REITs周报：公募REITs受热捧，配售比例创新低

(2022.09.11-2022.09.16) 公募REITs受热捧，配售比例创新低 9月16日，华夏合肥高新REIT发布确认申购比例的公告，其中网下认购的配售比例仅为0.64%，公众认购的配售比例仅为0.23%，是目前公募REITs上市以来公众配售比例最低的一支。按照基金份额的发售价格2.19元/份计算，华夏合肥REIT共募集15.33亿元。 华夏合肥高新REIT受热捧，主要受如下原因影响。1）华夏合肥REIT的2022年的年化现金分派率为4.42%，较三支保障性质租赁住房REITs的年化现金分派率高。2）本周股票市场表现欠佳，而近期上市的保障性租赁住房REITs上市首日基本实现涨停，对投资者的吸引力相对较强。3）去年首批上市的公募REITs普遍现金分派比例高；截至2022年9月16日，已上市的REITs中，仅一支基金IPO以来二级市场价格未实现正增长，REITs的投资价值凸现。 9月15日，长三角一体化示范区新闻发布会上，沪苏浙三地联合发布《关于进一步支持长三角生态绿色一体化发展示范区高质量发展的若干政策措施》，提出了科技创新赋能、存量资产盘活等10个方面17条举措。其中在存量资产盘活方面，提出“支持示范区开展部分重点存量基础设施项目联合运营”、“积极争取在交通、水利、生态环保、仓储物流、园区、保障性租赁住房、旅游等基础设施领域发行REITs产品”。目前待上市的三支公募REITs产品中，除华夏合肥高新REIT外，另外两支REITs的底层资产均位于长三角。同时，上海、重庆、杭州、南京等多个城市积极筹备参与保障性租赁住房REITs试点。未来，随着开展REITs试点的区域扩大、底层资产的种类增多，公募REITs或将进一步扩容。 本周REITs跑赢上证综指 本周，REITs指数下跌1.03%，上证综指下跌4.16%，国债指数上涨0.01%。 滚动4周，REITs指数下跌0.05%，上证综指下跌-4.04%，国债指数上涨0.30%。 根据我们的统计测算，截至2022年9月16日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.38；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.73。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类REITs下跌1.22%，特许经营权类REITs下跌0.88%。滚动4周，产权类REITs上涨0.01%，特许经营权类REITs下跌0.18%。整体看本周产权类REITs指数表现弱于特许经营类REITs指数。 产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs 截至2022年9月16日，ABS估值最高的是平安广交投广河高速REIT，达到15.06倍；估值最低的是华夏北京保障房REIT，ABS估值2.32倍。分资产类型看，产权类REITs的ABS估值在5倍以下；特许经营权类REITs普遍估值在5倍以上，仅富国首创水务封闭式REIT估值为3.4倍。 投资建议：公募REITs配售比例创新低，由于首批公募REITs的现金分派比例高、二级市场表现联合高，公募REITs的投资价值凸现。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs，如园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 1.公募REITs受热捧，配售比例创新低 9月16日，华夏合肥高新REIT发布确认申购比例的公告，其中网下认购的配售比例仅为0.64%，公众认购的配售比例仅为0.23%，是目前公募REITs上市以来公众配售比例最低的一支。按照基金份额的发售价格2.19元/份计算，华夏合肥REIT共募集15.33亿元。 图1：各公募REITs配售情况 华夏合肥高新REIT受热捧，主要受如下原因影响。1）华夏合肥REIT的2022年的年化现金分派率为4.42%，较三支保障性质租赁住房REITs的年化现金分派率高。2）本周股票市场表现欠佳，而近期上市的保障性租赁住房REITs上市首日基本实现涨停，对投资者的吸引力相对较强。3）去年首批上市的公募REITs普遍现金分派比例高；截至2022年9月16日，已上市的REITs中，仅一支基金IPO以来二级市场价格未实现正增长，REITs的投资价值凸现。 9月15日，长三角一体化示范区新闻发布会上，沪苏浙三地联合发布《关于进一步支持长三角生态绿色一体化发展示范区高质量发展的若干政策措施》，提出了科技创新赋能、存量资产盘活等10个方面17条举措。其中在存量资产盘活方面，提出“支持示范区开展部分重点存量基础设施项目联合运营”、“积极争取在交通、水利、生态环保、仓储物流、园区、保障性租赁住房、旅游等基础设施领域发行REITs产品”。目前待上市的三支公募REITs产品中，除华夏合肥高新REIT外，另外两支REITs的底层资产均位于长三角。同时，上海、重庆、杭州、南京等多个城市积极筹备参与保障性租赁住房REITs试点。未来，随着开展REITs试点的区域扩大、底层资产的种类增多，公募REITs或将进一步扩容。 表1：待上市的公募REITs底层资产所在城市 2.本周REITs跑赢上证综指 2.1.产权类REITs和特许经营类REITs均下跌 本周，REITs指数下跌1.03%，上证综指下跌4.16%，国债指数上涨0.01%。滚动4周，REITs指数下跌0.05%，上证综指下跌-4.04%，国债指数上涨0.30%。根据我们的统计测算，截至2022年9月16日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.38；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.73。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。 图2：REITs指数、上证综指、国债指数的表现 将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌1.22%，特许经营权类REITs下跌0.88%。滚动4周，产权类REITs上涨0.01%，特许经营权类REITs下跌0.18%。整体看本周产权类REITs指数表现弱于特许经营类REITs指数。 图3：产权类REITs指数和特许经营权类REITs指数表现 分具体基金看，本周中金厦门安居REIT单周涨幅最大为0.55%，国金中国铁建高速REIT单周降幅最大为2.26%；IPO以来红土创新盐田港REIT涨幅最大为50.43%，平安广交投广河高速REIT是唯一一支IPO以来下跌的基金，跌幅为4.72%；IPO以来产权类REITs普遍表现优于特许经营权类REITs。 图4：公募REITs表现 2.2.保障性质租赁住房类REITs日均换手率偏高 本周，日均换手率最高的是富国首创水务封闭式REIT，日均换手率达到2.54%，日均换手率最低的是红土盐田港REIT，日均换手率为0.30%；本周换手率较上周上升最明显的是富国首创水务封闭式REIT，换手率提高0.71pct，换手率下降最多的是红土深圳安居REIT，换手率下降0.72pct。 图5：本周公募REIT成交量和换手率 根据资产类型分类看，本周成交额占REITs整体成交额比例最大的是交通基础设施REITs，所占比例达到35.60%，成交额占比最小的是能源基础设施REITs，所占比例为8.06%。本周，日均换手率最高的是生态环保REITs，日均换手率为1.652%；日均换手率最低的是仓储物流类REITs，日均换手率为0.324%。 图6：本周各类资产REITs成交和换手 3.产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs 我们选取中证估值的ABS估值和PV乘数作为衡量REITs基金估值的指标。截至2022年9月16日，ABS估值最高的是平安广交投广河高速REIT，达到15.06倍；估值最低的是华夏北京保障房REIT，ABS估值2.32倍。分资产类型看，产权类REITs的ABS估值在5倍以下； 特许经营权类REITs普遍估值在5倍以上，仅富国首创水务封闭式REIT估值为3.4倍。 图7：公募REITs的估值列表 4.本周REITs审批进度 表2：本周REITs项目受理进度 5.本周公募REITs主要公告 表3：本周REITs重要公告 6.风险提示 1）政策实施不及预期：若政策实施不及预期，REITs的推进或受影响，REITs上市的数量或受影响。 2）宏观经济不及预期：若宏观经济不及预期，REITs底层资产的运营或受到影响，REITs底层资产的净利润或不及预期，REITs的现金分派或受波及。 3）项目运营不及预期：若项目运营不及预期，REITs的底层净利润或不及预期，现金流分派或受到影响。