经营稳中向好，融资渠道畅通

万科A(000002.SZ) 经营稳中向好，融资渠道畅通 房地产 2022年08月31日 推荐（维持） 股价：15.89元 主要数据 行业房地产 公司网址www.vanke.com 大股东/持股深圳市地铁集团有限公司/27.89% 事项： 公司公布2022年中报，实现营收2069.2亿元，同比增长23.8%，归母净利润 122.2亿元，同比增长10.6%。 平安观点： 业绩平稳增长，经营稳中向好。上半年公司归母净利润同比增长10.6%， 实际控制人 总股本(百万股) 11,631 流通A股(百万股) 9,718 流通B/H股(百万股) 1,907 总市值（亿元） 1,785 流通A股市值(亿元) 1,544 每股净资产(元) 20.15  79.16 在行业低谷期表现实属不易。营收同比增23.8%，优于业绩增速，主要因：1）受限价等影响，期内毛利率同比降2.5pct至20.5%；2）对联合营企业投资收益下滑，致期内投资净收益同比减少78.5%至6.2亿元。公司经营稳中向好，期间费用率同比降1.8pct至4.9%。期末预收账款与合同负债合计值5,887.8亿元，较年初下滑7.7%，仍为2021年营收的1.3倍，为后续业绩结转奠定基础。 资产负债率(%) 行情走势图 相关研究报告 《万科A*000002*业绩平稳增长，融资渠道畅通》 2022-04-28 《万科A*000002*毛利率下滑等拖累业绩，多元业务发展向好》2022-03-31 《万科A*000002*万物云拟分拆上市，物管龙头未来可期》 2021-11-06 证券分析师 回款效率行业居前，投资坚持量入为出。受疫情反复、楼市低迷及推盘节奏等影响，上半年公司销售金额、销售面积分别为2152.9亿元、1290.7万平米，同比降39.3%、41.1%；在41个城市销售排名当地前三，城市 深耕效果良好，且区域合计销售回款总额超过销售总额，回款效率行业领先。投资方面公司坚持量入为出，提升投资质量，期内新增土储规划建面 308万平，总金额389亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为23.8%、18.0%，低于2021年全年（70.1%、29.5%），其中一二线城市拿地金额占比95.6%，土储质量明显提升。 经营服务业务快速发展，万物云分拆上市获证监会核准。期内经营服务业务全口径收入241亿元，同比增30.6%。具体来看，万物云营收143.5亿元，同比增38.2%，其中社区空间服务已进入超120个大中城市、服务4096个项目，7月万物云境外分拆上市获证监会核准。期内租赁住宅业务收入14.8亿元，同比增12.3%，期末已布局33个城市、管理长租公寓21万间（开业17万间），整体出租率94%。物流仓储营收18.6亿元，同比增39.1%，其中冷链营收同比增94.7%；目前物流仓储覆盖47个城市， 公 司报告 公 司半年报点评 证券研究报告 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 419,112 452,798 493,550 505,888 526,124 YOY(%) 13.9 8.0 9.0 2.5 4.0 净利润(百万元) 41,516 22,524 23,592 24,956 27,114 YOY(%) 6.8 -45.7 4.7 5.8 8.6 毛利率(%) 29.2 21.8 21.0 21.5 22.0 净利率(%) 9.9 5.0 4.8 4.9 5.2 ROE(%) 18.5 9.5 9.3 9.2 9.4 EPS(摊薄/元) 3.57 1.94 2.03 2.15 2.33 P/E(倍) 4.5 8.2 7.8 7.4 6.8 P/B(倍) 0.8 0.8 0.7 0.7 0.6 杨侃投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑南宏投资咨询资格编号 S1060521120001 ZHENGNANHONG873@pingan.com.cn 万科A·公司半年报点评 可租赁建面1164万平米，稳定期的高标库出租率保持91%，冷链使用率78%。商业方面营收40.1亿元，同比增10.4%，期末累计开业建面1195万平米，已开业项目整体出租率91.3%。 保持“绿档”水平，融资渠道顺畅。期末公司净负债率为35.5%，连续21年低于40%；剔除预收款后资产负债率68.4%，在手货币资金1411亿元，对一年内到期的有息债务覆盖倍数为2.3倍，剔除受限现金与预售监管金后的现金短债比为1.5倍。 公司融资渠道畅通，期内分两次完成总额29.9亿元公司债发行，最低票面利率2.90%，分四次完成总额85.1亿元境内外中 期票据发行，最低票面利率2.95%；于7月和8月完成总额34亿元公司债发行，以及分两次完成总额50亿元绿色中票发行，最低票面利率为2.9%。期末存量融资综合融资成本为4.08%，较2021年末下降3BP。 投资建议：维持此前盈利预测，预计公司2022-2024年归母净利润分别为235.9亿元、249.6亿元、271.1亿元，当前市值对应PE分别为7.8倍、7.4倍、6.8倍。短期来看，楼市压力犹存，后续政策有望持续改善，提振地产板块估值；中长期看，随着部分激进型房企被迫出清、行业格局逐步改善，利润率有望企稳修复，而公司融资管控、品牌优势突出，稳健经营、居 安思危的基因更契合未来行业发展趋势，同时多元化布局打开新的增长空间，有望进一步扩大行业领先优势，维持“推荐”评级。 风险提示：1）当前行业基本面面临下行压力，若政策改善力度与出台时间低于预期，可能影响未来公司规模增长，并带来项目减值风险；2）因限价与地价上升，后续公司毛利率仍面临下滑风险；3）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险。 2/4 万科A·公司半年报点评 会计年度2021A2022E2023E2024E营业收入 452,798 493,550 505,888 526,124 营业成本 353,977 389,904 397,122 410,377 税金及附加 21,056 22,950 23,524 24,465 营业费用 12,809 13,961 14,310 14,883 管理费用 10,242 11,164 11,443 11,901 研发费用 642 700 718 746 财务费用 4,384 4,494 3,310 3,139 资产减值损失 -3,514 -1,974 -2,024 -2,104 信用减值损失 -280 -287 -294 -306 其他收益 0 0 0 0 公允价值变动收益 4 0 0 0 投资净收益 6,614 6,709 4,834 4,763 资产处置收益 19 19 19 19 营业利润 52,531 54,843 57,997 62,985 营业外收入 1,148 1,148 1,148 1,148 营业外支出 1,456 1,456 1,456 1,456 利润总额 52,223 54,535 57,689 62,676 所得税 14,153 14,660 15,508 16,849 净利润 38,070 39,874 42,181 45,827 少数股东损益 15,545 16,283 17,224 18,713 归属母公司净利润 22,524 23,592 24,956 27,114 EBITDA 59,568 66,026 68,380 73,581 EPS（元） 1.94 2.03 2.15 2.33 主要财务比率 资产负债表单位：百万元 会计年度2021A2022E2023E2024E流动资产 1,600,2681,707,377 1,710,7011,760,102 现金 149,352113,516 116,354121,008 应收票据及应收账款 15,16116,526 16,93917,616 其他应收款 266,061290,007 297,257309,147 预付账款 67,23073,281 75,11378,118 存货 1,075,6171,184,787 1,175,0471,203,022 其他流动资产 26,84629,260 29,99131,190 非流动资产 338,370352,202 363,051373,665 长期投资 144,449159,778 173,508187,387 固定资产 37,06340,064 41,93143,664 无形资产 10,4459,329 8,7137,848 其他非流动资产 146,412143,030 138,898134,766 资产总计 1,938,6382,059,579 2,073,7522,133,766 流动负债 1,311,4461,443,909 1,470,6851,541,139 短期借款 14,41322,737 18,66035,911 应付票据及应付账款 330,537364,084 370,825383,201 其他流动负债 966,4971,057,088 1,081,2001,122,027 非流动负债 234,419 190,100 142,804 94,671 长期借款 231,652 187,334 140,038 91,904 其他非流动负债 2,766 2,766 2,766 2,766 负债合计 1,545,865 1,634,009 1,613,489 1,635,810 少数股东权益 156,820 173,102 190,326 209,040 股本 11,625 11,631 11,631 11,631 资本公积 20,584 20,584 20,584 20,584 留存收益 203,744 220,253 237,722 256,702 归属母公司股东权益 235,953 252,467 269,937 288,917 负债和股东权益 1,938,6382,059,579 2,073,7522,133,766 会计年度2021A2022E2023E2024E 现金流量表单位：百万元 经营活动现金流1,53227,55779,60561,610 净利润38,07039,87442,18145,827 折旧摊销2,9626,9977,3817,765 财务费用4,3844,4943,3103,139 投资损失-6,614-6,709-4,834-4,763 营运资金变动-37,833-18,80630,3668,457 其他经营现金流5641,7071,2031,183 投资活动现金流-26,281-15,826-14,598-14,800 资本支出8,4485,5004,5004,500 长期投资-31,636-10,000-10,000-10,000 其他投资现金流-3,093-11,326-9,098-9,300 筹资活动现金流-23,104-47,566-62,169-42,156 短期借款-10,6998,324-4,07717,251 长期借款31,450-44,319-47,296-48,133 其他筹资现金流-43,854-11,572-10,797-11,274 现金净增加额-47,535-35,8362,8384,654 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 利润表单位：百万元 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 成长能力营业收入(%) 8.0 9.0 2.5 4.0 营业利润(%) -34.3 4.4 5.8 8.6 归属于母公司净利润(%) -45.7 4.7 5.8 8.6 获利能力毛利率(%) 21.8 21.0 21.5 22.0 净利率(%) 5.0 4.8 4.9 5.2 ROE(%) 9.5 9.3 9.2 9.4 ROIC(%) 8.8