2022W37：受假期影响新房销售同比跌幅继续扩大，多个核心城市限购松动

本周样本城市新房销售面积同比跌幅继续扩大，单周量能续创下半年新低。 本周样本城市新房成交面积同比-47.4%，环比-6.6%，整体销售下行压力较大，主要由于（1）经济下行压力带来的购买力减弱、未来不确定性增加带来的持币需求提升；（2）购房者依然担忧部分房企正常交付的能力；（3）中秋三天假期一定程度影响新房销售。我们认为传统供销旺季“金九银十”或成色不足，但考虑到去年下半年基数下行，预计下半年新房销售同比降幅仍会收窄。 本周多个核心一二线城市（拟）放松“四限”，未来核心城市仍具备放松空间。中央层面，本周住建部表示，要以政策性银行专项借款方式，支持有需要城市推进已售逾期难交付住宅项目建设交付，目前专项工作正在推进。地方层面，本周山东济南、青岛缩小市内限购区域，天津出台限购限贷“组合拳”放松，广州拟放松限价。从政策月度频次看，8月出台的政策数量环比增加12条至95条，而9月前2周已达54条，且区域分布上更加向核心一二线城市集中，我们预计9-12月放松楼市政策的区域将进一步扩散，继续看好核心城市限购限贷的放松。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.8%，领先大盘0.13个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第11名。本周上涨个股共15支，较上周减少103支，下跌股数为122支。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为213.5万平方米，环比下降6.6%，同比下降47.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为61.5万方，环比-21.3%，同比-16.6%；样本二线城市为91.7万方，环比-3.8%，同比-64.7%；样本三线城市为60.3万方，环比9.7%，同比-16.5%。从今年累计37周新房成交面积同比看，样本30城共计10800.3万方，同比下降-35.2%；一线城市为2274.0万方，同比-27.2%；二线城市为6170.8万方，同比-33.7%；三线城市为2355.5万方，同比-44.4%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计79.1万方，环比下降11.0%，同比下降6.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为27.3万方，环比-7.7%；样本二线城市为39.1万方，环比-8.1%；样本三线城市为12.8万方，环比-24.2%。 重点公司境内信用债情况：发行量增加，发债利率涨跌不一。根据wind统计数据，本周（9.12-9.18）共发行房企信用债10只，环比增加1只；发行规模共计82.89亿元，环比增加18.4亿元，总偿还量92.81亿元，环比增加6.08亿元，净融资额为-9.92亿元，环比增加12.32亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（72.4%）为主要构成。债券类型方面 ， 本周房企债券发行以一般中期票据 （38.6%） 和一般公司债（36.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（66.8%）的债券为主。 投资建议：本轮周期与2008.2014年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期走牛中的正反馈阶段，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、万科A、金地集团、建发股份；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.新房销售同比跌幅继续扩大，多个核心城市限购松动 本周样本城市新房销售面积同比跌幅继续扩大，单周量能续创下半年新低。本周样本城市新房成交面积同比-47.4%，环比-6.6%，整体销售下行压力较大，主要由于（1）经济下行压力带来的购买力减弱、未来不确定性增加带来的持币需求提升；（2）购房者依然担忧部分房企正常交付的能力；（3）中秋三天假期一定程度影响新房销售。我们认为传统供销旺季“金九银十”或成色不足，但考虑到去年下半年基数下行，预计下半年新房销售同比降幅仍会收窄。 本周多个核心一二线城市（拟）放松“四限”，未来核心城市仍具备放松空间。中央层面，本周住建部表示，要以政策性银行专项借款方式，支持有需要城市推进已售逾期难交付住宅项目建设交付，目前专项工作正在推进。地方层面，本周山东济南、青岛缩小市内限购区域，天津出台限购限贷“组合拳”放松，广州拟放松限价。从政策月度频次看，8月出台的政策数量环比增加12条至95条，而9月前2周已达54条，且区域分布上更加向核心一二线城市集中，我们预计9-12月放松楼市政策的区域将进一步扩散，继续看好核心城市限购限贷的放松。 以下是本周部分一二线城市政策放松摘要： 山东济南限购放松：除历下区、市中区外，其它区域（包括槐荫区、天桥区、历城区和济南高新区等）取消限购。 山东青岛限购放松：1、继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策。2、对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套。 天津限购放松、限贷放松：1、非天津市户籍且在天津市就业的新市民、大学毕业生，连续缴纳6个月及以上社保可在该市购买1套住房。2、对有老人的家庭、生育二孩及以上的家庭，在原住房限购政策基础上再购买1套住房。3、将自有住房筹集用作保障性租赁住房，可再购买1套住房。4、无贷无房的，首套首付款比例最低为30%。已结清购房贷款、无房的，按首套房贷款政策执行。购买二套住房的，首付款比例最低为40%。 广东广州拟限价放松：拟放松限价标准，新办预售证的楼栋由此前楼栋均价上下浮动6%，调整为上浮10%，下调可达20%，但楼栋均价不能超过项目核定线均价。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.8%，领先大盘0.13个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第11名。本周上涨个股共15支，较上周减少103支，下跌股数为122支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为新华联、中洲控股、*ST运盛、中交地产、沙河股份，涨幅分别为23.6%、8.4%、8.3%、6.8%、4.6%。跌幅前五为粤宏远A、广宇发展、广汇物流、ST新梅、大港股份，跌幅分别为-25.5%、-15.9%、-14.2%、-13.4%、-11.9%。 本周48家重点房企中共计上涨9支，较上周减少31支，涨幅位居前五的为绿城中国、绿景中国地产、建发国际集团、富力地产、华润置地，涨幅分别为16.2%、11.3%、7.0%、5.1%、2.0%。跌幅前五为融信中国、时代中国控股、金科股份、滨江集团、佳源集团，跌幅分别为-12.8%、-10.4%、-9.9%、-9.2%、-9.0%。 图表1：各行业涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周（9.13-9.16）涨幅前五个股 图表5：本周（9.13-9.16）跌幅前五个股 图表6：重点房企涨跌幅排名 图表7：本周（9.13-9.16）重点房企上涨前五个股 图表8：本周（9.13-9.16）重点房企下跌前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为213.5万平方米，环比下降6.6%，同比下降47.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为61.5万方，环比-21.3%，同比-16.6%；样本二线城市为91.7万方，环比-3.8%，同比-64.7%；样本三线城市为60.3万方，环比9.7%，同比-16.5%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计37周新房成交面积同比看，样本30城共计10800.3万方，同比下降-35.2%； 一线城市为2274.0万方，同比-27.2%；二线城市为6170.8万方，同比-33.7%；三线城市为2355.5万方，同比-44.4%。其中一线城市中，北京（-28.7%）、上海（-21.6%）、广州（-33.1%）、深圳（-28.6%）同比均为负。二三线城市中仅南平（0.1%）同比为正，盐城（-73.7%）、莆田（-68.4%）、芜湖（-61.4%）等总计25城同比为负。 图表13：30城周度成交面积跟踪（9.10-9.16） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计79.1万方，环比下降11.0%，同比下降6.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为27.3万方，环比-7.7%；样本二线城市为39.1万方，环比-8.1%；样本三线城市为12.8万方，环比-24.2%。年初至今累计二手房成交面积为4019.6万方，同比变动为-18.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1071.1万方，同比-35.2%；样本二线城市为2433.1万方，同比-7.8%；样本三线城市为515.3万方，同比-7.8%。 图表14：本周11城二手房成交面积及同环比 图表15：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表16：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比 图表18：11样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（9.12-9.18）共发行房企信用债10只，环比增加1只；发行规模共计82.89亿元，环比增加18.4亿元，总偿还量92.81亿元，环比增加6.08亿元，净融资额为-9.92亿元，环比增加12.32亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（72.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（38.6%）和一般公司债（36.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（66.8%）的债券为主。 图表19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分 图表22：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率涨跌不一。其中常州牡丹公司债（-130bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。本周碧桂园通过中债信用增进投资股份有限公司担保发行一笔3年期15亿元中期票据。 图表23：房企每周融资汇总（9.12-9.18） 5.本周相关政策回顾 图表24：全国性政策（9.11-9.17） 图表25：地方性政策（9.11-9.17） 6.投资建议 本轮周期与2008.2014年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期走牛中的正反馈阶段，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、万科A、金地集团、建发股份；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。