房地产行业研究周报：涉房贷款集中度持续压降

行业追踪（2022.9.11-2022.9.17） 本周观点：涉房贷款集中度持续压降 “贷款集中度”考核要求下，商业银行加强涉房地产贷款投放管控，超限银行地产贷款占比持续优化。截至22H1，53家样本上市银行中，共12家房地产贷款占比超限，但占比数值较21期末均有下行，超限银行数量较2021期末减少4家；共9家个人住房贷款占比超限，占比数值同样均有下行，超限银行数量较2020年同期减少6家。分结构来看，第一/二/三/四档上市银行分别有0/3/8/1家房地产贷款超限，以及0/3/5/1家个人住房贷款超限。 商业银行房地产公司贷款增速显著下行，受需求疲软及防范风险影响，个人住房贷款额度收缩。整体来看，样本上市银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比分别为30.3%、24.7%，较上年同期分别-1.79pct、-1.44pct。样本上市银行个人住房贷款合计35.9万亿，房地产公司贷款合计8.1万亿，涉地产类贷款总计44.0万亿，较2020年同期同比增速分别为+7.7%、-2.8%、+5.6%，与样本房企贷款总额同比增速（+11.3%）相比，分别-3.52pct、-14.04pct、-5.62pct。 地产对公贷款不良率显著上升，个人按揭维持稳健。22H1样本上市商业银行地产对公贷款不良率由21期末的2.3%上升0.6pct至3.0%，分档来看，第一/二/三档上市银行分别提升0.7pct/0.6pct/0.2pct至3.3%/2.4%/3.0%；样本上市个人按揭贷款不良率维持在0.3%的相对低位，分梯度来看，第一/二/三档上市银行个人按揭不良率分别为0.3%/0.4%/0.6%。 商业银行涉地产业风险管理加强，多行针对出险房企收并购给出积极表述，住房租赁与保障性住房仍是商业银行关注重点。具体来看：1）风险管理方面，严格管控房地产业风险仍是各行关注重点，“保交楼”与涉地产不良贷款关注度上升；此外，多行针对出险房企收并购给出积极表述，工商银行提出“稳妥有序开展重点房地产企业风险处置项目并购贷款业务”，交通银行提出“稳妥有序支持优质房企并购出险和困难房企的优质项目”。2）产业政策方面，多行提出加大对住房租赁及保障性住房建设金融支持力度，建设银行将“住房租赁”列入其三大战略，工商银行、农业银行、建设银行、中国银行及邮储银行均明确提出支持保障性租赁住房发展。3）个人信贷方面，各行多强调“差异化信贷”及“满足居民合理购房需求”。 9月新房、二手房销售同比下行 新房市场本周成交298万平，月度同比-45.76%，相较上月下降22.82pct；累计库存16051万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交102万平，月度同比-11.08%，相较上月下降26.25pct。土地市场本周成交建面2270万平，滚动12周同比+9.50%；成交总额213亿元，滚动12周同比+5.77%；全国平均溢价率+5.98%，滚动12周同比-5.40pct。 本周申万房地产指数-3.84%，较上周下跌11.35pct，涨幅排名13/31，领先沪深300指数0.09pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-0.41%，较上周下降5.16pct，涨幅排序3/11，领先恒生指数2.70pct；克而瑞内房股领先指数为-0.35%，较上周下跌8.96pct。 投资建议：我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点：涉房贷款集中度持续压降 “贷款集中度”考核要求下，商业银行加强涉房地产贷款投放管控，超限银行地产贷款占比持续优化。截至22H1，53家样本上市银行中，共12家房地产贷款占比超限，但占比数值较21期末均有下行，超限银行数量较2021期末减少4家；共9家个人住房贷款占比超限，占比数值同样均有下行，超限银行数量较2020年同期减少6家。分结构来看，第一/二/三/四档上市银行分别有0/3/8/1家房地产贷款超限，以及0/3/5/1家个人住房贷款超限。 商业银行房地产公司贷款增速显著下行，受需求疲软及防范风险影响，个人住房贷款额度收缩。整体来看，样本上市银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比分别为30.3%、24.7%，较上年同期分别-1.79pct、-1.44pct。样本上市银行个人住房贷款合计35.9万亿，房地产公司贷款合计8.1万亿，涉地产类贷款总计44.0万亿，较2020年同期同比增速分别为+7.7%、-2.8%、+5.6%，与样本房企贷款总额同比增速（+11.3%）相比，分别-3.52pct、-14.04pct、-5.62pct。 地产对公贷款不良率显著上升，个人按揭维持稳健。22H1样本上市商业银行地产对公贷款不良率由21期末的2.3%上升0.6pct至3.0%，分档来看，第一/二/三档上市银行分别提升0.7pct/0.6pct/0.2pct至3.3%/2.4%/3.0%；样本上市个人按揭贷款不良率维持在0.3%的相对低位，分梯度来看，第一/二/三档上市银行个人按揭不良率分别为0.3%/0.4%/0.6%，较21期末分别提升0.05pct/0.04pct/0.13pct。 商业银行涉地产业风险管理加强，多行针对出险房企收并购给出积极表述，住房租赁与保障性住房仍是商业银行关注重点。具体来看：1）风险管理方面，严格管控房地产业风险仍是各行关注重点，“保交楼”与涉地产不良贷款关注度上升；此外，多行针对出险房企收并购给出积极表述，工商银行提出“稳妥有序开展重点房地产企业风险处置项目并购贷款业务”，交通银行提出“稳妥有序支持优质房企并购出险和困难房企的优质项目”。2）产业政策方面，多行提出加大对住房租赁及保障性住房建设金融支持力度，建设银行将“住房租赁”列入其三大战略，工商银行、农业银行、建设银行、中国银行及邮储银行均明确提出支持保障性租赁住房发展。3）个人信贷方面，各行多强调“差异化信贷”及“满足居民合理购房需求”。 图1：商业银行2021年贷款集中度及不良率情况 表1：六大国有商业银行涉房地产相关表述 表2：A股重点标的估值与盈利预测 表3：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表4：本周政策概览 图2：调控政策结构 图3：调控政策频次及方向 图4：分区域调控政策数量 图5：分能级调控政策数量 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 9月10日-9月16日，64城商品房成交面积为298万平，移动12周同比增速为-26.27%，增速较上期下降4.16pct；月度同比-45.76%，相较上月下降22.82pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为85、174、39万平，移动12周同比增速分别为-5.68%、-27.77%、-41.07%，增速较上期分别变化-0.71pct、-5.89pct、-1.11pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅扩大。 图6：64城商品房成交面积 图7：64城商品房成交面积-月度同比 图8：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图9：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图10：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至9月16日，17城商品房可售面积为16051万平。全国平均去化时长为75周，一线、二线、三线城市去化时间分别为60、83、131周，一线、二线、三线及以下去化放缓。 图11：17城商品房可售面积 图12：分能级城市推盘去化-移动12周 2.3.二手房市场 9月10日-9月16日，17城二手房成交面积为102万平，移动12周同比增速为+0.66%，增速较上期下降0.55pct；月度同比-11.08%，相较上月下降26.25pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为29、70、3万平，移动12周同比增速分别为-19.47%、+11.34%、-41.82%，增速较上期分别变化+1.72pct、-1.51pct、+1.61pct，与历史相比，一线、三线及以下降幅收窄，二线增幅收窄。 图13：17城二手房成交面积 图14：17城二手房成交面积-月度同比 图15：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图16：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图17：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 9月5日-9月11日，全国土地成交建筑面积为2270万平，滚动12周同比增速为+9.50%，较前期下降2.32pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为121、764、1385万平，滚动12周同比增速分别为+77.55%、+23.87%、+0.11%，增速较上期分别提升+71.22pct、-14.38pct、-0.60pct，与历史相比，一线成交建面增幅扩大，二线三线增幅收窄。 全国土地成交金额达到213亿元，滚动12周同比增速为+5.77%，较前期上升1.27pct。其中，一线、二线、三线城市分别为6、83、123亿元，滚动12周同比增速分别为726.55%、42.07%、-40.32%。 全国土地成交平均溢价率为5.98%，滚动12周同比增速为-5.40pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、0.9%、9.87%，滚动12周同比增速分别为1pct、-9.58pct、-6.1pct。 图18：土地成交建筑面积 图19：土地成交建筑面积-移动12周同比 图20：土地成交总价 图21：土地成交总价-移动12周同比 图22：土地成交溢价率 图23：土地成交溢价率-移动12周同比 3.本周融资动态 2022年9月11日-2022年9月17日，房企共发行境内债券0只（其中10只为国企发行），境内债发行金额合计47.05亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）；发行境外债券3只（其中0只为国企发行），境外债发行金额合计68.42亿元。 2022年9月（数据截至2022年9月17日），地产债境内、境外债券发行额分别为289.37亿元、68.92亿元，当月偿还额分别为477.22亿元、248.69亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为-187.85亿元、-179.77亿元。 图24：房地产业债券融资及到期归还情况 图25：地产开发企业境内债发行额及其同比 图26：房地产业境外债发行额及其同比 表5：本周新发境内债 表6：本周新发境外债 4.行业与个股情况 4.1.行业涨跌与估值情况 4.1.1.A股市场 本周申万房地产指数-3.84%，较上周下跌11.35pct，涨幅排名13/31，领先沪深300指数0.09pct。A股涨幅前三个股分别为新华联+23.60%、中洲控股+8.38%、中交地产+6.80%； 跌幅前三个股分别为粤宏远A-25.53%、广宇发展-15.87%、广汇物流-14.20%。 截至9月16日，申万地产PE（ TTM ）、PB（LF）自2010年以来的估值分位数分别为31.1%、0.2%，相对沪深300指数的PE、PB估值分位数分别低至30.0%、4.6%。 图27：申万板块本周涨跌幅排名 图28：A股重点个股本周涨跌幅 表7：A股本周涨/跌前五 图29：申万房地产PE（ TTM ）和PB（LF） 图30：申万房地产相对沪深300的PE（ TTM ）和PB（LF） 4.1.2.H股市场 本周Wind香港房地产指数-0.41%，较