房地产行业周报：居民中长期贷款与房地产销售相关性如何？

专题视点 居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，可以作为观测商品房销售的重要指标。8月居民中长期信贷弱修复，新增居民中长期贷款2658亿元，环比7月（新增1486亿元）上升1172亿元，同比去年8月少增1601亿元，少增幅度环比7月（同比少增2488亿元）收窄887亿元。 居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，可以作为观测商品房销售的重要指标。从定性角度，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的走势呈现明显的相关性。从定量角度，居民中长期贷款与商品房、商品住宅销售额的同比数据相关性较强，近60个月相关系数在0.64-0.67左右。当前时点是优质地产股的布局良机，重点关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展、新城控股等龙头；2）滨江集团、华发股份等受益于区域供给出清、需求稳健，有望逆势发展。 资本市场 本周地产：A股与港股跑赢/跑赢大盘，信用债发行和净融资额环比上升/下降，信用利差走阔。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为7.17%和4.15%，分别跑赢大盘5.42pcts/跑赢大盘4.62pcts。本周地产信用债发行64.49亿元，净融资额-4.06亿元。截至2022年9月9日，地产信用债累计发行3956.95亿元，同比下降25.00%，净融资额-214.34亿元，去年同期为-762.11亿元。本周地产债信用利差环比走阔1.78BP。 楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比-34.4%/-30.7%，库存环比0.7%，去化同比32.0%。新房端，本周48城住宅成交面积环比-34.4%，累计同比-36.0%。二手房端，13城成交面积环比-30.7%，同比-12.6%，累计同比-22.3%。库存端，16城库存环比0.7%，同比9.8%。去化端，16城去化49.7周，同比32.0%。成交均价端，一线1城环比-9.3%，同比25.1%，三四线10城环比-1.0%，同比-3.1%。 土地市场 本周百城土地供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比上升。本周百城供应和成交建面环比19.86%/-23.02%，溢价率5.18%，一线供应和成交建面环比424.39%/-71.31%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比35.81%/-9.58%，溢价率1.10%,三四线供应和成交建面环比1.45%/-24.12%，溢价率10.84%。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 1.专题视点：居民中长期贷款与房地产销售相关性如何？ 居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，可以作为观测商品房销售的重要指标。8月居民中长期信贷弱修复，新增居民中长期贷款2658亿元，环比7月（新增1486亿元）上升1172亿元，同比去年8月少增1601亿元，少增幅度环比7月（同比少增2488亿元）收窄887亿元。居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，可以作为观测商品房销售的重要指标。从定性角度，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的走势呈现明显的相关性。从定量角度，居民中长期贷款与商品房、商品住宅销售额的同比数据相关性较强，近60个月相关系数在0.64-0.67左右。当前时点是优质地产股的布局良机，重点推荐关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展、新城控股等龙头；2）滨江集团、华发股份等受益于区域供给出清、需求稳健，有望逆势发展。 1.1 8月社融同比少增幅度环比7月扩大 8月社融同比少增5593亿元，少增幅度环比7月扩大，政府债券和企业债券为主要拖累项。2022年9月9日，央行公布8月社会融资数据，8月末社融存量为337.2万亿，同比上升10.5%，8月新增24300亿，同比少增5593亿元，少增幅度环比7月（同比少增3191亿元）扩大。8月社融同比少增幅度扩大，主要拖累项包括：1）政府债券同比少增6693亿元，上月为多增2178亿元；2）企业债券同比少增3501亿元，上月为少增2357亿元。此外，8月信托贷款同比多增幅度环比下降，外币贷款同比少增幅度环比扩大，也对8月社融形成了拖累。 图表1 8月社融存量337.2万亿元，同比上升10.5% 图表2 8月社融新增24300亿元，同比少增5593亿元 图表3 8月政府债券新增3045亿元，同比少增6693亿元 图表4 8月企业债券新增1148亿元，同比少增3501亿元 1.2 8月居民中长期信贷弱修复 8月居民中长期信贷弱修复。8月居民中长期贷款新增数额环比上升，同比少增的幅度环比上月也有所收窄。8月新增居民中长期贷款2658亿元，环比7月（新增1486亿元）上升1172亿元，同比去年8月少增1601亿元，少增幅度环比7月（同比少增2488亿元）收窄887亿元。8月居民中长期贷款总体呈现弱修复状态，或意味着商品房销售进入磨底期，后续有望向复苏方向发展。 图表5 8月新增居民中长期贷款2658亿元 图表6 8月新增居民中长期贷款同比少增1601亿元 1.3居民中长期贷款与房地产销售具备较强的相关性 居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，可以作为观测商品房销售的重要指标。从定性角度来看，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的走势呈现明显的相关性。从定量的角度来看，居民中长期贷款与商品房、商品住宅销售额的同比数据，具有较高的相关系数。 具体来看：1）最近12个月，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为0.6523，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为0.6681；2）最近24个月，上述相关系数分别为0.6678和0.6669；3）最近36个月，上述相关系数分别为0.6574和0.6583；4）最近48个月，上述相关系数分别为0.6527和0.6525；5）最近60个月，上述相关系数分别为0.6376和0.6399。 图表7居民中长期贷款与商品房销售额走势对比图 图表8新增居民中长期贷款同比数据与商品房、商品住宅销售额同比数据的相关系数 1.5投资建议 地产板块配置重点关注两条思路：行业见底复苏、区域格局优化。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，在降息、保交楼、放松限制的政策推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的， 9、10月份的传统旺季将是重要的观察窗口期。标的上建议关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展（推荐）、新城控股（推荐）等龙头房企；2）滨江集团（推荐）、华发股份（推荐）等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展。 2.资本市场 本周地产：A股与港股跑赢/跑赢大盘，信用债发行和净融资额环比上升/下降，信用利差走阔。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为7.17%和4.15%，分别跑赢大盘5.42pcts/跑赢大盘4.62pcts。本周地产信用债发行64.49亿元，净融资额-4.06亿元。截至2022年9月9日，地产信用债累计发行3956.95亿元，同比下降25.00%，净融资额-214.34亿元，去年同期为-762.11亿元。本周地产债信用利差环比走阔1.78BP。 2.1地产A股 本周A股房地产板块跑赢大盘（沪深300）。 本周A股房地产板块涨跌幅为7.17%，跑赢大盘5.42个百分点，涨跌幅在32个行业板块中由高到低排名为第1名。本周领涨板块主要包括房地产、煤炭、金属材料及矿业、油气石化、公用事业，领跌板块主要包括传媒互联网、农产品、食品饮料、计算机、医疗保健。 图表9 A股各行业涨跌幅（09/05-09/09） 近一个季度及近一个月，房地产板块均跑赢大盘。 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为9.99%，同期沪深300涨跌幅为-1.96%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨跌幅为11.86%，同期沪深300涨跌幅为-1.50%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。 图表10房地产行业指数近1个季度表现 图表11房地产行业指数近1个月表现 本周地产A股中：涨幅靠前的主要是粤宏远A（38.61%）、中交地产（28.57%）、滨江集团（27.60%）、中国武夷（23.43%）、栖霞建设（23.03%），跌幅靠前的主要是全新好（-7.52%）、东望时代（-4.20%）、深赛格（-1.79%）、岩石股份（-1.74%）、德必集团（-1.56%）。 图表12主要地产A股涨跌幅（09/05-09/09） 图表13地产A股涨幅与跌幅前5（09/05-09/09） 2.2地产港股 本周港股地产建筑板块跑赢大盘（恒生指数）。 本周港股地产建筑板块涨跌幅为4.15%，跑赢大盘4.62个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第2名。本周领涨板块主要包括原材料业、地产建筑业、公用事业，领跌板块主要包括资讯科技业、必选消费、综合企业。 图表14港股各行业涨跌幅（09/05-09/09） 本周地产港股中：涨幅靠前的主要是建发国际集团（18.46%）、新城发展（16.94%）、融创服务（16.89%）、中国金茂（15.48%）、碧桂园服务（14.94%），跌幅靠前的主要是康桥悦生活（-53.70%）、上坤地产（-51.79%）、（-18.95%）、明发集团（-10.53%）、正荣服务（-10.11%）。 图表15主要地产港股涨跌幅（09/05-09/09） 图表16地产港股涨幅与跌幅前5（09/05-09/09） 2.3地产信用债 一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比上升，净融资金额环比下降。 本周地产债信用债新发行金额合计64.49亿元，到期金额68.55亿元，净融资额-4.06亿元。截至2022年9月9日，地产信用债累计总发行金额为3956.95亿元，同比下降25.00%，到期金额4171.30亿元，同比增长下降30.91%，净融资规模为-214.34亿元，去年同期为-762.11亿元。 图表17房地产行业信用债发行与到期额（09/03-09/09）（单位：亿元） 具体来看，债券发行方面，发行主体包括南京安居建设集团有限责任公司、宁波轨道交通华润置地有限公司、新城控股集团股份有限公司、华润置地控股有限公司、华润置地控股有限公司、珠海华发实业股份有限公司、北京华融综合投资有限公司、北京华融综合投资有限公司、昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司、0、0、0、0、0等。债券偿还方面，主体包括光明房地产集团股份有限公司、保利置业集团有限公司(上海)、黑牡丹(集团)股份有限公司、深圳市卓越商业管理有限公司、上海中梁地产集团有限公司、上海中梁地产集团有限公司、美的置业集团有限公司、荣盛房地产发展股份有限公司、新城控股集团股份有限公司、厦门国贸物业管理有限公司等。 图表18房地产行业信用债发行明细（09/03-09/09） 图表19房地产行业信用债偿还明细（09/03-09/09） 二级市场方面，本周房地产行业信用利差走阔1.78BP。 截至2022年9月9日，房地产信用债的信用利差中位数由上周同期2022年9月2日的65.66BP走阔至67.44BP。 图表20房地产行业信用债信用利差走势图 异常波动方面，本周共有16只房地产信用债成交价涨跌幅超过10%。2022年9月2日至2022年9月9日，成交价涨跌幅超过10%的信用债包括22新城控股MTN001、20世茂G4、20中骏03、20宝龙04、20大连万达MTN004、20融创02、20金地MTN004、21碧地01、20宝龙04、22远洋控股PPN001等。 图表21房地产行业信用债异常波动明细（日涨跌幅超过10%）（09/03-09/09） 3.楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比-34.4%/-30.7%，库存环比0.7%，去化同比32.0%。新房端，本周48城住宅成交面积环比-34.4%，累计同比-36.0%。二手房端，13城成交面积环比-30.7%，同比-12.6%，累计同比-22.3%。库存端，16城库存环比0.7%，同比9