经营稳健坚定向前，核心净利润同比增长6.1%

龙湖集团（00960.HK） 经营稳健坚定向前，核心净利润同比增长6.1% 证券研究报告|半年报点评 2022年08月29日 事件：2022年8月26日，公司发布2022上半年业绩公告 营业收入948.1亿元同增56.4%，核心净利润65.5亿元同增6.1%。2022上 买入（维持） 股票信息 半年公司实现营业收入948.1亿元，同比增长56.4%。其中物业发展实现收入 837.7亿元，占比达88.4%。公司合同负债及预收账款1819.7亿元，覆盖2021年营收0.82倍，较上年0.87倍略有下降。利润方面：受高价地及限价政策影响，公司地产开发毛利率同比下降6.1pct至17.3%，带动整体毛利率同比下降6.4pct至21.3%。公司归母净利润74.8亿元，同比增长0.8%，核心净利润65.5亿元，同比增长6.1%，核心归母净利率6.9%同比下降3.3pct。中期股息0.33元/股。 销售额858亿元同降39.8%，持续聚集高能级城市。上半年全口径销售额858 亿元，同比下降39.8%，降幅优于克而瑞统计的TOP10房企平均值45.4%；权 益口径销售额565亿元；销售面积519万方，同比下降37.2%；销售单价16550元/平。公司持续聚焦高能级城市，一线和二线城市销售额占比达10%和83%。在上半年行业基本面持续下行的情况下，公司在33个城市销售金额排名前十，6 城销售金额排名第一。截至6月30日，公司已售未结金额为2950亿元，覆盖 2021年营收入1.3倍，为未来业绩结算奠定扎实基础。 审慎投资，权益拿地金额132亿元同降66.1%。公司上半年年拿地态度审慎，拿地力度下降：权益拿地金额132亿元，同比降低66.1%；权益拿地建面134万方，同比降低81.5%。面积口径权益比59.3%，同比微增3.3pct。权益金额口径 的投销比为23.4%。截至6月30日：公司目前土储面积为6767万方，一线及二线土储货值占比高达82%。土储楼面价5206元/平，为当期销售单价的31.5%。多航道业务稳步增长，上半年经营性收入同比增长26%。公司上半年经营性收 入110亿元，同比增长26%。公司C2商业航道上半年年新开4座商场（含3座 轻资产），目前已开业商场达65座。上半年商场销售额216亿元，同比降低2.7%； 行业地产发展商 前次评级买入 8月26日收盘价(港元)26.70 总市值(百万港元)167,708.39 总股本(百万股)6,281.21 其中自由流通股(%)100.00 30日日均成交量(百万股)15.36 股价走势 龙湖集团恒生指数 48% 32% 16% 0% -16% -32% 2021-082021-122022-042022-08 整体出租率为96%维持高位。商场上半年租金收入为46.5亿元，同比增长25.2%， 整体回报率高达6.5%。C3航道冠寓已开业11.1万间，规模行业第二。租金收入为11.8亿元，出租率同比提升1.3pct至95.4%。C4物管航道上半年收入约63亿元，综合毛利率为29%较2021全年提升4pct，实管面积2.8亿方，连续13年客户满意度超90%。 融资优势明显，三道红线稳居绿档。公司恪守投资管理纪律，严控短债比例和债 务敞口。截至6月30日，公司有息负债总额为2124亿元，一年内到期债务占比 仅10%。在手现金为876亿元。三道红线指标稳居绿档：净负债率为55.3%，剔除预收账款后的资产负债率为68.1%，现金短债比4.07。2022年公司已发行3笔公司债共计50亿元和1笔中期票据15亿元，票息在3.3%-4.1%。其中中期票据由中债征信公司全额担保。 投资建议：龙湖集团在上半年行业下行周期中稳步经营，审慎拿地，多元业务齐 头并进。同时保持财务稳健的优势，三道红线稳居绿档。维持“买入”评级。我 们预测公司2022/2023/2024年的总收入分别为2504.0、2600.4、2689.8亿元。归母净利润分别为265.7、270.9、272.7亿元，增速分别为11.4%/2.0%/0.7%，EPS为4.44/4.53/4.56元/股，对应的PE为7.1/6.9/6.9X。 风险提示：行业基本面下行超预期；土地、原材料及劳动力成本上升风险；疫情 反复超预期。 财务指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 184,547 223,375 250,399 260,041 268,983 增长率yoy（%） 22.2 21.0 12.1 3.9 3.4 归母净利润（百万元） 20,002 23,854 26,565 27,090 27,272 增长率yoy（%） 9.1 19.3 11.4 2.0 0.7 EPS最新摊薄（元/股） 3.34 3.99 4.44 4.53 4.56 净资产收益率（%） 16.0 15.3 15.4 14.6 14.4 P/E（倍） 9.4 7.9 7.1 6.9 6.9 P/B（倍） 1.8 1.5 1.4 1.2 1.1 资料来源：Wind，国盛证券研究所注：股价为2022年8月26日收盘价 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理肖畅 执业证书编号：S0680122050008邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理肖依依 执业证书编号：S0680121070010邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《龙湖集团（00960.HK）：核心净利润同比增长20%，三道红线稳居绿档》2022-03-27 2、《龙湖集团（00960.HK）：1H21核心利润61.8亿元同增17.1%，物业投资业务毛利润贡献比例达22.3% 2021-08-27 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元 利润表（百万元） 会计年度 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 会计年度 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 576776 644388 674114 705255 737277 营业收入 184547 223375 250399 260041 268983 现金 77006 88104 96915 106606 117267 营业成本 130517 166835 187805 195372 198652 应收票据及应收账款 2631 3719 4462 5355 6426 营业税金及附加 8591 6910 7612 7617 7488 其他应收款 120255 146038 133146 139592 136369 营业费用 5034 5464 5737 6024 6325 预付账款 0 0 0 0 0 管理费用 7294 10821 10661 11194 12425 存货 375623 405492 437932 451070 475878 研发费用 0 0 0 0 0 其他流动资产 1262 1035 1659 2633 1337 财务费用 106 146 154 160 165 非流动资产 188383 231263 252792 277650 304762 资产减值损失 0 0 0 0 0 长期投资 174688 208784 229662 252629 277892 其他收益 455 182 204 212 219 固定资产 2809 3649 2813 3090 3184 公允价值变动收益 2296 2747 3080 3198 3308 无形资产 1496 7939 8335 8752 9190 投资净收益 1282 2932 3078 2890 2659 其他非流动资产 9390 10891 11980 13178 14496 资产处置收益 0 0 0 0 0 资产总计 765159 875651 926905 982905 1042039 营业利润 37038 39062 44793 45975 50114 流动负债 399508 446543 471187 495986 522100 营业外收入 1466 2441 2504 2600 2690 短期借款 18338 14501 15516 16447 17434 营业外支出 726 786 881 915 947 应付票据及应付账款 90005 101361 108457 114964 121862 利润总额 37778 40717 45674 46890 51061 其他流动负债 291165 330680 347215 364575 382804 所得税 8938 8929 10016 10282 12101 非流动负债 172926 207231 214374 227375 240153 净利润 28840 31788 35658 36608 38959 长期借款 149029 177565 189995 201395 213478 少数股东损益 8838 7935 9093 9518 11688 其他非流动负债 23897 29665 24379 25981 26675 归属母公司净利润 20002 23854 26565 27090 27272 负债合计 572435 653773 685562 723362 762253 EBITDA 29304 33213 37047 37875 39538 少数股东权益 84380 96928 101775 106864 112207 EPS（元） 3.34 3.99 4.44 4.53 4.56 股本 527 529 529 529 529 资本公积 107818 124421 137540 152151 167050 主要财务比率 留存收益 会计年度 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 归属母公司股东权益 108344 124949 139569 152680 167579 成长能力 负债和股东权益 765159 875651 926905 982905 1042039 营业收入(%) 22.2 21.0 12.1 3.9 3.4 营业利润(%) 5.7 5.5 14.7 2.6 9.0 归属于母公司净利润(%) 9.1 19.3 11.4 2.0 0.7 获利能力毛利率(%) 29.3 25.3 25.0 24.9 26.1 现金流量表（百万元） 净利率(%) 15.6 14.2 14.2 14.1 14.5 会计年度 2020A 2021E 2022E 2023E 2024E ROE(%) 16.0 15.3 15.4 14.6 14.4 经营活动现金流 36730 38871 40880 49686 53894 ROIC(%) 8.0 8.1 8.3 7.9 7.5 净利润 28840 31788 35658 36608 38959 偿债能力 折旧摊销 258 284 312 344 378 资产负债率(%) 74.8 74.7 74.0 73.6 73.2 财务费用 106 146 154 160 165 净负债比率(%) 0.5 0.5 0.4 0.4 0.4 投资损失 -1282 -2932 -3078 -2890 -2659 流动比率 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 营运资金变动 208 126 -2572 4019 4460 速动比率 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 其他经营现金流 8599 9459 10405 11446 12590 营运能力 投资活动现金流 -41403 -54440 -32310 -36029 -38088 总资产周转率 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 资本支出 -4385 -8784 -650 -1892 -1849 应收账款周转率 64.2 70.4 61.