大湾区房地产科技白皮书：存量时代，大湾区房地产科技创新与数字化转型

Writtenby 存量时代，大湾区房地产科技创新与数字化转型 大湾区房地产科技白皮书 2022年9月 目录 1.概要4 2.关于本报告6 调研背景6 数据来源及分布情况8 3.房地产科技概念界定与价值生态11 房地产科技概念界定11 大中华区房地产科技投资市场版图13 房地产科技生态概览15 4.大湾区房地产行业发展趋势19 存量时代，领先房企积极提升科技创新应用及数字化能力19 应用房地产科技和实现数字化转型的主要原因23 5.大湾区房地产科技与数字化转型成熟度现状24 大湾区企业聚焦战略转型，房地产科技应用已提上议程24 科技应用浪潮已至，近半大湾区企业步入实施阶段25 企业管理是主流科技应用领域26 单点采购方式受到大湾区企业青睐27 把握企业组织能力，提升科技实施水平29 科技释放企业潜能，挖掘行业隐藏价值32 6.大湾区重点房地产科技创新与数字化领域34 智慧规划与设计35 智慧建造37 智慧楼宇与空间运营40 智慧资产管理43 7.未来展望与建议46 制定完善的数字化创新战略46 重塑与创新战略适配的运营模式47 建立广泛的科技合作生态圈49 8.关于我们50 ULI与安永大湾区团队50 房地产科技作为新一轮房地产行业变革和企业转型的主要驱动力量，一直受到公众的广泛关注。从宏观背景来看，房地产进入存量运营时代，在“稳住房”的政策管控以及成本上升双高压下，企业需要从管理和运营方面寻求新的增长点；与此同时，疫情之后的室内防疫、远程办公、线上线下数据融合等需求有了新的增长，为房地产科技的高速增长带来了更多的催化因素。在这种“新常态”下，企业有了更大的数字化转型动力。 包括香港、深圳和广州等中心城市在内的粤港澳大湾区 （以下简称“大湾区”）城市作为我国以房地产行业为推动力拉动内需收益最早的一批城市，地产行业在历史沿革中开发早、发展快、存量大，如何运营好现有存量资源成为行业重要议题。此外，大湾区肩负着驱动科技创新的政策使命，新技术和新理念在这里紧密结合与落地，在人工智能、物联网、区块链等新兴科技应用的浪潮之下，具备以科技赋能房地产行业的巨大机遇。 对于房地产科技可能带来的机遇和效益，很多企业的了解还不够充分。本白皮书旨在通过聚焦粤港澳大湾区的房地产科技创新与数字化转型探索，深入研究大湾区企业对当前挑战和机遇的应对实践。城市土地学会(UrbanLandInstitute，以下简称“ULI”)与安永企业财务服务有限公司(以下简称“安永大湾区”)通过问卷调研和互动工作坊为编制本白皮书一共收集到98家企业的反馈，并且与企业高管 进行了21场一对一访谈，以下是本次调研结果的要点总结。 房地产科技成为企业管理层的热点话题 79%参与调研的企业回应称，房地产科技对企业的战略重要性很高，其中在受访的企业最高级管理层中，认为房地产科技重要性很高的比例达88%。通过横向比较调研结果，我们发现在房地产科技应用方面越是领先的企业，高层的主导和推动作用越是深入。 近半数受访大湾区企业实施了至少一种房地产科技,资产和投资组合管理工具是主流应用 受访的企业中，大约44%的企业已采用了至少一个房地产科技解决方案，还有约23%的企业处于就绪阶段，正在进行技术方案评估或者试行阶段,科技工具和解决方案正获得行业广泛接受，但还没有过度到大众市场的全面采用阶段。从调研中了解到，60%的受访企业都应用了企业管理工具，反映了科技对于企业内部流程自动化以及优化资产和投资组合管理的明显作用。但另一方面，在诸如建造施工、楼宇管理等项目管理领域的科技渗透稍显不足，企业还未完全发力。 新旧系统整合和相关人才短缺是企业目前面临的主要实施挑战 从调研了解到，新旧系统的整合是房地产科技实施中遇到的最大挑战。由于目前市场上还缺少明确的行业标准以及包容性强的产品，新旧系统如何整合成为了各大企业的实施难题。此外，企业面临着房地产科技人才短缺的困局，其普遍性仅次于新旧系统整合问题。在科技创新和数字化转型的浪潮中，企业期望能有更多诸如科技与商业复合型人才、项目管理人才的加入，共同推进房地产行业转型升级。 “信息及网络安全”和“数据管理”是大湾区企业最重视的数字化组织能力 约有85%的受访企业表示，信息及网络安全对于实现房地产科技应用起重要作用，其次是数据管理能力，有78%的企业认可其高度重要性。然而对比现状水平，基于企业组织能力竞争性自评，在这两项组织能力上，仅有约4成 （信息及网络安全）和3成（数据管理）的企业认为自身达到了高于行业平均水平的竞争力。这说明大湾区企业在建设数字化转型的过程中，除了技术基础设施外，还需积极提升企业软实力，以保障房地产科技的顺利实施。 未来5年，人工智能技术、大数据分析以及5G技术将持续影响房地产行业变革 在技术层面，大部分企业预计人工智能技术、大数据分析和5G技术将在未来5年内对房地产行业产生重要影响。结合大中华区房地产科技投资市场情况，人工智能和大数据分析技术在投资市场的热度在近年来也保持着领先位置，尤其是人工智能技术，近3年来相关投资力度持续加速。 大部分企业期待通过房地产科技实现运营提效和优化商业决策 普遍受访企业对于科技对房地产行业带来的影响持积极态度，具体表现在约有46%的企业期待科技未来能够进一步推动运营效率的提升，实现更好的资产管理效益。还有约22%的企业表示得益于大数据分析，未来商业决策将基于广泛的市场信息和用户行为数据研究而被优化。 调研背景 近年来中国城镇化进程趋于顶峰并呈放缓趋势，以增量开发业务为主的房地产行业将逐步向存量资产运营转型。2021年，国务院颁布的《“十四五”数字经济发展规划》指出，需促进数字技术向经济社会和产业发展各领域广泛深入渗透，推进数字技术、应用场景和商业模式融合创新。该政策的出台也为房地产行业的数字化发展奠定政策基础。 以房地产科技为主题 房地产行业市场价值体量庞大同时涉及关联的上下游企业较多，是国民经济总量的重要组成部分，因此，推进房地产的数字化转型是积极落实国家数字经济建设的重要举措。5G、人工智能、区块链、大数据、数字孪生等先进技术正渗透于房地产行业各个领域内，以促进企业降本增效与提升自身竞争力。然而纵观房地产全链条，行业数字化变革仍处在初步阶段，面临着价值生态不明确、科技应用现状不清晰的问题，房地产科技的应用标准也待完善。因此，现阶段较多企业仍对房地产科技持有观望以及较为保守的态度。本报告将致力于展现房地产科技应用生态，提炼领先从业者观点，打破行业知识和信息壁垒。 聚焦粤港澳大湾区 世界知识产权组织（WIPO）发布的《2021年全球创新指数报告》指出，全球前100科技城市集群中，深圳-广州-香港集群蝉联第二位，仅次于日本东京-横滨地区。在大湾区智慧城市建设过程中，房地产科技机遇巨大：如何能把传统城市在短时间内、快速地打造成为具有国际化服务水平的城市，实现大湾区1小时生活圈的理念成为房地产科技应用的时代机遇。另外，为吸引国内优秀人才在大湾区就业、发展高新技术和数字经济产业，大湾区城市的建设将会出现越来越多的新型居住、办公和商业空间业态模式。为提升终端用户的居住质量和企业对空间的高效运营能力，物理空间与科技的结合会趋于加深，大湾区将成为房地产科技应用先行先试高地。 因此，城市土地学会(ULI)联合安永大湾区共同制定本白皮书，以大湾区房地产行业的科技创新与数字化转型为主题，呈现房地产科技行业的发展现状和未来机遇，助力传统房地产行业从业者在存量时代下实现数字化与智能化变革。 观点、经验、自评与建议 我们为本次调研一共收集了约98家企业的线上问卷调查和互动式工作坊结果以及21场一对一高管访谈，结合案例研究分析，整理出大湾区房地产科技应用现状，包括战略重要性、实施领域及应用阶段、企业认为的成功实施房地产科技所需要的组织能力以及面临的挑战。根据整合的数据，我们明确了大湾区房地产科技的整体水平、重点数字化和智能化领域以及未来可能提升的空间。 直接来自企业高管 为深度了解领先企业对房地产数字化、智能化与可持续发展等话题的专业意见和收集应用实例，我们邀请了房地产行业相关企业高管（包括首席执行官、首席战略官、首席财务官、区域总经理等）进行一对一定性访谈。调研结果显示，科技在房地产行业的应用潜能巨大，从房地产生产、交易到运营的全价值链为管理端和用户端提供卓越体验以及打造全面提升业绩的运营方式。与此同时，为了激发房地产科技潜能，推动数字化转型与科技创新战略所需的领导力变得尤为重要，各受访企业在这方面竞争力差距较大。 感谢受访企业的合作与贡献 由衷感谢各位受访企业高管对大湾区房地产科技应用现状以及未来趋势所发表的观点与见解。通过调研，我们感受到大湾区房地产企业、科技企业以及投资者们等对房地产科技的关注度越来越高，通过积极勾勒科技应用和合作蓝图，为推动房地产科技创新与数字化转型营造了更好的行业生态环境。 数据来源及分布情况 84家企业管理层的问卷调研数据 本次问卷调研的参与者主要来自所属企业总部在大湾区或是所属企业在大湾区有重要业务布局的中到高级管理层，旨在收集行业领导者对大湾区房地产科技与房地产数字化成熟度的专业见解。问卷调研内容包含企业对房地产科技的重视程度与成熟度自评、房地产数字化解决方案在全链条业务领域的应用现状与挑战、企业落实房地产科技战略的实施方式、企业各项组织管理能力在行业内的竞争力水平自评等，此外，还涉及对政府相关引导与推动措施等建议。本报告将对行业领导者对此问卷调研内容的见解进行全面的分析。 与21家企业高管进行深入的定性访谈 此外，我们还进行了深度访谈，定性了解大湾区行业领袖对创新科技在房地产全链条应用的经验与感受。通过对话，我们了解到企业根据自身业务需求，积极通过自行研发以及与创新科技企业合作等方式，开发出各类技术解决方案，以提高企业的业务实施效率和为终端用户带来更多增值服务。此外，在“双碳”政策的引导下，企业加大能源管理力度与可再生能源利用、提升绿色建筑新材料采购以及绿色建造技术的投入，积极落实节能减排和促进产业可持续发展。 与此同时，本调研报告对众多大湾区本地民企、国企以及跨国企业进行集中案例分析，探索与对比他们在房地产科技实施方面的共性与差异，包含其实施该战略措施的初心与考虑因素、挑战与解决措施。 开展互动式线上工作坊 除了对企业高级管理者进行问卷调查和一对一访谈以外，我们还组织了线上互动式工作坊，收集大湾区参与者对房地产科技价值的理解，就房地产科技应用带来的挑战以及技术驱动的机遇等话题进行了深入探讨。 专有房地产科技投资数据 作为对企业问卷调查以及访谈的数据补充，本报告使用了安永Embryonic房地产科技领域的投资数据及洞察，包括大中华区（含香港和澳门）房地产科技的投资情况，近10年房地产科技领域的投资频数和金额，希望可以通过投资数据了解房地产科技投资市场的发展情况。 通过定性与定量两个角度分析收集行业领袖对大湾区房地产科技应用现状以及未来发展趋势的深刻洞察，其中71%的受访者数据来自问卷调研，而高管定性访谈和互动式工作坊收集到的受访者数据分别占25%和12%，充分体现了该调研报告数据来源的多样性。 受访者聚焦大湾区从业者 在本次调研中，从企业总部地理位置来看，所属企业总部在大湾区城市的受访者数量占比高达58%，其余为总部在大湾区之外，但在大湾区有重要业务布局的相关从业者。从主营业务来看，覆盖从地产投资、规划设计、建造到运营等关键房地产开发价值环节的相关从业者，旗下业务涵盖多种房地产业态，包括商住地产、写字楼、酒店、工业园区等。 过半受访者在其任职企业中担任中到高级管理层职位 为了从更加战略性的角度研究房地产科技市场，本次调研中30%的受访者担任企业最高级管理层，32%的受访者来自企业中级管理层，他们凭借着多年的从业经验与总结，对创新科技、房地产全链条项目、企业战略部署、未来房地产数字化转型愿景以及对终端用户需求理解，有着深刻且长远的认知。 受访者主要来自投资和金融以及房地产开发 本次受