【天风商社团队】君亭酒店定增问询函回复梳理事件：9月6日，公司公

【天风商社团队】君亭酒店定增问询函回复梳理 事件：9月6日，公司公告定增审核问询函的回复，根据6月7日公告，此次拟定增募资不超过5.17亿元，其中4.64亿元用于新增投资开发15家直营店（项目一）、5300万元用于装修升级6家现有直营店（项目二）。 ■募投项目相关情况：1)客源情况：通过 ①与携程、美团、飞猪等头部OTA合作； ②与阿里巴巴等建立合作发展协议大客户 ③建设自有会员体系，目前在册会员近400万人，旗下直营店年均对外服务50万人次以上，积累了稳定庞大的客源基础。 2）人员供应情况：本次募投项目中项目一分三批招聘服务及工程人员、管理及财务人员及市场人员等三类员工合计604人，项目二分三批补充招聘三类员工45人，可有效支持项目实施。 3）租金情况：截至2022年9月6日，公司与业主方已签订的租赁合同中租金价格公允。 4）项目建设进度：本次募投项目实际从2022年7月开始实施，现已启动项目一中第一批酒店中2家，目前正在交房准备及设计装修准备工作中，下半年计划先期实施该2家酒店；项目二第一批装修升级酒店（上海中星君亭店及合肥银泰君亭店）及项目一第一批其余4家视疫情变化择机在2023年上半年启动。 5）项目一经营数据预期：预计募投项目中第一批酒店3年爬坡期Occ分别为55%/60%/68%，成熟期Occ可达75%，较19年成熟期直营酒店 70.55%的Occ提升4.45pct主要系 ①本次募投项目高端品牌收入占比47%，较19年的16.09%提升30.91pct； ②收购君澜及景澜后市场份额及品牌知名度提升的加成。 预计项目一中端/高端品牌平均净房价分别为489.77/539.21元/间*夜，较2019年的407.15/562.91元/间*夜分别+20.29%/-4.21%，主要系 1）中端产品投资城市新增北京、深圳等地核心商务区； 2）中端产品定位升级。 预计项目一开业前两年模拟毛利率33.88%，较19年的33.76%微增0.12pct。 6）项目二经营数据预期：项目二计划3年分三批升级6家酒店，采取轮作装修，总体相当于每年停业装修一家酒店，对正常经营影响较小。预计第二/三批酒店2年爬坡期Occ分别为60%/68%，成熟期Occ可达75%。 预计上海中星/合肥君亭酒店开业第二年RevPAR较21年增加99.69/48.53元，成熟期分别增加110.69/56.53元；第二/三批升级酒店开业第2年 RevPAR较21年增加16.28元，成熟期增加36.28元。 7）预计此次募投项目建成开业前三年净利润分别为-0.43/0.01/0.32亿元，预计成熟期（第4-10年）平均净利润为0.75亿元。 ■君澜及景澜经营近况： 1）收入及利润方面：22年1-6月，君澜酒店新签约15家（21年为48家），实现营收/净利润2969/601万元，较前次评估预测分别-13%/-21%，主要系疫情影响下基本管理费收入下降。 22年1-6月，景澜酒店新签约4家（21年为12家），实现营收/净利润1214/206万元，较前次评估预测分别-11%/转正，在收入受疫情影响不及评估预测的情况下实现盈利超预测主要系人员投入、差旅费及市场营销费用下降。 2）商誉问题：截至2022年6月30日，收购君澜/景澜形成的商誉分别为6709/991万元，经测试不存在大额商誉减值风险。 3）截至22年6月30日，君澜/景澜应收账款占营收年化比重分别为45.89%/6.68%，君澜占比较21年提高14.26pct主要系其通常在年底催收及个别委管酒店受疫情影响现金流紧张而延期支付委管费。 ■2022年1-6月分月客房收入与出租率恢复情况：2022年2，公司月客房收入及出租率已高于上年同期，3月份受上海疫情影响下滑，随着6月份上海解封及经营回暖，22年6月出租率及客房收入均已恢复至上年同期的90%左右。 ■与山海禅林的关系：上海禅林系君澜酒店与周方华、河南少林禅医功夫学院于2013年5月共同成立，其中君澜酒店出资11.25万元，占比22.5%。 君澜酒店初始参与设立上海禅林的意为度假酒店提供配套养生类服务，并非仅为获取财务性收益，但设立后上海禅林一直无实际经营业务，公司 2019年至今未向上海禅林销售或采购商品/服务。 ■盈利预测与投资建议：君亭与君澜整合发展开启集团化扩张路径，未来剑指国内第一高端酒店集团，君亭坚持一店一品的策划能力保持突出的单店盈利并通过定增募资加速直营店落地和业绩兑现，君澜加速签约节奏抢占优秀度假资源并将通过公司出色的管理能力在疫后释放更大的业绩弹性。 考虑疫情影响及定增获受理有望加速直营店落地和业绩兑现，我们预计公司22-24年业绩为0.61/1.58/2.31/2.96亿元，同比增速为 66%/158%/46%/28%，给予25年业绩30倍估值，对应目标市值为90亿元，对应目标价为74元/股，维持买入评级。