万物云–IPO点评

万物云–IPO点评 报告摘要 公司概览 万物云是中国领先的物业管理服务提供商，主要服务中国经济最发达之高能级城市，截至2022年3月，公司在管约2900个住宅项目，其中，北京、上海、深圳及杭州均拥有超过200个项目；广州、宁波、福州、东莞及沈阳均拥有超过150个项目。项目密度较为集中。 根据弗若斯特沙利文的资料，按基础物业管理服务收入计，万物云于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。截至2022年3月底，在管住宅项目2889个，在管面积达6.70亿平米，合约面积约为8.95亿平米，属超巨型房管公司。 截至2021年12月31日，母公司万科（2202.HK）在建物业项目总建面约1.04亿平米，其中权益总建面约6430万平米。另外，万科持作未来发展的物业项目总建面约4520万平米，将为万物云未来不断创造收入，实现长远的持续发展。万科今年1-8月累计全口径销售额约2790亿元，全国排名第三位，是内房第一梯队的开发商。 公司服务范围从单一物业扩展到社区、商企和城市空间，并发展了不同的垂直业务领域。业务可归纳成三大板块： 一）社区空间居住消费服务。主要面向个人客户（业主、居民住户），包括住宅物业服务、居住相关资产服务和其他社区增值服务。这板块相当于其他物管公司的基础物管及社区增值服务。是公司收入主要来源，占2021年总收入之55.5%、总毛利之51.9%； 二）商企和城市空间综合服务。主要面向机构客户（企业、政府），包括物业及设施管理服务、开发商增值服务以及城市空间整合服务。这里再细分三个子板块，其中物业及设施管理服务相当于商管服务、开发商增值服务相当于其他 IPO点评 T 2022年9月19日 万物云（2602.HK） 证券研究报告 房地产行业 股份名称：万物云 股份代码：2602 IPO专用评级：5.2 --评级基于以下标准，最高10分 1.公司营运（30%）： 7 2.行业前景（30%）： 5 3.招股估值（20%）： 5 4.市场情绪（20%）： 3 主要发售统计数字 上市日期：29/9/2022 发行价范围(港元)47.1-52.7 发行股数,绿鞋前(百万股)116.71 --香港公开发售；占比11.67;10% --最高回拨后股数；占比58.36;50% --发行中旧股数目；占比0;0% 总发行金额,绿鞋前(亿港元)54.97-61.51 总集资金额,绿鞋前(亿港元)54.97-61.51 净集资金额,绿鞋前(亿港元)53.73-60.27 发行后股本(百万股) --绿鞋前1,167.13 --绿鞋后1,184.64 发行后市值(亿港元) --绿鞋前550-615 --绿鞋后558-624 备考每股有形资产净值(港元)6.23-6.78 备考市净率(倍)7.56-7.77 保荐人中信、花旗、高盛 物管公司的非业主增值服务、城市空间整合服务相当于城服业务。占2021年总收入之36.7%、总毛利之34.4%，其中，开发商增值服务占总收入之12.9%、总毛利之14.9%； 账簿 管理人 中信、花旗、高盛、招银国际、 工银国际、农银国际、建银国际国信 三）AIoT及BPaaS解决方案服务。这个比较独特，万物云投入科技研发，来全方位提升服务能力和效率，令服务可以标准化及数字化。包括AIoT解决方案及BPaaS解决方案。通过AIoT系统与算法对空间（住宅、商业及城服项目）中各类设施设备进行「24x7」的实时监测，并自动生成应急工单。结合AIoT系统，加上远程运营能力，万物云打造各类BPaaS解决方案，公司的空间云服务，产品形态主要包括以下几大部分：云巡检、云维保、云调度、云客服及云通行。占2021年总收入之7.8%、总毛利之13.8%。 万物云2021年归母净利润为17.2亿元。 行业状况及前景 随着快速城镇化及人均可支配收入的不断增长，物业服务百强企业的在管建筑面积及物业数目迅速增加。加上地产板块在投融资下的限制，进一步加速下游物管行业的整合，头部企业在资源上的比较优势将被突显。 中国顶级的社区空间居住消费服务提供商已树立起品牌声誉，品牌声誉对于获得新的市场机遇尤为重要。大多数住宅物业业主亦偏向聘请知名社区空间居住消费服务提供。品牌效应下，将加速行业整合。 会计师安永会计师事务所 资料来源：公司招股书 黄焯伟行业分析师 +852-22131402 stevewong@eif.com.hk 优势与机遇 关联房企万科是中国地产的第一梯队，销售排名维持首五位，品牌效益极高。公司背靠龙头房企万科，亦能受惠。 万科股东背景，加上多年优良管理之往绩，在民企爆雷危机中，突显出公司的稳健优点。 在管面积规模大，公司的「万物云街道」是基于对行业的洞见而提出并以技术支持的解决方案，公司以街道为单位，按在管项目为驻点及员工20至30分钟可达为半径构建新的服务圈，通过人员共享和快速响应的举措，为街道内的所有空间提供混合服务。这种模式体现了从供给侧进行服务变革的愿景。在客户需求不增加的前提下，该模式设想在传统分开管理的物业基础上建立万物云街道的协同运营服务，提升效率。 多元化的业务模式，在不同细分赛道中发展。 弱项与风险 物管行业是劳工密集的产业之一，劳工成本在销售成本及行政开支的主要部分。最低工资上涨及人工成本上升会影响未来盈利能力。 整体地产行业销售仍然较弱，下游物管板块短期仍有压力。 投资估值 行业并购加速，物业管理行业正在重复地产行业的发展过程，集中度不断提升，行业整合将会加速，万物云在管理体量上的规模效益，及其品牌效应，将令公司受惠行业整合的红利。加上母公司万科在地产的龙头地位，使万物云能事半功倍。 在规模上，万物云可比碧服（6098.HK），是港股物管板块中，第二大的物管公司。同时，万科的股东背景，使其免疫于民企爆雷危机中。所以我们认为万物云应该享有估值上的溢价，可对标其他国企背景的大型物管公司。 按公司上市市值550-615亿港元计算，我们预计公司的市盈率约为22-26倍2022年市盈率、 17-20倍2023年市盈率，虽然低于华润万象，但高于保利物业及中海物业。 综合以上考虑，我们给予公司IPO专用评级：5.2分。 基于地产整体板块的波动性较高，上市初期难免受行情影响，投资者须格外注意。 图1：公司财务情况 (百万元) 2019年 佔比 2020年 佔比 2021年 佔比 2021年 首季 佔比 2022年 首季 佔比 同比变动 收入 13,927 18,145 23,705 4,748 6,848 44.2% 社區空間居住消費服務 8,828 63.4% 10,623 58.5% 13,161 55.5% 2,786 58.7% 3,911 57.1% 40.4% 住宅物業服務 7,251 52.1% 9,130 50.3% 11,363 47.9% 2,473 52.1% 3,553 51.9% 43.7% 居住相關資產服務 890 6.4% 950 5.2% 1,256 5.3% 217 4.6% 241 3.5% 11.1% 其他社區增值服務 687 4.9% 543 3.0% 543 2.3% 96 2.0% 117 1.7% 21.1% 居住相關資產服務 890 6.4% 950 5.2% 1,256 5.3% 217 4.6% 241 3.5% 房屋銷售及租賃經紀服務 567 4.1% 632 3.5% 819 3.5% 159 3.4% 185 2.7% 15.9% 房屋再裝修及美居服務 323 2.3% 318 1.8% 437 1.8% 57 1.2% 56 0.8% -2.4% 其他社區增值服務 687 4.9% 543 3.0% 543 2.3% 96 2.0% 117 1.7% 車位銷售服務 419 3.0% 360 2.0% 338 1.4% 58 1.2% 56 0.8% -3.2% 其他 268 1.9% 183 1.0% 204 0.9% 38 0.8% 61 0.9% 58.1% 商企和城市空間綜合服務 4,293 30.8% 6,489 35.8% 8,693 36.7% 1,623 34.2% 2,438 35.6% 50.2% 物業及設施管理服務 2,569 18.4% 4,023 22.2% 5,288 22.3% 1,020 21.5% 1,652 24.1% 61.9% 開發商增值服務 1,693 12.2% 2,363 13.0% 3,065 12.9% 559 11.8% 664 9.7% 18.8% 城市空間整合服務 31 0.2% 102 0.6% 340 1.4% 44 0.9% 122 1.8% 178.0% 開發商增值服務 1,693 12.2% 2,363 13.0% 3,065 12.9% 559 11.8% 664 9.7% 案場及樣板房管理 1,265 9.1% 1,430 7.9% 1,812 7.6% 364 7.7% 398 5.8% 9.4% 交付前支持服務 391 2.8% 533 2.9% 683 2.9% 90 1.9% 119 1.7% 32.7% 樓宇修繕服務 37 0.3% 399 2.2% 570 2.4% 105 2.2% 146 2.1% 39.6% AIoT及BPaaS解決方案服務 806 5.8% 1,034 5.7% 1,850 7.8% 338 7.1% 499 7.3% 47.6% AIoT解決方案 693 5.0% 783 4.3% 1,216 5.1% 258 5.4% 311 4.5% 20.7% BPaaS解決方案 114 0.8% 251 1.4% 634 2.7% 80 1.7% 187 2.7% 134.3% 毛利 2,468 3,365 4,020 699 991 41.7% 社區空間居住消費服務 1,419 57.5% 1,992 59.2% 2,084 51.9% 401 57.3% 516 52.1% 28.8% 住宅物業服務 690 28.0% 1,370 40.7% 1,265 31.5% 276 39.5% 362 36.5% 31.0% 居住相關資產服務 294 11.9% 302 9.0% 381 9.5% 54 7.7% 63 6.4% 17.6% 其他社區增值服務 435 17.6% 320 9.5% 438 10.9% 71 10.1% 91 9.2% 28.5% 商企和城市空間綜合服務 878 35.6% 1,119 33.3% 1,383 34.4% 214 30.6% 310 31.3% 45.2% 物業及設施管理服務 399 16.2% 575 17.1% 726 18.0% 114 16.4% 176 17.7% 53.5% 開發商增值服務 476 19.3% 530 15.7% 598 14.9% 86 12.2% 109 11.0% 27.8% 城市空間整合服務 3 0.1% 14 0.4% 59 1.5% 14 1.9% 25 2.5% 85.4% AIoT及BPaaS解決方案服務 171 6.9% 254 7.6% 553 13.8% 85 12.1% 165 16.6% 93.9% AIoT解決方案 185 7.5% 218 6.5% 301 7.5% 53 7.6% 87 8.8% 65.0% BPaaS解決方案 (14) -0.6% 37 1.1% 252 6.3% 32 4.6% 77 7.8% 141.8% 资料来源：公司资料、安信国际 图1：公司财务情况（续） (百万元) 2019年 佔比 2020年 2021年2021年 佔比佔比首季 佔比 2022年 首季 佔比 同比变动 毛利率(%) 17.7% 18.5% 17.0% 14.7% 14.5% -0.3pp 社區空間居住消費服