中华国际二零二二年中期报告

中华国际控股有限公司 (于百慕大注册成立之有限公司) 股份代号:1064 2022中期报告 目录 12公司资料 3管理层讨论与分析 16权益披露 21根据上市规则的其他披露未经审核简明综合财务报表 23简明综合收益表 24简明综合全面收益表 25简明综合财务状况表 27简明综合股本变动表 28简明综合现金流量报表 29简明综合财务报表附注 在本报告显示的图像是经电脑修饰的美工绘图，与本集团现有或拟发展物业项目并无关连。 公司资料 董事会执行董事何鉴雄 非执行董事 杨国瑞 独立非执行董事 黄巨辉黄妙婷谭刚 公司秘书 秦伟贤 注册办事处ClarendonHouse2ChurchStreetHamiltonHM11Bermuda 香港总办事处及主要营业地点 香港中环 干诺道中168至200号信德中心 西座2911室 中国大陆主要办事处 重庆市朝天门朝东路 港渝广场14楼 核数师 安永会计师事务所 执业会计师及 注册公众利益实体及核数师 法律顾问 香港法律 礼德齐伯礼律师行香港 鲗鱼涌 华兰路18号 港岛东中心17楼 百慕大法律2 ConyersDill&Pearman 香港中环 康乐广场8号 交易广场一座29楼 物业估值师 第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司 香港太古城 英皇道1111号 太古城中心一期12楼 威格斯资产评估顅问有限公司香港 九龙观塘 观塘道388号创纪之城一期 渣打银行中心27楼 主要往来银行 中国民生银行 南洋商业银行有限公司 股份登记及过户总处 MUFGFundServices(Bermuda)LimitedTheBelvedereBuilding, 69PittsBayRoad,PembrokeHM08, Bermuda 香港股份登记及过户分处 卓佳登捷时有限公司香港 金钟 夏悫道16号 远东金融中心17楼 公司网址 www.zhonghuagroup.com 股份代号 香港联合交易所有限公司主板：1064 3中华国际控股有限公司（“本公司”）董事会（“董事会”）谨此宣布，本公司截至二零二二年六月三十日止六个月（“期间”）未经审核综合业绩，连同二零二一年同期之比较数字，如下： 业绩回顾 本公司录得本期间之综合收益为15,104,000港元，与去年同期的收益（二零二一年：14,980,000港元）相比增加约1%。本公司普通权益持有人于本期间应占溢利为1,051,000港元（二零二一年：489,000港元）。 经调整EBITDA 于期间，本公司及其附属公司（统称“本集团”）之经调整EBITDA为溢利4,995,000港元（二零二一年：4,071,000港元）。经调整EBITDA是指未计利息、税项及折旧前的盈利，且未计及投资物业公允价值变动之影响。 净溢利 本集团于本期间之除税前溢利为3,118,000港元（二零二一年：2,152,000港元），而本集团之期内溢利为521,000港元（二零二一年：亏损353,000港元）。本集团由去年同期亏损353,000港元变为本期间溢利521,000港元乃归因于行政开支由去年同期12,320,000港元稍为减至本期间的11,717,000港元。 流动资金及财务资源 于本期间，本集团的营运主要以业务营运产生之现金流及借贷拨付。本集团于期内来自经营活动之现金流净额为210,000港元（二零二一年：3,521,000港元）。 于二零二二年六月三十日，本集团之现金及银行结余为66,310,000港元（二零二一年十二月三十一日：93,204,000港元），而并无银行借贷。 业绩回顾（续）4 流动资金及财务资源（续） 于二零二二年六月三十日，本集团有未偿还借贷75,352,000港元（二零二一年十二月三十一日：79,359,000港元），包括租赁负债495,000港元（二零二一年十二月三十一日：1,303,000港元）及董事贷款达74,857,000港元（二零二一年十二月三十一日：78,056,000港元）。根据其各自的条款，租赁负债495,000港元（二零二一年十二月三十一日：1,303,000港元）须于一年内支付，所有租赁负债均以港元计值。本集团于过往年度面临的利率波动风险甚微。 于二零二二年六月三十日，本集团于期内之资本负债比率为0.02（二零二一年十二月三十一日：0.02），乃按本集团租赁负债及董事贷款总额75,352,000港元（二零二一年十二月三十一日：79,359,000港元）除以资产总值4,514,747,000港元（二零二一年十二月三十一日：4,727,091,000港元）计算。本集团于过往年度之资产负债比率维持在相对较低之水平。 资产 于二零二二年六月三十日，本集团的流动资产净额、净资产及资产总额分别为1,070,000港元（二零二一年十二月三十一日：7,399,000港元）、3,090,160,000港元（二零二一年十二月三十一日：3,223,376,000港元）及4,514,747,000港元（二零二一年十二月三十一日：4,727,091,000港元）。 本集团有两处投资物业，一处位于重庆市，而另一处位于广州市，两者均位于中国内地。于二零二二年六月三十日，本集团拥有100%权益之重庆投资物业之账面值为407,979,000港元（二零二一年十二月三十一日：425,414,000港元）。于二零二二年六月三十日，本集团拥有25%权益之广州投资物业之账面值为3,966,300,000港元（二零二一年十二月三十一日：4,135,800,000港元）。 于二零二二年六月三十日，本集团亦有持有待售物业，位于广州白云区及芳村区，账面成本为30,939,000港元（二零二一年十二月三十一日：32,262,000港元）。 5业绩回顾（续） 汇率风险 本集团之主要业务位于中国大陆，而该等营运附属公司之财务报表以人民币呈列。当该等以人民币呈列之营运附属公司之交易及财务报表合并至以港元呈报之本公司简明综合财务报表中时，本公司可能面临汇率风险。本集团于过往年度并无采取诸如执行远期对冲或外汇掉期工具之类的措施以对冲人民币与港元之间不利的货币波动所产生之潜在影响。鉴于人民币与港元之汇率于过往年度并无不时重大波动，本集团可合理地评估两种货币之间的汇率趋势，以在切实可行情况下减少其对本公司简明综合财务报表之不利影响。 资产抵押 于二零二二年六月三十日，本集团资产概无抵押。 削减股份溢价 批准注销股份溢价账的贷方金额400,000,000港元并将注销所产生之全部贷方金额用于抵销本公司累计亏损的同等金额之特别决议案已于二零二二年六月十四日（“生效日期”）举行之本公司股东周年大会（“二零二二年股东周年大会”）上获通过。因此，本公司股份溢价账的相关贷方金额已于生效日期抵销本公司累计亏损的同等借方金额。 实施削减股份溢价既不涉及减少本公司法定或已发行股本，亦不涉及削减本公司股份面值或有关股份的交易安排。除本公司因削减股份溢价而产生的开支外，实施削减股份溢价本身不会对本公司的相关资产、负债、现金流或财务状况或股东的整体利益产生任何重大不利影响。 进一步详情已披露于本公司日期为二零二二年五月十一日之通函及本公司日期为二零二二年六月十四日之公告。 集资活动6 于二零二零年四月十五日，本公司宣布与领泰投资有限公司（彼为一间于英属维尔京群岛注册成立之私人公司，并为一名独立第三方）订立一份认购协议，内容有关根据本公司于二零一九年六月十八日授予之一般授权按发行价每股0.15港元认购及发行108,000,000股本公司股本中之新股份（“新股发行”）。认购协议载列的所有先决条件均已达成且新股发行于二零二零年四月二十七日完成。 该等发售新股所得款项净额应用至二零二二年六月三十日的详情如下： 本公司日期为二零二零年四月十五日之公告 直至二零二二年六月三十日 的已动用 于二零二二年未动用的 所述拟定的所得款项用途类别净额 （百万港元） 百分比 所得款项净额 （百万港元） 所得款项 余额预计动用时间 （百万港元） 中国广州开发项目之12.0 重建成本 一般营运资金4.1 74.5%25.5% –4.1 12.0二零二三年六月三十日 或之前 –– 总计16.1 100% 4.1 12.0 于二零二二年六月三十日，本集团于持牌银行以短期存款形式存放未动用所得款项净额。 7业务回顾 本公司为一间投资控股公司。其附属公司主要于中国大陆从事物业发展、投资及管理业务，并拥有两项主要物业权益，一项位于重庆市及另一项位于广州市。 重庆港渝广场 本集团于重庆之物业权益位于重庆市渝中区朝天门。朝天门拥有超过五百年历史，位于渝中区东北部，地处长江及嘉宁江三角洲，为重庆往返三峡最重要的客货运输港口。港渝广场位于朝天门的朝东路及陕西六巷交界处，距三峡码头约15分钟步距路程，距重庆最主要的购物区解放碑约20分钟步距路程，距新近建成的重庆最宏伟的商业地标重庆来福仕广场约5分钟步距路程，而距重庆最着名的观光点之一朝天门广场约10分钟步距路程。 港渝广场为一幢15层高的商业楼宇，总建筑面积约为49,400平方米，其中本集团拥有地库之部份、第1至4层、第8及11层，总建筑面积约为24,400平方米。该物业已于二零一六年进行全面翻新，目前为多层购物中心，主要经营男装及鞋类批发及零售。每层大约有50至70间商铺，每间商铺面积介乎20至60平方米。大多数商铺均出租予自来的第三方，租期约一年，可根据当时的市场租金自动续租。该购物中心（本集团拥有之楼层）几乎已全部使用，商铺流转率维持在较低水平。鉴于朝天门数十年来一直为重庆周边城市及三峡地区之主要服装经销点之一，港渝广场为该地区最受欢迎的男装及鞋类批发点之一。 业务回顾（续）8 重庆港渝广场（续） 虽然重庆市人民政府实施“新冠病毒清零”政策及于今年夏天录得异常高温，港渝广场的业务运营在期内维持正常，惟不时因应出现COVID-19轻微爆发而实施暂时封城。然而，由于大部份二零二二年租约乃于二零二一年十二月底订立，故租金收入于本期间并无受到重大影响。 广州重建项目 本集团于广州之物业权益位于广州市越秀区。该开发地盘原称广州大都市鞋城，位于越秀区解放南路以东、大新路以南、一德路以北及谢恩里以西，距广州交易会（曾为中国于一九七八年实施改革开放政策前唯一的出口窗口）旧馆约3分钟步行路程，而距广州的地标珠江河畔约5分钟步行路程。 大都市鞋城（于二零一九年八月停业前）为一栋2层的非永久性建筑，建筑面积约14,700平方米，约有五百多间店铺。大都市鞋城于该地区拥有逾百年的鞋类批发业务历史，为广州最受欢迎的鞋类精品展示及批发中心。 大都市鞋城于二零一九年八月终止营运以进行重建。越秀区人民政府（“越秀区人民政府”）表示，彼等将尽最大努力支持本集团间接附属公司广州正大房地产开发有限公司（“广州正大”）的重建计划。 9业务回顾（续） 广州重建项目（续） 根据越秀区人民政府为中国共产党成立百周年志庆的要求，重建地盘的平台已于二零二一年中用水泥加绿化工程改为临时停车场。 截至目前，除一幢楼宇尚未完成拆迁及少数邻近商场的商铺继续照常营业外，大都市鞋城经已拆卸，且开发地盘已租赁予第三方作持牌停车场之用。 待小业主交出占用的最后一幢7层高楼宇后，该重建项目拟开发为一座22层多功能甲级商业综合楼，包括双子塔及3层地库，用于批发及展厅设施、办公及服务公寓用途，并配有停车场及装卸区等配套设施，总建筑面积约234,000平方米。亦计划将新大楼的地库透过地铁连接两个地铁站，即一德路站及海珠广场站。 于二零二一年初，国务院再次推出新的城市政策指令，鼓励一线城市将商业区重新规划为住宅区，目的是减少因电子商贸而导致的商业物业供过于求，并增加市场上的住宅物业供应。因此，本集团已就该项新政策展开初步可行性研究，部分重建项目如可由服务式公寓改为住宅物业用途，则新发展项目的投资回报率将大幅提高。本集团相信，一旦全国房地产开发市场的集成步入正轨，重新规划