简化再融资以扩大可用性

HOUSINGFINANCEPOLICYCENTRE 研究报告 简化再融资以扩大可用性 阿列克谢·亚历ft德罗夫·劳里好人泰德·托泽 2022年9月 关于城市学院 城市研究所是一家非营利性研究机构，提供数据和证据以帮助促进向上流动和公平。对于寻求加强决策、创造包容性经济增长以及改善家庭和社区福祉的变革者，我们是值得信赖的来源。50多年来，Urban提供了激发解决方案的事实——这仍然是我们今天的职责。 版权所有©2022年9月。城市研究所。允许复制此文件，归属于城市研究所。蒂姆·梅科的封面图片。 内容 独立声明36 致谢 本报告得到住房金融创新论坛的支持，该论坛由支持高质量独立研究的组织和个人组成，这些研究为循证政策制定提供信息。我们感谢他们和我们所有的资助者，他们使Urban能够推进其使命。 所表达的观点是作者的观点，不应归因于城市研究所、其受托人或其资助者。资助者不决定研究结果或城市专家的见解和建议。有关城市研究所资助原则的更多信息，请访问urban.org/fundingprinciples。 ACKNOWLEDGMENTS 四 简化再融资 长期以来，再融资一直是美国抵押贷款市场不可或缺的一部分，并为利用机会以较低利率为抵押贷款再融资的借款人提供了救济。在最近的再融资浪潮中，“典型的再融资将借款人的每月付款减少了279美元[超过 每年3,000美元]，”1在2019年第四季度至2022年第一季度期间，约有1800万借款人进行了再融资。2借款人每年将节省数百亿美元，直到他们还清抵押贷款，悄悄地与许多大流行援助计划的效果相媲美。3 但在当前的再融资体系下，数以百万计的借款人没有或不能利用这些机会。留下的借款人不成比例地是最能使用这种救济的人（最有可能遭遇止赎的借款人）：失去工作或收入减少的借款人，他们的房屋可能处于水下（即他们的房屋净值低于他们欠），收入低，黑人和西班牙裔。 在本报告中，我们提出了一个精简的再融资计划。正如家庭负担得起的再融资计划(HARP)所示，简化再融资具有明显的好处并在实践中发挥作用。 简化再融资减少了违约和丧失抵押品赎回权的数量，因为借款人支付的费用较低，使借款人和信用风险持有人都受益。由于这些贷款已经在政府资助企业(GSE)、联邦住房管理局(FHA)或美国退伍军人事务部(VA)的账簿上，因此降低每月还款额会使这些投资者和担保人的贷款更加安全。 此外，当借款人最需要救济时，该系统无法提供救济，因为美联储通常会降低利率以应对经济衰退、经济增长放缓或高失业率。因此，我们不建议任何宏观经济或国家紧急声明触发器来简化再融资，但我们认为我们的提议在此类国家经济衰退期间特别有效。简化再融资可能会通过增加利率下降的影响来提高美联储在应对经济衰退时政策干预的有效性，因为借款人将能够更快地获得储蓄，从而在经济衰退期间刺激经济。4 我们的建议 我们的简化再融资提案包含三个方面：要求服务商在支付减少触发时致电借款人提供再融资，简化再融资流程，并增加消费者保护。我们粗略的分析表明，如果完全实施，我们的提议可以将止赎减少约8%。我们建议对所有抵押贷款（包括现有贷款）进行此更改，以简化实施并获得最大影响。但我们也讨论了如何通过剔除一些现有抵押贷款来限制现有贷款对投资者的影响。 我们试图平衡借款人、投资者和服务商的利益。我们需要一年的时间才能为抵押贷款进行再融资，并大幅降低利率 （减少10%的还款额，这意味着利率下降了100个基点）。我们认识到，对于新的抵押贷款，这可能会适度提高抵押贷款利率，因为抵押贷款支持证券(MBS)投资者会以更快的提前还款速度定价（或者，同等价值的提前还款选择权或更高的负凸性）。对于现有的抵押贷款，这将导致适度的MBS价值损失，因为未来的买家以更高的负凸性定价。 我们认为投资者将要求加息20至25个基点，这可能主要被债权人因减少止赎而节省的成本所抵消，可能不会产生净利率上升（特别是，我们认为这可能是FHA借款人的案例）。5尽管如此，在利率上升的情况下，我们认为这种上升表明当前进行再融资的借款人与不进行或不能再融资的借款人进行交叉补贴。 插脚1.我们建议GSE、FHA和VA要求服务商打电话给每个借款人，通知他们在降息后的指定时间内有机会再融资（我们建议将每月付款减少10%，因为通过保持相同的贷款期限并将所有费用计入本金来衡量；我们将在下面讨论其他选择），阈值可确保借款人明确地从再融资中受益。 叉2。我们建议尽可能简化再融资，降低目前阻止借款人减少每月付款的资格门槛，并减轻服务商和贷方的运营负担。 3.我们建议增加消费者保护措施，以确保贷方不会通过收取高额加价来利用借款人。我们提议的保护措施侧重于利率、费用和期限。 我们相信我们的提议的主要好处是，由于借款人支付的费用较低，违约和止赎减少了。这些贷款已经在GSE、FHA或VA的账簿上，因此降低借款人的每月付款只会使贷款更安全。6另一个很大的好处是，在经济低迷时期，低收入借款人的收入受到了正冲击（这些借款人的边际消费倾向也可能高于MBS投资者，这也表明了宏观经济利益）。 我们的提案可以由房利美、房地美（或由联邦住房金融局或FHFA联合）、FHA或VA以各种形式实施，任何一方无需实施整个提案即可生效.这些实体既不需要国会行动，也不需要制定规则。消费者金融保护局(CFPB)可以调整其针对此类简化再融资的偿还能力规则，这将使我们的提案的第二个方面对GSE更有效，因为它们不需要收入验证。 现在是完成这样一个系统重组的时候了。自2022年第一季度以来，再融资大幅下降7并且在利率降低之前不太可能回升，从而使行业和投资者有足够的时间进行调整，而不必立即进行调整，因为直接影响将很小，并且影响将在利率时计入再跌。 研究 从现有研究中可以清楚地看出四点： 数以百万计的借款人每年因在利率低时不进行再融资而累计留下数百亿美元，而且更多的借款人根本没有资格再融资。 这些不合格的借款人是不成比例的低收入借款人以及服务不足的黑人和西班牙裔借款人。 较低的每月付款将大大降低违约或丧失抵押品赎回权的可能性。 由于美联储降低利率以应对经济放缓，这些借款人未能准确地在他们最需要的时候进行再融资。 数百万借款人在低利率时不进行再融资，每年累计留下数百亿美元 截至2021年12月，尽管能够将利率降低至少0.75%，但仍有1100万借款人在2020-21年的再融资热潮期间没有再融资（BlackKnight2022a,2022b）。这个数字不包括FICO分数低于720的借款人（截至2021年12月）或贷款价值比(LTV)超过80%的借款人。在还清抵押贷款之前，这1100万借款人每年可以节省约500亿美元（Bhagat2021a）。 不进行再融资的借款人是不成比例的低收入和服务不足的借款人 关于哪些借款人再融资有明确的模式。2020年，收入最高和最低五分之一的房主之间的再融资率差异是前几年的14倍 （Agarwal等人2021；FreddieMac2021）。这是一种熟悉的模式，正如美国住房和城市发展部指出的那样，“历史上低收入家庭的再融资速度比高收入家庭慢”（PD&R2004）。 在最近的再融资浪潮（Gerardi、Lambie-Hanson和Willen2021）中，黑人房主占的储蓄不到4%。同样，这种模式并不新鲜，也不仅仅是由于黑人房主可能拥有较低余额的贷款：“在2009年和2010年……非西班牙裔白人借款人再融资的可能性几乎是黑人借款人的两倍”（Gerardi、Willen和张2020).Gerardi、Willen和Zhang（2020年）分析了所有抵押贷款借款人，发现黑人借款人支付的利率比白人借款人高出近50个基点。研究人员发现，“主要原因是非西班牙裔白人借款人更有可能通过为抵押贷款再融资或搬家来利用利率下降的时期。”也就是说，发起点的利率差异很小，再融资行为的差异占了50个基点差异的大部分。这并不奇怪，因为“与非西班牙裔白人相比，黑人和西班牙裔借款人的信用评分、综合贷款价值比和债务收入比要低得多。例如，2019年非西班牙裔白人借款人的信用评分中位数为752，西班牙裔白人借款人为714，黑人借款人为694……这使得有色人种的房主在当前环境下不太可能再融资”（戈尔丁等人。2020年，3)。事实上，这种模式唯一一次逆转是在金融危机前夕，次级贷方驱动的再融资发挥了重要作用（PD&R2004 ）。 低余额贷款比高余额贷款受到的影响更大。根据负责任贷款中心的说法，“低余额贷款的借款人从较高的抵押贷款利率开始，随后以明显较慢的利率进行再融资，因为相关的固定成本构成了重大障碍。此外，由于放贷人的能力有限，他们倾向于将精力集中在为回报较高的高余额贷款再融资上，而这往往以低余额贷款的LMI[低收入和中等收入]家庭为代价”（Stein和Bhagat2021,4)。 Brevoort(2022)使用国家抵押贷款数据库（由CFPB和FHFA共同维护的具有全国代表性的抵押借款人数据库）得出了类似的结论。 研究表明，这些模式之所以成立，部分原因是收入验证和结算成本等文件要求限制了再融资。DeFusco和Mondragon（2020年）发现，“这些限制[记录足够的收入和结算成本]在经济衰退期间可能尤其具有约束力，此时失业率高、收入风险高、手头现金低。它们[这些限制]也可能对分配产生重大影响。受影响最大的家庭——失业者和流动性受限的家庭——正是那些从再融资中受益最多的人。”这些要求影响数百万借款人。同样的研究人员发现，“允许失业借款人按照我们[研究人员]估计的利率进行再融资，将在2009年产生大约240万次额外的再融资。这些再融资总共将为失业借款人当年节省约72亿美元。这几乎占2009年通过失业保险系统支付给失业者的全部金额的10%。这些隐含的支付节省也与家庭负担得起的改造计划(HAMP)和家庭所实现的大致相同的数量级。负担得起的再融资计划(HARP)，这两项计划都明显排除了失业借款人的参与”（DeFusco和Mondragon2020）。 对抵押贷款不及时或错过太多近期付款的限制也导致借款人在大流行的再融资浪潮中不进行再融资。美联储研究人员发现，“大多数经历与大流行相关的财务困境的借款人可能无法再融资。第一个障碍是宽容本身，因为参加宽容计划的借款人必须退出该计划并连续支付三笔抵押贷款才有资格获得再融资。再加上与再融资相关的高额费用，这一要求意味着许多面临与大流行相关的财务困境和流动性限制的借款人无法利用利率下降来减轻债务负担。这一因素可能在上述再融资中的巨大种族差异中发挥了作用”（Gerardi、Lambie-Hanson和Willen2022,7；Visalli、Dean和Moulton2022 ）。 每月付款减少显着降低违约和止赎的可能性 再融资利率的这些差异最终导致违约和止赎的可能性更高。再融资可以将止赎的可能性降低多达40%（基于15%到20%的付款减少）（Ehrlich和Perry2015；Zhu2014）。这些数字中的大部分是通过查看HARP的结果得出的，HARP是在金融危机之后实施的。这些数字甚至可能是保守的，因为它们要求借款人有干净的付款历史（过去六个月没有拖欠 ，过去一年拖欠不超过一次）才有资格参加该计划。 这一发现与最近的其他证据一致，强调止赎往往是由收入和支出冲击引起的（而不是房屋是否在水下），因此减少每月付款可以减少违约。摩根大通研究所的研究人员发现，“抵押贷款支付减少10%可将违约率降低22%”（Farrelletal.2017,3;Low2021）。在5%的利率上降低0.75%的利率可能会使每月还款额减少8%。8 不足为奇的是，服务不足的黑人和西班牙裔借款人更有可能遭遇丧失抵押品赎回权，加剧了种族不平等和贫富差距 ，因此将从减少每月还款中受益更多：“总体而言，非裔美国人和拉丁裔家庭经历了严重的拖欠和丧失抵押品赎回权的比率是白人家庭的两倍多……削弱了少数族裔