国泰君安认为，民企漏出市场的速度过快，预计2023年央国企在销售市场上占比将超过

国泰君安认为，民企漏出市场的速度过快，预计2023年央国企在销售市场上占比将超过70%，若央企扩张速度不能填补民企缩减速度，则二线央国企将成为稳定发展的公司。 1)楼市恢复动能仍然偏弱 从月社融来看，以居民中长期贷款来看需求端的恢复仍然没有明显改观，尽管居民短贷有一定增量，楼市恢复动能仍然偏弱。从高频数据来看，按照此前克尔瑞发布的百强房企销售数据，按权益口径8月的销售较7月有所好转，尤其是央企。 而从各个城市来看，8月较7月有动能衰减的迹象，虽然对于楼市来说，环比的意义不大，但考虑到恢复的持续性看，没有显现出逐级上行的态势。 从社融数据来看，居民中长期贷款依然维持相对低位，叠加居民短贷后总量尚可，整体依然呈现弱探底态势。 2)二线央国企在承接民企漏出市场方面，会有较大的机遇民企退出速度过快，一线央企维持，漏出的市场给二线央国企带来更好的空间，融资的容易度 和拿地的竞争性都明显改善。 按照此前的统计，2021年民企在销售规模上的占比，在200强企业当中大约为70%，而目前民企占比已经低于50%，若考虑土地市场，民企占比已经低于30%，若民企的信用能力没有恢复，则漏出市场会转移给央国企。 从目前一线央企的投资强度来看，并没有呈现快速扩表趋势，整体为稳健风格，因此，二线央国企在承接民企漏出市场方面，会有较大的机遇，一方面，从主动寻求融资转为被动接受融资，另一方面，土地市场竞争度大幅度下降。 3)当前就是二线国央企朦胧美时期 一旦央国企占比超过7成，央国企表现将贴近于行业，不能享受民企份额转移的机会，同时，在少数央国企占据主要份额后，盈利模式也尚不清楚，因此，当前就是二线国央企朦胧美时期。 国泰君安认为，当前行业的下行周期还没有结束，依然处于震荡下行区间，2022Q4-2023Q1会有基数效应带来的数据改善，但并不会构成真正的周期修复，因此，龙头完成集中，增速也将归于行业增速。 同时，在去金融化后，房企的盈利模式尚不清晰，那么在当前，就是央国企的朦胧美时期。