.1关联房企资源协同，基因复制积极外拓12 2.2社区增值服务利润稳定15 2.3非业主增值主打品牌化服务16 3商业多维发展，城市空间高速发展17 3.1商企服务外拓强劲，打造多元生态圈17 3.2城市服务范围扩大，积极响应国家号召18 4数字化方案重塑营业模式20 5募集资金投向23 6招股详情23 7风险提示24 图表目录 图表1万物云发展历程6 图表2截至招股书提交日公司股权结构图7 图表3万物云核心管理层简介8 图表4业务板块收入占比（%）9 图表5公司三大业务板块内容及收入占比9 图表62019~2021年公司期间费用率（%）10 图表72019~2021年公司销售及分销开支（万元）10 图表82019~2021年公司行政开支（万元）11 图表92019~2021年公司财务成本（万元）11 图表10典型规模物企住管板块毛利率比较（%）12 图表11典型物企基础物管服务板块毛利率比较（%）12 图表12社区空间居住消费服务占比13 图表13同行业平均物业管理费对比（元/平方米/月）13 图表14住宅物业服务营收及同比（亿元，%）13 图表15住宅物业毛利及其毛利率（亿元，%）13 图表16一二线城市及香港营收和占比14 图表17独立第三方占比对比（%）14 图表18居住相关资产服务营收及同比（亿元，%）15 图表19居住相关资产服务毛利及其毛利率（亿元，%）15 图表20同行社区增值服务营收及占比（亿元，%）15 图表21同行社区增值服务毛利率（%）15 图表22其他社区增值服务营收及同比（亿元，%）16 图表23其他社区增值服务毛利及其毛利率（亿元，%）16 图表24行业非业主增值服务营收占比（亿元，%）16 图表25行业非业主增值服务毛利率（%）16 图表26一二线城市及香港收入占比（亿元，%）17 图表27华东及华南地区收入占比（%）17 图表28物业设施管理服务营收及同比（亿元，%）18 图表29物业设施管理服务毛利及其毛利率（亿元，%）18 图表30开发商增值服务营收及同比（亿元，%）18 图表31开发商增值服务毛利及其毛利率（亿元，%）18 图表32城市空间整合服务营收及同比（亿元，%）19 图表33城市空间整合服务毛利及其毛利率（亿元，%）19 图表34商企和城市空间综合服务销售费用率19 图表352019~2021年明源云、金蝶、万物云数字化服务毛利率对比（%）20 图表362019~2021年AIOT和BPAAS解決方案营收占比（%）21 图表37AIOT解決方案营收及同比（亿元，%）21 图表38AIOT解決方案毛利及其毛利率（亿元，%）21 图表39BPAAS解決方案营收及同比（亿元，%）22 图表40BPAAS解決方案毛利及其毛利率（亿元，%）22 图表41万物云与可比公司市值对比（亿元）23 图表42万物云与可比公司市盈率对比23 1厚积薄发，重新定义“空间科技服务商” 1.1三十年创新先行，空间服务稳中求进 万物云空间科技服务股份有限公司（后简称“公司”）成立于2001年2月20日，是中国领先的全局空间服务提供商，长期投入科技研发，空间科技能力行业领先，是独一无二的由小区、商企和城市空间“三驾马车”业务体系协同驱动的服务供货商。 其业务包括以下三大板块：i）社区空间居住消费服务、ii）商企和城市空间综合服务、iii）AIoT及BPaaS解决方案服务。公司前身为万科物业，作为万科企业股份有限公司的控股子公司，其业务历史可追溯至1990年，主要历经4个发展阶段： 1990~2000年：品牌创新，服务管理迭代升级。在万科集团确立了“做好物业服 务”为目标后，1990年开启万科物业业务。在小区空间服务领域打造了具有极高美誉度和家喻户晓的万科物业品牌，并首创市场化物业运营方式，协助主管部门订立物业管理行业的行业标准。1991年，国内首创业主自治与专业服务相结合的“共管模式”，并推动成立了中国大陆第一个业主委员会。1996年，万科物业中标中国物业管理行业第一个公开招标项目深圳鹿丹村项目。同年（1996年）成为了国内第一家通过ISO9002国际质量管理体系认证的物管企业，引领行业提高服务质量。1998~1999年先后推出“无人化”管理模式、“个性化”服务模式，创新升级，积极探索物业新模式。 2001~2014年：稳扎稳打，继续探索物业管理新模式。2001年，获得国家建设 部首批物业管理一级资质证书，成为中国首批获得一级资质的物业管理企业。同年 （2001年），推出所有外接项目，中止市场化，稳扎稳打继续探索物业新模式。2005年创新推出“五步一法”服务，是万科物业优良传统和多年物业服务实践经验总结的基础上尝试通过感知客户价值、理解客户需求，进而对现有的服务流程和关键环节进行梳理、提炼和创新而提出的客户服务体系。2010年首次获得中指物管百强第一名，物管创新卓有成效。 2015~2019年：扩容升级，开启市场化新时代。在2015年1月，上海上实物 业管理有限公司与万科物业开展合作，引进万科物业EBA系统，成功开启万科物业2015年市场化的新征程。万科物业全面市场化。2018年5月，打造了中国第一个“物业城市”，在市场化机制下，作为城市空间整合服务提供商，对城市空间里的公共 资源、公共项目进行全流程管理、协调、服务及运营。2018年3月正式加入BOMA中国，持续对标国际商业地产管理标准。2018年7月，万科物业在纽交所成为戴德梁行的第四大股东，并于2019年与戴德梁行成立合资公司“万物梁行”成为万物云版图中重要的一块。 2020年~至今：恰逢其时，“万物云”上市在即。2020年万科物业首次披露“三驾 马车”模型，包括CS社区空间、BS商企空间、US城市空间。2021年11月，万科企业股份有限公司（股票代码：000002.SZ）发布《关于拟分拆子公司