股价调整提供购买机会

什么是新的：在过去的几周中，我们参观了中国的多家购物中心，包括华润置地（CR Land）在合肥，成都和重庆的MIXc，以及参加大连万达（3699 HK，未评级）的反向路演，参观了其在福州的购物中心，厦门，泉州，泉州，于2016年1月23日结束。我们的访问进一步证实了我们的观点，即中国零售业不仅包括奢侈品消费，而且中端市场的市场正在增长（平均票价为100元人民币， 500）。预测修订（％） 年至31十二月15Ë16Ë17E 收入更改--- 净利更改--- 核心每股收益（FD）更改---资料来源：大和的预测股价表现（港元）(%)影响如何：有望在中国主要城市扩大其MIXc产品组合。我们认为，2014年，华润置地进入了其在中国的投资物业业务的第三阶段，该阶段的基础是在中国多个主要城市开设5家MIXcs的经验，以扩大其规模。29252219161月15日-15年4月15日15年10月1251161089990除13个MIXc资产组合外，中国的MIXc资产组合总数达到16个和 频道搜索（LHS）相对于恒指（RHS）其他（较低的位置）。我们认为，此策略的理由是确保该公司在私人消费正在走向成熟以支持大型现代购物中心的城市中获得先发优势。MIXc能否成为中国许多城市中排名前三的购物中心之一？在现阶段很难确定这一点，尤其是因为购物中心通常需要2-3个租赁周期才能成熟。就是说，我们的读物是华润置地在中国许多城市既定市中心的中心地带拥有相当多的大型购物中心（合肥就是一个例子，请参见P2），而在中国尚无主要购物中心。它已经在许多城市开设了MIXc。因此，我们相信华润置地确实具有坚实的信誉，使其能够成为中国许多城市中排名前三的购物中心运营商之一，并且我们认为即使在零售空间供过于求的城市中，华润置地也能取得不错的成绩。我们建议：自2015年12月以来最近的股价回调超过20％，为投资者提供了良好的购买机会，我们重申对该股的买入（1）呼吁。我们继续相信华润置地正处于良性循环之中，租金收入和房地产销售都在增长。我们将估值基础展期至2016E年底资产净值，并将12个月目标价格从30.20港元下调至30.05港元，基于对我们2016E年底资产净值37.56港元不变的折让。我们接到电话的主要风险：中国房地产销售在全国范围内下降。我们的不同之处：与市场不同，我们认为中国的零售消费不仅仅是奢侈品消费。这样，我们确实看到中国城市的中档消费市场稳步增长，为这些城市的购物中心运营商带来了可观的增长机会。 12个月范围17.00-28.25 市值（十亿美元）16.01 平均每日营业额3m（美元）33.44 已发行股票（米）6,906 重大的股东华润控股（68.0％）财务摘要（港币） 年至31十二月15Ë16Ë17E 收入（米）94,874111,960119,797 营业利润（米）23,45926,85629,470 净利润（m）13,539 15,465 17,067 核心每股收益（完全稀释）2.0062.2392.471 每股收益变化（％）（0.8）11.6 10.4 大和vs。每股收益（％）（4.3）（7.5）（10.4） 市盈率（x）9.0 8.1 7.3 股息收益率（％）)2.93.23.6 每秒伤害0.520 0.580 0.650 PBR（x）1.0 0.9 0.8 EV / EBITDA（X）7.26.35.8 净资产收益率（％）12.0 11.5 11.6资料来源：FactSet，Daiwa的预测中国金融2016年1月25日华润置地（1109 HK）目标价：30.05港元（港币30.20起）股价（1月25日）：港币18.06|上/下：+66.3%股价修正提供购买机会 我们看到许多中国城市的中档消费在增长 华润置地看起来很有利于分享不断增长的机会 重申买入（1）;下调目标价至30.05港元CFA乔纳斯·坎（Jonas Kan）(852) 2848 4439从第5页开始，查看重要的披露，包括任何必要的研究证明。 华润置地（1109 HK）：2016年1月25日2华润置地：按资产净值计算华润土地：PER80%60%40%20%0%(20%)(40%)(60%)(80%)（x）6050403020100资料来源：彭博社，大和预报资料来源：彭博社，大和银行预测华润置地：购物中心管道通讯Attri。年建筑面积建筑面积项目权益开放城市省份（平方米）（平方米）1深圳Mixc100%2004深圳粤159,585159,5852上海时报广场100%2006上海上海51,19051,1903北京凤凰广场97.2%2009北京北京37,12236,0834杭州Mixc Ph.160%2010杭州浙江省173,709104,2255沉阳万象城100%2011沉阳辽宁省173,863173,8636北京Hi598.6%2011北京北京115,900114,1807成都合剂一期100%2012成都市四川省152,098152,0988南宁万象城55%2012南宁广西136,09274,8519郑州Mixc Ph.1100%2014郑州河南117,212117,21210合肥Hi5100%2014合肥安徽省48,09648,09611宁波Hi5100%2014宁波市浙江省83,22183,22112重庆万象城100%2014重庆市重庆市213,324213,32413上海Hi5100%2014上海上海26,07826,07814无锡万象城60%2014无锡江苏省193,824116,29415青岛Mixc100%2015青岛市山东省287,100287,10016淄博Mixc One100%2015淄博山东省265,000265,00017赣州Mixc55%2015赣州江西省216,833119,258 18沉阳万象城100％2015沉阳辽宁省291,449 291,449 19合肥Mixc 100％2015安徽合肥329,400 20长沙万象城一号21日照Mixc One100% 100%20152016长沙日照湖南山东省68,329 144,14968,329 144,14922温州万象城51%2016温州浙江省239,424122,10623上海Mixc50%2016上海上海268,318134,15924西安Mixc One51%2017ian陕西省236,650120,69225太原万象城100%2017太原山西省326,541326,54126南通万象城55%2017南通江苏省279,399153,66927成都万事达2100%2017成都市四川省291,090291,09028杭州万象城一号100%2017杭州浙江省198,165198,16529深圳万象城100%2017深圳关东274,220274,22030北京密云Mixc One 97.2％2017北京北京160,696156,14831Kushan Mixc One 51％2017中山关东142,99772,928 32厦门Mixc 100％2017厦门福建277,990 277,990华润置地：MIXc在合肥的所在地资料来源：大和华润置地：合肥的MIXc项目资料来源：公司，大和资料来源：大和+ 1SD：-8.4％平均：-25.7％-1SD：-42.9％+ 1SD：25.3倍自2006年以来的平均值：16.6倍-1SD：7.9倍11月6日至7月7日至11月7日至5月8日至11月8日至11月9日至11月9日至5月10日至11月10日至5月11日至11月11日至5月12日至12月12日5月至13日11月13日至5月14日至11月2015年5月14日15年11月一月067月06一月077月07一月08七月08一月09七月09一月107月10一月117月11一月127月12一月137月13一月147月14一月157月15一月16 华润置地（1109 HK）：2016年1月25日3财务摘要关键假设一年至12月31日201020112012201320142015年2016年2017年租金总收入（港币百万元）1,7122,6253,7203,9604,6275,5996,3827,276租金毛利（港币百万元）7841,0801,4442,5663,3083,9194,4044,948认可销量（'000平方米建筑面积）1,7912,1662,7735,0115,8007,5008,7009,400损益（港币百万元）一年至12月31日201020112012201320142015年2016年2017年物业发展22,58731,30138,52264,81880,48285,806101,892111,766物业投资与管理1,7122,6253,7203,9604,6275,5996,3827,276其他收入1,4311,8692,1692,6113,2733,4693,686755总收入25,72935,79544,41071,38988,38294,874111,960119,797其他的收入00000000齿轮(15,577)(21,612)(27,667)(51,288)(61,338)(65,722)(77,491)(82,780)SG＆A(1,029)(2,126)(1,809)(2,106)(2,959)(3,131)(3,919)(3,953)其他支出(721)(1,555)(1,902)(1,820)(2,183)(2,562)(3,695)(3,594)营业利润8,40210,50213,03216,17521,90123,45926,85629,470净利息公司/（exp。）(138)(483)(481)(146)(799)(845)(910)(923)Assoc / forex / extraord。/其他3,3504,4574,9901,0421,1631,1751,2051,217税前利润11,61414,47617,54217,07122,26523,78927,15129,764税(4,276)(6,151)(6,298)(7,136)(9,131)(9,705)(11,110)(12,105)最小内部/首选项div./others(1,312)(203)(628)(491)(1,332)(545)(576)(592)净利润（报告）6,0278,12110,6159,44411,80213,53915,46517,067净利润（调整后）4,2465,6137,2969,44411,80213,53915,46517,067每股收益（报告）（港币）1.1981.4861.8271.6212.0262.0062.2392.471每股收益（调整后）（港币）0.8441.0271.2561.6212.0262.0062.2392.471每股收益（调整后全面摊薄）（港币）0.8401.0241.2541.6192.0232.0062.2392.471DPS（港元）0.3100.2610.3360.4370.4950.5200.5800.650息税前利润8,40210,50213,03216,17521,90123,45926,85629,470息税折旧摊销前利润8,52010,62513,16216,30722,04023,60127,00229,616现金流量（港币百万元）一年至12月31日201020112012201320142015年2016年2017年除税前溢利11,61414,47617,54217,07122,26523,78927,15129,764折旧及摊销243123130132139142146146已付税款(2,558)(4,332)(4,758)(5,709)(7,305)(7,764)(8,888)(9,684)营运资金变动(17,336)(24,103)2,7088,9504,2404,8506,3206,450其他运行CF项目(2,823)(2,982)(3,