经营稳健坚定向前，核心净利润同比增长6.1%

事件：2022年8月26日，公司发布2022上半年业绩公告 营业收入948.1亿元同增56.4%，核心净利润65.5亿元同增6.1%。2022上半年公司实现营业收入948.1亿元，同比增长56.4%。其中物业发展实现收入837.7亿元，占比达88.4%。公司合同负债及预收账款1819.7亿元，覆盖2021年营收0.82倍，较上年0.87倍略有下降。利润方面：受高价地及限价政策影响，公司地产开发毛利率同比下降6.1pct至17.3%，带动整体毛利率同比下降6.4pct至21.3%。公司归母净利润74.8亿元，同比增长0.8%，核心净利润65.5亿元，同比增长6.1%，核心归母净利率6.9%同比下降3.3pct。中期股息0.33元/股。 销售额858亿元同降39.8%，持续聚集高能级城市。上半年全口径销售额858亿元，同比下降39.8%，降幅优于克而瑞统计的TOP10房企平均值45.4%；权益口径销售额565亿元；销售面积519万方，同比下降37.2%；销售单价16550元/平。公司持续聚焦高能级城市，一线和二线城市销售额占比达10%和83%。 在上半年行业基本面持续下行的情况下，公司在33个城市销售金额排名前十，6城销售金额排名第一。截至6月30日，公司已售未结金额为2950亿元，覆盖2021年营收入1.3倍，为未来业绩结算奠定扎实基础。 审慎投资，权益拿地金额132亿元同降66.1%。公司上半年年拿地态度审慎，拿地力度下降：权益拿地金额132亿元，同比降低66.1%；权益拿地建面134万方，同比降低81.5%。面积口径权益比59.3%，同比微增3.3pct。权益金额口径的投销比为23.4%。截至6月30日：公司目前土储面积为6767万方，一线及二线土储货值占比高达82%。土储楼面价5206元/平，为当期销售单价的31.5%。 多航道业务稳步增长，上半年经营性收入同比增长26%。公司上半年经营性收入110亿元，同比增长26%。公司C2商业航道上半年年新开4座商场（含3座轻资产），目前已开业商场达65座。上半年商场销售额216亿元，同比降低2.7%； 整体出租率为96%维持高位。商场上半年租金收入为46.5亿元，同比增长25.2%，整体回报率高达6.5%。C3航道冠寓已开业11.1万间，规模行业第二。租金收入为11.8亿元，出租率同比提升1.3pct至95.4%。 C4 物管航道上半年收入约63亿元，综合毛利率为29%较2021全年提升4pct，实管面积2.8亿方，连续13年客户满意度超90%。 融资优势明显，三道红线稳居绿档。公司恪守投资管理纪律，严控短债比例和债务敞口。截至6月30日，公司有息负债总额为2124亿元，一年内到期债务占比仅10%。在手现金为876亿元。三道红线指标稳居绿档：净负债率为55.3%，剔除预收账款后的资产负债率为68.1%，现金短债比4.07。2022年公司已发行3笔公司债共计50亿元和1笔中期票据15亿元，票息在3.3%-4.1%。其中中期票据由中债征信公司全额担保。 投资建议：龙湖集团在上半年行业下行周期中稳步经营，审慎拿地，多元业务齐头并进。同时保持财务稳健的优势，三道红线稳居绿档。维持“买入”评级。我们预测公司2022/2023/2024年的总收入分别为2504.0、2600.4、2689.8亿元。 归母净利润分别为265.7、270.9、272.7亿元，增速分别为11.4%/2.0%/0.7%，EPS为4.44/4.53/4.56元/股，对应的PE为7.1/6.9/6.9X。 风险提示：行业基本面下行超预期；土地、原材料及劳动力成本上升风险；疫情反复超预期。 财务指标 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 现金流量表（百万元） 营业收入948.1亿元同增56.4%，核心净利润65.5亿元同增6.1%。2022上半年公司实现营业收入948.1亿元，同比增长56.4%。其中商业投资、租赁住房、物业管理等业务实现收入110.4亿元，物业发展实现收入837.7亿元，占比达88.4%。公司合同负债及预收账款1819.7亿元，覆盖2021年营收0.82倍，较上年0.87倍略有下降。利润方面：受高价地及限价政策影响，公司地产开发毛利率同比下降6.1pct至17.3%，带动整体毛利率同比下降6.4pct至21.3%。公司归母净利润74.8亿元，同比增长0.8%，核心净利润65.5亿元，同比增长6.1%，核心归母净利率6.9%同比下降3.3pct。中期股息0.33元/股。 图表1：公司历年营业收入及同比 图表2：公司各项业务收入占比 图表3：公司历年整体毛利率及物业发展毛利率 图表4：公司历年归母净利润及同比 图表5：公司历年核心归母净利润及同比 图表6：公司历年核心归母净利率 销售额858亿元同降39.8%，持续聚集高能级城市。上半年全口径销售额858亿元，同比下降39.8%，降幅优于克而瑞统计的TOP10房企平均值45.4%；权益口径销售额565亿元；销售面积519万方，同比下降37.2%；销售单价16550元/平，同比微降4.2%。 公司持续聚焦高能级城市，一线和二线城市销售额占比达10%和83%。在上半年行业基本面持续下行的情况下，公司在33个城市销售金额排名前十，6城销售金额排名第一。截至6月30日，公司已售未结金额为2950亿元，覆盖2021年营收入1.3倍，为未来业绩结算奠定扎实基础。 图表7：公司历年销售金额及同比 图表8：公司历年销售面积及同比 图表9：公司历年销售单价及同比 图表10：公司历年已售未结金额及覆盖结算收入倍数 审慎投资，权益拿地金额132亿元同降66.1%。公司上半年年拿地态度审慎，拿地力度下降：权益拿地金额132亿元，同比降低66.1%；权益拿地建面134万方，同比降低81.5%；权益楼面价9831元/平，同比提升82.7%。楼面价大幅提升的原因在于获取地块大多位于高能级核心城市。面积口径权益比59.3%，同比微增3.3pct。权益金额口径的投销比为23.4%。截至6月30日：公司目前土储面积为6767万方，一线及二线土储货值占比高达82%。土储楼面价5206元/平，为当期销售单价的31.5%。 图表11：公司历年权益拿地金额及同比 图表12：公司历年权益拿地建面及同比 图表13：公司历年拿地面积口径权益比 图表14：公司历年销土储面积 多航道业务稳步增长，上半年经营性收入同比增长26%。公司上半年经营性收入110亿元，同比增长26%。公司C2商业航道上半年年新开4座商场（含3座轻资产），目前已开业商场达65座。上半年商场销售额216亿元，同比降低2.7%；整体出租率为96%维持高位。商场上半年租金收入为46.5亿元，同比增长25.2%，整体回报率高达6.5%。 C3航道冠寓已开业11.1万间，规模行业第二。租金收入为11.8亿元，出租率同比提升1.3pct至95.4%。 C4 物管航道规模拓展与服务品质兼顾：上半年收入约63亿元，综合毛利率为29%较2021全年提升4pct，实管面积2.8亿方，连续13年客户满意度超90%。 图表15：公司历年已开业商场数量及新开商场数量 图表16：公司历年购物中心零售额及同比 图表17：公司历年购物中心投资回报率 图表18：公司历年购物中心及冠寓出租率 融资优势明显，三道红线稳居绿档。公司恪守投资管理纪律，严控短债比例和债务敞口。 截至6月30日，公司有息负债总额为2124亿元，一年内到期债务占比仅10%。在手现金为876亿元。三道红线指标稳居绿档：净负债率为55.3%，剔除预收账款后的资产负债率为68.1%，现金短债比4.07。2022年公司已发行3笔公司债共计50亿元和1笔中期票据15亿元，票息在3.3%-4.1%。其中中期票据由中债征信公司全额担保。 图表19：公司历年净负债率及剔预负债率 图表20：公司历年现金短债比 投资建议：龙湖集团在上半年行业下行周期中稳步经营，审慎拿地，多元业务齐头并进。 同时保持财务稳健的优势，三道红线稳居绿档。维持“买入”评级。我们预测公司2022/2023/2024年的总收入分别为2504.0、2600.4、2689.8亿元。归母净利润分别为265.7、270.9、272.7亿元，增速分别为11.4%/2.0%/0.7%，EPS为4.44/4.53/4.56元/股，对应的PE为7.1/6.9/6.9X。 风险提示：行业基本面下行超预期；土地、原材料及劳动力成本上升风险；疫情反复超预期。