营收、净利均下滑但业务结构明显优化:2022H1,公司实现营业收入428亿元,同比下降46%;实现归母净利润30亿元,同比下降30%。归母净利率为7.0%,较2021H1提升了1.6个百分点,主要由于毛利率较2021H1提升了2.3个百分点至21.9%。其中,开发物业结算毛利率较2021H1下降1.0个百分点至16.1%,投资物业租金毛利率则提升1.6个百分点至72.2%。通过细拆业务类型,可持续经营且高毛利的投资物业2022H1的营收和毛利润占比分别为10%和34%,提升显著。 销售随市场下滑,土储仍较充裕:2022H1公司实现销售金额652亿元,同比下降45%;销售面积657万㎡,同比下降40%。公司紧抓回款,2022H1全口径资金回笼760亿元,按全口径回笼/全口径签约计算的资金回笼率为117%。 虽然公司2022H1仅新增一宗建面1.6万㎡的土储,但截止2022H1末总土储1.3亿㎡仍可满足未来2-3年开发运营所需。公司土储结构也较为合理,一二线城市占比约37%,长三角区域三四线城市占比约29%。 商业地产规模领先,助力公司穿越周期:2022H1公司实现商场租金收入44亿元,同比增长17%。截至2022H1,公司已布局189座吾悦广场,行业规模稳居前列;已开业及委托管理的吾悦广场数量达131座,已开业建面1189万㎡,同比增长25%;吾悦广场的平均出租率达96%,运营状况良好。 经营稳健,资金状况良好:截至2022H1,公司监管口径下净负债率为48%,剔除预收的资产负债率为67%,现金短债比为1.06,短期偿债能力较好,保持“绿档”。2022H1,公司经营性现金净流入115亿元,自2018年以来持续为正;平均融资成本为6.5%,较上年末持续下降。 投资建议:公司营收净利下滑但结构优化,投资物业助力穿越周期。预计2022/2023年归母净利分别为122/110亿元,对应最新股本的EPS分别为5.40/4.89元,对应最新股价PE分别为3.8/4.2倍,维持“买入”评级。 风险提示:公司开发物业销售、结算不及预期,投资物业租金收入不及预期,盈利水平进一步下行超预期,或市场环境恶化超预期。 盈利预测和财务指标 营收、净利均下滑但业务结构明显优化:2022H1,公司实现营业收入428亿元,同比下降46%;实现归母净利润30亿元,同比下降30%。归母净利率为7.0%,较2021H1提升了1.6个百分点,主要由于毛利率较2021H1提升了2.3个百分点至21.9%。其中,开发物业结算毛利率较2021H1下降1.0个百分点至16.1%,投资物业租金毛利率则提升1.6个百分点至72.2%。通过细拆业务类型,可持续经营且高毛利的投资物业2022H1的营收和毛利润占比分别为10%和34%,提升显著。 图1:公司营业收入及增速 图2:公司归母净利及增速 图3:公司归母净利率及毛利率 图4:公司各业务类型毛利率 图5:公司各业务类型营业收入占比 图6:公司各业务类型毛利润占比 销售随市场下滑,土储仍较充裕:2022H1公司实现销售金额652亿元,同比下降45%;销售面积657万㎡,同比下降40%。公司紧抓回款,2022H1全口径资金回笼760亿元,按全口径回笼/全口径签约计算的资金回笼率为117%。虽然公司2022H1仅新增一宗建面1.6万㎡的土储,但截止2022H1末总土储1.3亿㎡仍可满足未来2-3年开发运营所需。公司土储结构也较为合理,一二线城市占比约37%,长三角区域三四线城市占比约29%。 图7:公司销售金额及同比 图8:公司销售面积及同比 商业地产规模领先,助力公司穿越周期:2022H1公司实现商场租金收入44亿元,同比增长17%。截至2022H1,公司已布局189座吾悦广场,行业规模稳居前列; 已开业及委托管理的吾悦广场数量达131座,已开业建面1189万㎡,同比增长25%;吾悦广场的平均出租率达96%,运营状况良好。 图9:公司投资物业租金收入及同比 图10:公司购物中心已开业面积及同比 经营稳健,资金状况良好:截至2022H1,公司监管口径下净负债率为48%,剔除预收的资产负债率为67%,现金短债比为1.06,短期偿债能力较好,保持“绿档”。 2022H1,公司经营性现金净流入115亿元,自2018年以来持续为正;平均融资成本为6.5%,较上年末持续下降。 投资建议 : 公司营收净利下滑但结构优化 , 投资物业助力穿越周期 。预计2022/2023年归母净利分别为122/110亿元 , 对应最新股本的EPS分别为5.40/4.89元,对应最新股价PE分别为3.8/4.2倍,维持“买入”评级。 风险提示:公司开发物业销售、结算不及预期,投资物业租金收入不及预期,盈利水平进一步下行超预期,或市场环境恶化超预期。 附表:财务预测与估值 资产负债表(百万元) 利润表(百万元) 现金流量表(百万元) 免责声明