2022H1业绩逆市增长，万物云上市获批准

万科企业（2202）更新报告 买入2022年9月13日 罗凡环 852-25321962 Simon.luo@firstshanghai.com.hk 主要资料 行业 房地产 股价 16.5港元 目标价 24.7港元 （+49.8%） 股票代码2202 H股股本19.06亿股H股市值314.5亿港元 总市值 1919.1亿元 52周高/低21.61/11.94港元 每股净现值20.3元 主要股东深铁集团（27.63%） 2022H1业绩逆市增长，万物云上市获批准 2022H1归母净利润增长10.6%，融资成本进一步下降：2022年上半年公司实现营业收入2069亿元，同比增长23.8%。其中，房地产销售及资产运营业务收入增长21.7%至1916.7亿元（开发业务结算收入增长23.9%至1789亿），物业服务收入增长42.2%至121.9亿元。公司整体毛利率20.5%，同比下滑2.5个ppt，其中开发业务结算毛利率21.9%，同比下滑3个ppt，下滑幅度有所收窄。归母利润率 122.2亿元，同比逆市增长10.6%。公司有息负债同比增长5.4%，剔除预收账款后的资产负债率为68.4%，现金短债比（已剔除受限资金及预收资金监管）为1.5倍，净负债率为35.5%，一直保持低于40%的水平，“三条红线”保持绿档。公司综合融资成本进一步降至4.08%，其中上半年新增融资综合成本仅为3.59%。 销售金额行业领先，投资优中选优：期内公司实现销售金额2152.9亿元，同比下降39.3%，销售均价16676元/平，同比上升3.1%，在41个城市的销售金额排名位列前三。期内公司严格投资标准，保证投资质量，新增面积307.8万方（权益比69.2%），占期内销售面积23.8%，新增权益地价约386.8亿元（权益比64.2%），新增投资金额96.5%位于一二线城市。截至期末，公司总土储约1.37亿方（权益比62.9%），另有旧改土储约524万方，土储80%位于一线及新一线城市，土储资源足以支撑公司未来2-3年发展。此外，期内公司已售未结金额约6673亿元，未来业绩增长确定性较强。 经营性业务获得快速发展：期内公司经营性业务取得快速增长，其中万物云全口径收入达143.5亿元，同比增长38.2%（万科物业增长34.8%、占比56%，商企及城市服务增长39.7%、占比36%，Alot及BPaaS解决方案增长59%、占比8%）；商业开发运营方面，营收增长10.4%至40亿元，开业1年以上出租率91.6%，印力第三方项目占比63.5%；租赁住宅方面，累计开业约17万间，出租率94%，续租率56%，营销费用率1%，同比下降0.4个ppt；物流仓储方面，营收增长39%至 18.6亿元，已布局全国47个城市，管理项目157个，可租赁面积1164万方，其中冷链园区162万方，行业第一。 目标价24.7港元，维持买入评级：虽然受行业下行影响，公司的销售金额及毛利率水平下降，但仍然处于行业领先地位，并且取得了逆市增长的业绩。我们认为公司毛利率水平基本已处于底部区域，随着下半年市场有望进入缓慢复苏及未来高毛利率项目进入结算，多元化业务步入成熟期，以公司一直秉持的稳健经营策略和财务结构，我们认为公司业绩将得以稳步增长。另外，万物云已获得证监会批准并通过联交所聆讯，将为公司带来一定的估值溢价。我们预计公司2021-2023年实现归母净利润约271亿元/292亿元/300亿元,给予2022年9倍市盈率，目标价24.7港元，买入评级。 盈利摘要股价表现 年结日：31/122020A2021A2022E2023E2024E25 收入(百万元) 419,112 452,798 497,765 504,810 502,473 20 变动(%) 13.9% 8.0% 9.9% 1.4% ‐0.5% 归母净利润(百万元) 41,516 22,524 27,133 29,188 15 30,065 变动(%) 6.8% ‐45.7% 20.5% 7.6% 3.0% 每股盈利(元) 3.6 1.9 2.3 2.5 2.6 变动(%) 4.4% ‐46.5% 20.5% 7.6% 3.0% 市盈率@16.5港元 3.9 7.2 6.0 5.6 5.4 每股股息（元） 1.3 1.0 0.8 0.9 0.9 息率(%) 9.0% 6.9% 5.8% 6.3% 6.5% 10 5 0 来源:公司资料,第一上海预测来源:彭博 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 附录1：主要财务报表 损益表 财务分析 <百万人民币>,财务年度截至<十二月> <百万人民币>,财务年度截至<十二月> 2020A2021A2022E 2023E 2024E 2020A2021A2022E2023E2024E 收入 419,112 452,798 497,765 504,810 502,473 增长率(%) ‐物业销售 400,449 429,932 468,646 466,941 451,925 收入 13.9% 8.0% 9.9% 1.4% ‐0.5% ‐物业服务 15,432 19,831 25,780 34,030 45,940 毛利润 ‐8.8% ‐20.6% 0.3% 6.2% 1.8% ‐其他收入 3,231 3,035 3,338 3,839 4,607 税前利润 ‐2.2% ‐32.2% 10.9% 5.5% ‐0.7% 销售成本 ‐298,531 ‐357,106 ‐401,782 ‐402,874 ‐398,745 净利润 7.6% ‐35.8% 9.6% 7.6% 3.0% 毛利 120,580 95,691 95,983 101,935 103,728 归属股东净利润 6.8% ‐45.7% 20.5% 7.6% 3.0% 其他收入 8,842 6,724 7,733 8,893 10,226 行政及销售费用 ‐25,142 ‐26,960 ‐21,260 ‐24,378 ‐27,839 盈利分析(%) 其他成本 ‐1,507 ‐2,130 ‐1,802 ‐2,102 ‐2,442 综合毛利率 28.8% 21.1% 19.3% 20.2% 20.6% 经营利润 102,773 73,325 80,653 84,348 83,674 物业销售毛利率 28.9% 21.0% 19.5% 20.5% 21.0% 财务费用 ‐8,758 ‐7,861 ‐7,778 ‐7,714 ‐8,466 税前利润率 24.8% 15.5% 15.7% 16.3% 16.3% 合营联营公司收入 9,740 4,889 5,133 5,646 6,493 物业销售净利率 14.8% 5.9% 6.1% 6.2% 5.8% 税前利润 103,756 70,353 78,009 82,281 81,701 回报率(%) 税项 ‐44,457 ‐32,283 ‐36,266 ‐37,376 ‐35,448 派息比率 35.0% 50.1% 35.0% 35.0% 35.0% 少数股东权益 17,783 15,545 14,610 15,717 16,189 ROA 3.3% 2.0% 2.1% 2.1% 2.0% 归属股东利润 41,516 22,524 27,133 29,188 30,065 ROE 19.1% 10.3% 10.2% 10.6% 10.1% 派息 14,522 11,277 9,496 10,216 10,523 未分配利润 26,993 11,247 17,636 18,972 19,542 偿付能力流动比率(倍) 1.1 1.2 1.2 1.2 1.2 每股盈利 3.62 1.94 2.33 2.51 2.59 利息覆盖率 6.5 5.5 7.0 6.6 6.0 每股派息 1.27 0.97 0.82 0.88 0.91 净负债率 18.4% 30.1% 26.4% 0.0% 0.0% 资产负债表 现金流量表 <百万人民币>,财务年度截至<十二月> <百万人民币>,财务年度截至<十二月> 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 现金及现金等价物185,662 140,708 175,257 217,817 268,355 税前利润 103,756 70,353 78,009 82,281 81,701 受限制现金9,568 8,644 9,508 10,459 11,505 调整项目 2,304 4,244 4,456 4,678 4,912 存货1,008,434 1,083,598 1,191,958 1,311,154 1,442,269 营运资金变动 ‐9,234 ‐38,535 ‐38,535 ‐38,535 ‐38,535 应收账款331,116 356,067 373,871 392,564 412,192 支付税项 ‐41,699 ‐36,959 ‐36,266 ‐37,376 ‐35,448 无形资产919 8,542 8,969 9,418 9,889 经营活动现金流 53,188 4,113 12,674 16,059 17,642 固定资产31,842 32,632 34,263 35,976 37,775 投资性房地产103,460 108,521 113,948 119,645 125,627 收购PPE、投资物业及无形资产 ‐7,208 ‐9,578 ‐10,525 ‐11,051 ‐11,604 合营及联营公司141,895 144,449 158,894 174,784 192,262 合营联营公司投资 ‐12,937 ‐15,250 ‐14,445 ‐15,889 ‐17,478 其他资产56,345 55,530 56,939 58,405 59,929 已付利息 4,076 4,425 4,011 4,211 4,422 总资产1,869,241 1,938,693 2,123,608 2,330,222 2,559,804 其他 30,613 ‐5,877 20,496 23,983 29,350 长期银行贷款201,904 234,474 258,793 286,126 316,870 投资活动现金流 5,797 ‐26,281 ‐463 1,253 4,689 短期银行贷款70,299 53,842 59,227 65,149 71,664 借贷变化 551 8,159 29,310 32,876 36,894 应付账款532,525 541,059 568,112 596,518 626,344 已付股息 ‐34,716 ‐41,564 ‐17,274 ‐17,929 ‐18,989 应付税项68,647 71,184 71,896 72,615 73,341 其他 1,661 10,301 10,301 10,301 10,301 递延所得税295 1,345 1,371 1,399 1,427 融资活动现金流 ‐32,504 ‐23,104 22,337 25,248 28,207 其他负债645,726 644,016 739,189 848,708 974,720 总负债1,519,396 1,545,920 1,698,589 1,870,514 2,064,365 现金变动 26,481 ‐45,271 34,549 42,560 50,537 股东权益224,511 235,953 253,589 272,562 292,104 少数股东权益125,334 156,820 171,430 187,146 203,335 初期现金 159,739 185,662 140,708 175,257 217,817 合计349,844392,773425,019459,708495,439